九龍倉甩賣28年有線電視大樓 施羅德鵬里基金再入中國

觀點地産網 九龍倉與香港有線電視的“愛恨情仇”終于要畫上句号了。

4月26日，香港本地消息指，九龍倉旗下擁有的有線電視大樓一籃子物業獲得施羅德鵬里基金26億港元洽購。

消息人士透露，該交易已至尾聲，預計短期内很快就會成交。以成交價26億港元計，成為香港今年最大額工商鋪買賣。

由九龍倉集團建設的有線電視大樓1993年落成，繫全香港最高的工業/寫字樓用途的建築樓，創下當時香港工廈高度先河。

加上同年成立的香港有線電視，播放的電視頻道達134條，曾為全港電視台之冠，其中體育台曾以獨家轉播國際賽事而在港獨領風騷。

時過境遷，昔日的輝煌已成過眼雲煙。從2017年有線電視虧損出售，到如今将電視大樓悉數抛售，意味着九龍倉與擁有廿八年歷史的有線電視正式說再見了。

市場人士指，新買家施羅德鵬里基金近期在香港投資物業上表現積極，去年與基匯資本收購太古城中心寫字樓創下了新的買賣紀錄。本次收購有線電視大樓料因呎價較便宜及回報率高，或會長期持有。

有線電視大樓廿八年舊事

九龍倉與有線電視的故事正是從這棟大樓開始的。

作為香港有線電視台的總部大樓，曾經随着有線電視迅速發展，令九龍倉在傳媒鼎盛時期乃至全香港風光無限。

香港有線電視台于1993年10月31日啟播，開創香港多頻道收費電視的先河。

到2001年6月，香港有線電視的收費頻道已經擁有固定用戶達五十三萬戶，固定收視人口五百多萬，加上賓館、酒樓、醫院、學校、商場、車站等公衆場所的流動收看用戶，香港有線電視的收視群體已覆蓋整個香港特别行政區，成為全港的五大傳媒之首。

2017年3月10日，有線電視台因多年虧損且賣盤未果，被有線寬帶通訊有限公司母公司九龍倉集團停止資助。

遭到23年“奶爸”的抛棄，有線電視的處境頓時雪上加霜。不少市場人士猜測，若再無資金注入，有線電線将于6月1日步亞視停播的後塵。

但正當停播風波在市場持續發酵時，有線電視以一紙公告宣布了其歸屬。

通過供股集資，由遠東發展集團主席邱達昌、新世界發展董事會主席鄭家純等人持有的永升(亞洲)有限公司負責包銷，将成為有線電視的第一大股東。

有線電視台被賣之後，總部大樓出售似乎是遲早的事。而在九龍倉的年報中，有線電視大樓早已被列入了非核心物業名單。

資料顯示，有線電視大樓CABLE TV TOWER位于荃灣海盛路9号，座樓有41層，高197米。

該物業最早由會德豐發展並持有，在2017年九龍倉集團分家時，重新梳理各個平台的業務線，香港開發銷售類的發展物業将繼續由會德豐負責，六大投資物業則由九龍倉置業負責，而其余的投資物業、開發銷售物業、現代貨箱碼頭等有線寬頻業務繼續由九龍倉負責。

市場人士指，九龍倉目前持有香港有線電視大樓多層物業，涉及樓層包括地下、4-12、21、40樓全層，以及中高層多組單位，總共56萬平方呎，部分連租約。

據觀點地産新媒體了解，其中40樓全層在2020年被HYPEBEAST租下。于2020年1月3日，該公司全資附屬Hypebeast Hong Kong Limited與租賃代理訂立租賃協議，内容有關自2020年2月3日起租賃該物業，為期5年。

該公司根據租賃協議确認的使用權資産價值約為2810萬港元，計算租賃協議項下應付總租金的現值時已應用平均3.625%的貼現率。租賃協議項下應付的總租金為3288.84萬港元，以此計算，每年租金658萬港元。

據悉，九龍倉持有有線電視大樓多年，早年已賣散個别樓層。按成交價26億港元計，平均呎價約4591港元。以成交價計，成為香港今年最大額工商鋪買賣。

新買家施羅德鵬里

市場人士指，施羅德鵬里基金洽購九龍倉有線電視大樓，是香港寫字樓交易正在復蘇的體現。

中原(工商鋪)數據顯示，第一季錄得約238宗寫字樓買賣成交，總金額約52.04億港元；而上一季數字分别約323宗及341.8億港元。

該行統計，中環區2月份甲廈空置率約7.41%，按月升0.24個百分點；而金鐘最新甲廈空置率雖然比1月輕微回調，但仍處于9.61%高位。

中原(工商鋪)寫字樓董事陳雁樓表示，今季指標商廈買賣成交表現平穩，不過由于價格回落，投資價值優厚的指標商廈吸引實力買家注目，加上豪宅呎價不斷創新高，或會令部份投資者轉投其他物業類型，預計會有利寫字樓發展。預測第二季寫字樓成交宗數會有約30%增長，價格會平穩至升約10%。

值得一提的是，本次交易的新買家施羅德鵬里基金，也是值得觀察的對象，其在過去半年時間，于香港及内地布局商業投資，可謂動作迅猛。

施羅德鵬里基金，前身為鵬里資産成立于2000年，是一家獨立運營的私有房地産投資及資産管理公司。

2020年7月，全球大型資産管理公司施羅德集團完成了對鵬里的收購後改名為施羅德鵬里。

自成立以來，鵬里代表全球的知名機構投資人在香港、新加坡和上海投資並管理了超過10億美金的資産，其中一只基金于去年完成4.5億美元的募集。

2020年11月，施羅德鵬里與基匯資産組成财團，以98.45億元向太古購入太古城中心一座寫字樓，成為去年最大手買賣。

太古城中心一座于1997年建成，為一座21層高的甲級寫字樓，總建築面積合共約630，000平方呎，平均每平方呎價約1.56萬港元。

幾乎是同一時間，施羅德鵬里集團與Chelsfield按50/50比例合資收購上海地標大甯國際商業廣場，正式布局中國内地市場。

實際上，Chelsfield與施羅德鵬里在過去20余年都專注于增值策略，且高層團隊保持着長期的合作關繫，靜徕坊項目是繼香港和富購物中心項目完成後的第二個合資項目。

該項目四棟寫字樓共計辦公面積約3.8萬平米，将于2021年第二季度完成升級改造。

在為靜徕坊項目站台時，施羅德鵬里房地産投資總裁莫保羅表示，對中國經濟未來5-10年的增長前景充滿信心，除了上海，我們的業務将拓展到其他一線城市。

此外，施羅德鵬里還計劃開拓中國内地的其他市場，也有興趣與中國國内投資者進行合作，以發揮各自優勢協同達成項目發展願景。