3月商辦運營商發展報告·觀點月度指數

觀點指數 3月，全國商辦市場各項數據穩步回升，基本恢復到疫情前狀态。其中，辦公樓銷售指標上升較快，累計增長環比增加10%。

月内，大部分商辦運營商企業發布2020年财報，去年疫情沖擊下的表現直觀地體現在業績上。從中可以窺見，雖然去年商辦運營商出租率整體有所下滑，但得益于積極的運營，出租率後續有所回升。

輕資産運營在商辦運營商業務中也日益突出，去年至今，中海商業、華潤萬象生活等頭部企業的輕資産輸出有較為明顯的增長，有望成為未來收入增長的重要助力。

大宗交易方面，月内深圳和上海有交易釋出，分别為自用型買家和險資。無論是自用亦或投資，商辦資産依然是商業地産投資者的首選。

年内輕資産外拓活躍

無論在管規模還是收益，中海商業和華潤萬象生活都是行業内的佼佼者，因此在“3月商辦運營商發展指數”中表現依舊亮眼。

以觀點指數觀察下的7個樣本企業為例，最新公布的2020年數據中，在管項目數量和面積最多的是華潤萬象生活和中海商業。這類企業除本身有大量的自持商辦項目外，還對外進行輕資産輸出，資産規模在商辦運營商隊伍里名列前茅。

憑借着規模優勢和較好的運營能力，中海商業2020年寫字樓業務的收入達31.7億元。在疫情沖擊下，年内依然有4個新項目入市，分别位于北京、深圳和蘭州。輕資産管理方面，近年來的發展步伐也在加快，目前輕資産管理輸出項目7個，管理面積38萬平方米。

數據來源：企業2020數據，觀點指數整理

而陸家嘴商業、嘉里建設，這類以管理自持項目為主的商辦企業，年内新開業項目數量較少，規模增長相對而言並不明顯。

雖然上述企業的規模不如中海商業、華潤萬象生活等，但項目大多占據一二線城市核心地段，具備較強競争力，抗風險能力在疫情下凸顯，從中獲得的租金收益也具備長期穩定性，投資價值較高，是稀缺的優質商辦資産。

整體出租率方面，在企業披露的項目數據中，大部分企業的出租率均在80%以上。去年的疫情使部分企業出租率有所下降，但通過後續的恢復，目前整體出租率維持在正常水平。

數據來源：企業财報，觀點指數整理

保持運營方面的穩定外，疫情下商辦物業新趨勢也對行業的發展方向有不小影響，主要表現在租賃需求結構方面。

據觀點指數了解，自去年疫情以來，租戶結構發生改變，主要表現為除金融、TMT、醫療等受于經濟結構調整的行業維持較強需求的同時，在線教育、線上直播等新興風口行業的租賃需求也較為旺盛。

其中，以基石類租戶的穩定性最強，該類别由風險度低、知名度高的企業租戶組成，主要包括央企、國企、跨國公司、私企巨頭以及世界500強企業等。一般而言，商辦物業中這類型租戶越多，項目的抗風險能力和租金持續性更強。如中海商業的基石租戶占比為43.9%，占比接近五成，因此寫字樓租金收入一直以來較為穩定可觀。

月内，商辦運營商們繼續外拓發展，招商引進新租戶。華潤萬象生活簽約進駐淄博鼎成大廈、淄博科創大廈項目，此外還中標貴州電力設計院德福中心科研生産大樓項目。

世茂股份旗下長沙世茂環球金融中心也簽約了多家重要租戶，其中包括中國太平洋人壽保險、東亞銀行等企業。值得一提的是，該項目在去年疫情沖擊下，租金和出租率也跑赢了當地片區。

商辦市場活力持續提升，深圳上海現大宗交易

延續上月的趨勢，本月全國商辦市場繼續實現穩定的數據增長，主要表現在項目開發和投資銷售上。辦公樓新開工面積和竣工面積持續穩步增長，月内錄得辦公樓新開工面積累計值863萬平方米，累計增長為7%，遠超去年疫情下的同期水平。

竣工面積方面，月内累計增長值為641.39萬平方米，累計增長為4.6%，相比上月增速有所放緩，但仍在穩定區間。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

開發投資和銷售端也繼續保持增長，雖然增長幅度有所波動，但整體的上升趨勢不改。

其中，辦公樓開發投資額上，月内錄得1190.31億元，累計增長為14.9%，相比上月有所下降，但下降幅度不大；而辦公樓銷售則錄得874.15億元，累計增長為44%，環比上升接近10%，反映當下商辦交易較為活躍的狀态。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

主要的一二線城市，據相關研究機構數據，一季度一線城市甲級辦公樓淨吸納量為89萬平方米，達到了去年全年總值的60%以上。

月租金方面，主要一二線城市月内租金環比有升有降。其中，以北京、上海為代表的一線城市出現輕微下降趨勢，但下降幅度不大。

大部分二線城市則以上升趨勢為主，杭州、重慶為代表的二線城市均有所上升，其中杭州的租金上升幅度最大，超過4%。

數據來源：中國房價行情網，觀點指數整理

月内，全國兩會報告中提出對企業的諸多幫扶政策，也在一定程度上有利于維持寫字樓租戶的穩定，避免市場競争的進一步激化，提升相關行業租戶的市場表現。

商辦交易方面，深國際以約15.59億元的價格向羅蘭斯寶公司購買漢京金融中心35-48層辦公物業，總面積約為2.38萬平方米，用途為辦公。

此外，中泰證券也拟27億收購上海綠地外灘中心寫字樓，成為商辦資産交易中的又一險資買家，保險證券類金融企業正成為上海寫字樓成交主力之一。

以上案例說明，商辦市場的活躍玩家不僅是投資機構，金融、保險類公司也在不斷入局，其中自用型買家占一定比例。與專業的投資機構不同，相較于長期全面的資産運營，這類自用型買家更多是基于公司戰略發展需要，如提高辦公效率、優化資源配置等。