3月聯合辦公發展報告·觀點月度指數

觀點指數 3月，國内經濟增長勢頭強勁，辦公樓供應量得到了擴充，北京、深圳等城市商辦市場都有新增供應，為聯辦企業的擴張提供存量空間。

企業方面，頭部企業優勢明顯，仍保持了較高的擴張速度，優客工場、創富港等企業均有項目開業或簽約，行業發展穩中有序。

資本市場方面，自2020年末優客工場以SPAC的方式登陸資本市場以來，為聯辦企業提供了行業與資本市場接軌的可能性後，多家聯辦企業均公開表示有意或即将上市的計劃。本月，WeWork正式确定通過SPAC登陸美股市場，估值約90億美元。

此外，在今年政府工作報告中，對解決小微企業融資難、融資貴問題着墨頗多，伴随着多項創業優惠政策，預計未來會為聯辦企業帶來一定的潛在客戶，這也成為聯合辦公行業未來發展的基礎。

頭部企業優勢穩固，OFFICEZIP積極開展多元增值服務

得益于國内良好的經濟發展勢頭，就業、物價保持基本穩定，聯辦行業發展亦逐漸明朗化。頭部企業持續擴張，並且積極開展各類增值服務，嘗試找尋空間租賃外的第二業績增長極。

優客工場方面，依托多年的品牌與運營優勢，旗下輕資産品牌“大然淩一”成效顯著，月内成功簽約托管項目“上海凱騰大廈·優客工場”。公開資料顯示，上述項目共計13層，總面積超過1萬平方米，其中有3層将作為整租區域，為大中型企業服務，其余樓層設置辦公及多功能區域。

最新财報顯示，截至2020年12月31日，優客工場輕資産業務在46個城市共簽約125個場地，管理面積約為35.2萬平方米。與2019年12月31日相比，輕資産城市數、簽約場地數及管理面積數分别提高了84%、166%及105%。

優客工場的轉型給行業其他從業主體提供了參考，預計未來會有越來越多聯合辦公品牌開始向輕資産轉型，以謀求更多的盈利空間。

OFFICEZIP月内動作頻繁，3月26日，OFFICEZIP與大金空調達成品牌戰略合作，並共同啟動Office-Air辦公空間空氣環境革新計劃，雙方将以“空間+科技”的跨界實驗，共同推動辦公空間空氣質量叠代升級。

同時，月内OFFICEZIP發布Link遠程協同會議産品，進一步完善其服務閉環。此前就在旗下的空間里配套了OF咖啡、OZFit、PEPA+托育等多元布局，積極找尋新的利潤增長可能。

從單個企業的戰略部署映射至全行業來看，近年聯辦企業的重心正逐漸從基礎的空間租賃轉向提供多項企業服務，成為企業越來越重視的課題。

淺析原因，随着行業發展逐步成熟，産品同質化問題漸顯。聯辦企業積極開展多元增值服務，不僅可以開拓收入源，增加産品獨特性，亦可以提高基礎空間的溢價能力，增加市場競争力。

WeWork二刷IPO，大客戶定制成行業目標

WeWork二度向資本市場出發——美國時間3月26日，WeWork宣布已與納斯達克上市的SPAC(特殊目的收購公司)BowX Acquisition Corp簽訂了最終合並協議，估值90億美元，對比2019年的470億美元估值縮減超80%。

數據來源：公開資料、觀點指數整理

最新資料顯示，2020年WeWork通過關閉旗下Conductor、Flatiron School、Meetup、SpaceI Q 、Spacious、Teem、Waltz等非主營業務，以此實現成本縮減。此次業務縮減合計為WeWork優化了約17億美元的成本費用，包含11億美元的功能費用、4億美元的運營費用、以及退出和修訂了200多個租賃合約節約的2億美元。

截至2020年底，WeWork在全球超150個城市擁有850多家門店，工位數超100萬個，會員數量超45萬；而據WeWork2019年披露的招股書顯示，彼時WeWork在全球111個城市里布了528個門店，工位數超60萬，會員數量為52.7萬。

簡單計算發現，在經歷一繫列業務調整後，WeWork新進入39個城市，新增項目300個，新增約40萬個工位，同時會員數下降了7萬名。

數據來源：公開資料、觀點指數整理

從具體地區分布來看，美國和加拿大仍是WeWork的主要戰場，門店數達到367家；其次是歐洲、中東、非洲，門店數量達到147家；而中國市場已經成為WeWork第三大布局區域，門店數達到103個。

值得注意的是，結合近期WeWork、築夢之星以及優客工場的數據來看，聯合辦公企業都不約而同地将未來的主要客群瞄準了大企業。

從客戶結構來看，2019年6月，500人以上大企業規模客戶占WeWork總客戶數的38%，2020年WeWork客群中500人以上規模的企業達到50%，499人以下的中小型企業占比為50%，未來WeWork的目標是希望将大企業客戶群占比進一步提升至65%。

大客戶屬群辦公人數規模比較大，可以幫助聯合辦公企業一次性消耗較多空置工位，降低空置率，同時規模公司自身經營相對初創團隊來說更加穩定，給聯辦企業帶來更為穩定的收入。這也預示着未來行業走向或許會從面向初創團隊轉向大客戶屬群。

值得注意的是，大客戶屬群是一把雙刃劍，在享受穩定的同時，同樣會面臨更大的風險。如若遇到大企業屬群的解約，可能會令聯辦企業承受無法收回的沉沒成本和交易成本的風險，這就需要聯辦企業進一步提高自身的服務、管理水平，提供更優質的服務以此來維持穩定長久的客戶關繫。

在企業轉型方面，WeWork與優客工場均有相似的轉型路徑，即往輕資産平台化的方向進行。通過空間管理平台，連接企業與物業業主，並提供設計、運營與管理服務，實現規模擴張。

可以看到，聯合辦公經歷數年的探索期後，行業的發展路徑逐漸明朗化，各個企業間的發展策略也不盡相同。有的企業正積極搶灘增值服務，開展新的利潤增長點；鎖定服務群體，實行平台化擴張規模；更有如萬科、金茂等開發商在嘗試跨業态布局試水，進行理性觀望。