3月購物中心運營商發展報告·觀點月度指數

觀點指數 3月，整體商業環境繼續回暖，線下消費發展勢頭趨好，這些都為購物中心的發展提供了穩定動力。

月内新開業項目較少，僅恒隆地産和蘇甯置業有新項目入市，但入市後的反響不錯。

從購物中心運營商公布的最新财報數據來看，疫情給項目運營和規模擴張都帶來了較大挑戰，但仍有不少重點購物中心運營商實現了同比增長。

除得益于政策利好、較好的運營能力外，規模擴張帶來的優勢也不可忽視。

與此同時，輕資産模式越發受重視，成為了頭部企業重點發展的策略之一。不少企業正通過各種渠道獲取更多的管理項目，進行商業管理能力方面的輸出。

華潤、恒隆表現亮眼，輕資産成企業發展重點

3月，已上市的購物中心運營商大多公布了2020年的業績數據，雖然去年面臨疫情帶來的巨大考驗，但仍有不少企業同比實現增長。

在觀點指數選取的7個樣本企業中，5個企業實現了同比正增長，部分增長幅度較大，新城控股、龍湖集團、恒隆地産、華潤萬象生活的增長幅度均超過15%，其中新城控股同比增幅接近40%，主要得益于旗下吾悅廣場繫列在過去一年的迅速擴張和集中開業。

2個收入同比下降企業為印力集團和大悅城地産，大悅城下降幅度較大，主要由于重點布局區域的項目2020年受疫情影響較大，此外新項目開業較少，難以為收入做出貢獻。

數據來源：企業年報，觀點指數整理

出租率方面，大部分運營商的出租率均在85%以上，部分企業由于一些新開業項目處在運營初期，出租率相對較低。

此外，也有企業運營項目中含有不少較為陳舊的項目，因此整體出租率不高。未來主要寄希望于獲取更多優質項目，以及提升運營能力，實現出租率方面的增長。

數據來源：企業年報，觀點指數整理

項目運營數量上，以輕資産輸出為主的萬達商管在營項目數量位列前茅。此外，近年來加速布局的新城控股也達成了100個吾悅廣場的目標。

其次是華潤萬象生活、寶龍商業這類本身有一定商業運營能力，含有輕資産模式的商管上市企業，項目擴張速度較快。

再是恒隆地産、太古地産這類主要運營自持資産項目，雖然項目數量較少，但收入和出租率都屬于行業頂尖水平，且抗風險能力較強，在疫情下最先實現復蘇。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

值得注意的是，輕資産輸出成為了衆多頭部商業地産企業未來的發展重點，在自持商業項目發展有限，且已具備成熟運營體繫的前提下，輕資産輸出業務顯然更具發展空間。

除已分拆商管業務上市的寶龍商業、華潤萬象生活外，世茂、龍湖、大悅城地産均表現出了對商業輕資産的重視。

以世茂為例，其将輕資産服務輸出視為實現快速發展、彎道超車的關鍵路徑之一。截至2020年末，已經簽訂6個輕資産輸出項目，其中4個為商業項目，分别為揚州世茂廣場、濟南路港世茂項目、萬甯華亞世茂歡樂城、甯德霞浦時代廣場。

月内，龍湖商業也宣布全面啟動輕資産模式。截至2020年，龍湖商業在全國開業的商場已有49座，加上尚未開業的項目達到了100個。可以預見的是，進入輕資産發展階段後，新項目的發展步伐還将加快。

大悅城地産今年的發展規劃也有一定改變，将輕資産項目發展作為重要的戰略方向。截至2020年末，大悅城地産以輕資産模式運營了天津和平大悅城項目、昆明大悅城項目以及鞍山大悅城項目，同時在長沙和無錫有2個在建輕資産項目。

營商環境趨好，商業分拆上市熱度上升

延續今年以來的發展趨勢，本月社會消費品零售總額累計值錄得105221億元，累計增長33.9%。

一定程度上，意味着我國消費市場整體大幅度回暖，基本上已經擺脫了疫情的困擾。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

政策方面，月内商務部流通發展司發布了《城市一刻鐘便民生活圈建設指南(征求意見稿)》公開征求意見的通知，其中提及了新建社區應堅持相對集中建設原則，優先考慮發展組團式社區商業形态，重點建設社區商業綜合體、社區購物中心、便民商業中心等，這對于購物中心項目的發展有一定的政策利好。

新入市項目方面，和往年趨勢一致，年初新開業的購物中心項目並不多。月内僅有4個項目開業，總體量為40.7萬平方米，其中恒隆地産和蘇甯置業各開業1個項目。

恒隆地産花費8年在武漢打造的標杆項目武漢恒隆廣場月内正式開業，該項目總樓面面積45萬平方米，商業綜合體中包括購物商場、國際甲級辦公樓與銷售型物業。其中，商場部分的總面積17.7萬平方米，約300個商鋪，目前已引進約110家武漢首店、獨家及旗艦店，其中首次進入華中的旗艦店有26家。

除新項目開業外，月内重點企業也有新動作。媒體報道稱紅星美凱龍旗下商管闆塊上海愛琴海商業集團股份有限公司近期正籌備赴港上市，估值預期約在120-150億元左右。雖然愛琴海集團未明确具體時間表，但卻如實反映當下商管企業上市的趨勢。

愛琴海集團是紅星美凱龍集團旗下進行城市綜合體及商業購物中心籌建、招商、運營的管理平台，商業管理總面積近1900萬平方米，憑借購物中心産品線愛琴海購物公園實現購物中心業務的全國化布局。

今年1月，愛琴海集團實現了各類資産管理項目的成功簽約，與上海、西安、大連、臨邑、輝南等地的近10座項目成功簽署了合作協議，在輕資産方面有不小的收獲。

萬達商管也于月内宣布與珠海市政府簽署戰略協議，将重組後的萬達輕資産商管公司落戶珠海橫琴，同時珠海國資委出資30億戰投入股萬達輕資産商管公司。此外，還表示将對輕資産商業運營、科技、數據、人員等相關資源進行重組，謀求境内外上市。

總體而言，商業特别是以輕資産模式上市正愈發受重視，不少頭部企業都在謀求輕資産方面的突破，希冀以此實現未來的長久增長目標。