3月商業地産資産管理能力表現報告·觀點月度指數

觀點指數 3月份，高和資本聯合首開、金茂成功收購中關村啟迪大廈D座。該核心資産曾受到多方追捧，疫情之下仍表現上佳。

如今，大廈原持有人因現金流壓力出手，高和資本加碼收購，是個不可多得的投資機會。

境外黑石集團也預收購長住酒店，擴大投資組合。曾兩度收購該酒店的黑石收獲了不少利潤，如若收購完成，将是疫情間規模最大的酒店收購案例。

疫情下優質資産入市遭熱捧

3月，高和資本積極出手，投資北京中關村核心物業。

來源：觀點指數整理

另外，首開股份發布公告稱，聯合高和資本、金茂成立母基金收購北京中關村科技産業帶核心區域清華科技園内的啟迪科技大廈D座。

公告顯示，該基金旗下資金為12億元，但並未公布這筆交易的成交價格。專項基金中，高和資本任基金管理人，以自有資金出資1.2億元、北京首開盈信（即首開）出資4.8億元、中化金茂未來母基金（即金茂）出資6億元，均為有限合夥人。

觀點指數查閱資料獲悉，啟迪大廈D座毗鄰地鐵13号線五道口站，緊鄰清華大學，地上共25層，地下三層，總建築面積46330平米。根據北京寫字樓交易市場數據，該區域内寫字樓均價在7萬元/平方米左右，預計該大廈正常市場價格為32億以上。

在疫情影響、空置率上升大背景下，中關村寫字樓租金和出租率一直表現優秀，甚至常年供不應求，是少見的核心資産。但由于大廈原持有人迫于現金流壓力出手回款，高和資本、首開、金茂趁此機會進行收購，可以說抓住了難得的投資機會。

本次收購後，高和資本将進行改造升級，在啟迪大廈四棟寫字樓中做差異化調整，但就大廈原有的主打IT類企業業态並不會做出太大改變。中關村清華科技園聚集了超1000家科技類企業，曾入駐的千億級上市企業超過41家，科技類産業也是中國經濟的重要推動力量，該區域寫字樓一直都備受歡迎。

境外方面，黑石集團聯合喜達屋資本拟60億美元收購美國長住酒店及其住宿信托子公司ESH Hospitality。對美國長住酒店的收購交易預計将在今年第二季度完成，這将是疫情期間規模最大的酒店收購案例。

美國長住酒店擁有564家酒店，並特許經營另外86家酒店。疫情期間，許多酒店運營商暫停運營，但長住酒店仍舊全面運營，平均入住率達74%，對比美國全國平均44%入住率表現優秀。

事實上，黑石早在2004年就看上了長住酒店，其時以31億美元收購，3年後又以80億美元價格出售給Lightstone集團。2009年，長住酒店瀕臨破産，黑石聯合其他兩家财團以39.3億元收購該酒店並進行資産重組，3年後完成上市並成功退出。

以過往經驗來看，長住酒店這類中端長住細分類酒店在美國的市場頗為可觀，即使在疫情期間也較普通酒店更有吸引力。且疫情給酒店業帶來的打擊也對酒店資産的價值造成了影響，不失為一個出手的好機會。

以黑石通常持有幾年再退出的常用投資方式來看，屆時疫情對酒店造成的影響或許也将恢復正常，資産價值自然會回升。

來源：觀點指數整理

資産證券化産品方面，據觀點指數不完全統計，3月總共發行商業資産證券化産品4宗，發行總額達55.1億元。

其中，印力集團發行的“南方資本印力-印象3号資産支持專項計劃”的物業資産為西安龍首印象城及常熟印象城，物業總估值28.01億元，兩座印象城均為當地核心位置物業，這也是印力第一次用兩座跨城市資産發行CMBS的成功實踐。

凱德重組，輕資産發展策略盛行

3月22日，凱德集團宣布與淡馬錫集團旗下全資子公司“凱騰控股”共同制定兩項業務重組計劃。

一項計劃為将凱德集團旗下投資管理平台和旅宿業務整合為“凱德投資管理（CLIM）”，資産規模約為1150億新元，並在新加坡證券交易所上市。另一項計劃為将房地産開發業務私有化，計劃實施完成後由凱騰控股持有，資産淨值估價約為61億新元。

兩項重組計劃徹底将凱德集團的房地産開發和資産管理區分開來，凱德将業務重心聚焦于資産管理，成為一個專注輕資産運營的公司。

實際上，凱德早就開始輕資産轉型的策略。2001年，凱德彼時還是傳統房地産模式，住宅開發收入占總收入的61%，有息負債率達到87%，資産收益率僅為1.6%。

為了更好、更高效地發展，凱德提出了輕資産戰略，方式就是發行REITs減輕資金壓力，自己僅持有基金部分股權，另一部分則由養老基金、保險基金等機構投資者持有，待項目穩定運營後再以REITs方式退出，形成完整的投資和退出閉環。

利用這個模式，凱德的資産規模開始大幅度擴張。2020年，凱德集團在中國擁有200多個項目，總資産管理規模達到2700億元。

如今，重組後的凱德投資管理将持有資産價值約500億元的投資組合，這些優質資産預計在三年變現期内為凱德投資管理進一步擴大管理規模提供強有力的支持。

同樣走上輕資産道路的萬達，比凱德還要早一步實現全面輕資産化。

受益于輕資産，如今萬達旗下管理368個萬達廣場，在建155個萬達廣場。近3年來，萬達集團基本保持每年新開業50座萬達廣場的速度，按照平均每座萬達廣場10萬平方米的可租面積計算，萬達管理的物業面積每年增幅在500萬平米左右。輕資産擴張的速度，遠遠超過了開發類企業的規模增長速度。

數據顯示，2020年全國萬達廣場出租率達99.4%，租金收繳率99.9%，扣除減免租金43億元，租金收入同比2019年增長8.1%。

由于沒有重資産投入，更利于利潤最大化，同時進一步加強了産業鍊渠道、商業管理模式和品牌的競争力，再加上管理費和浮動營收的收費方式，輕資産無疑是實現規模和營收同步增長的途徑之一。

如今凱德也走上輕資産發展的路線，規模、品牌與管理将會是未來凱德制勝的法寶。