京城佳業遞表 一家管理鳥巢和胡同的國資物業上市故事

觀點地産網 計劃在港交所上市的國資物業公司並不多，隸屬北京城建的佳業物業是其中一個。

5月10日，由城建集團、城建發展及住總集團合共持股98.87%的北京京城佳業物業股份有限公司在港交所遞交招股書。

自2019年末北京城建集團宣布與住總集團進行重組合並，将近兩年時間地産業務重組的推動下，物管公司佳業物業将率先登陸資本市場。

據招股書披露，近七成收入來自于城建集團的佳業物業，項目布局也比較受限，在管面積中約九成分布在京津冀地區，是個名副其實的“偏科生”。

截至2020年12月31日，佳業物業合同管理面積和在管面積分别為3100萬平方米和2910萬平方米，其中分布于京津冀地區的在管面積為2600萬平方米，占在管總面積的89.3%。

對大股東地産業務依賴度比較高，加上資本市場對于物業企業的态度逐漸理性和冷靜，佳業物業能否突破第三方收入獲得市場的更高估值呢？

依賴北京城建

據招股書披露，佳業物業是一家立足于北京、隸屬北京國資委、服務網絡遍布全國的物業管理服務綜合運營商，主要從三條服務線産生收入，即物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務。

截至2020年12月31日，佳業物業的業務範圍已擴展至中國九個省市的九個城市，簽約建築面積為3100萬平方米，合共涵蓋187個物業。

其中，佳業物業管理118個合計2050萬平方米的住宅物業，29個合計120萬平方米的商業物業，21個合計130萬平方米的公共及其他物業，以及7個合計610萬平方米的胡同物業。

收入方面，佳業物業的收入從2018年9.18億元增加18.8%至2020年10.9億元，年内溢利從2018年的4140萬元增加66.2%至2020年6880萬元。

招股書提到，北京城建集團是最大客戶。佳業物業表示，大部分服務合同均與北京城建集團及其合營企業或聯營公司開發或擁有的物業管理有關。

截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度，來自向北京城建集團及其合營企業或聯營公司開發或擁有的物業提供服務産生的收入，分别占佳業物業收入總額的69.8%、64.6%及65.4%。

截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度，來自北京城建集團的收入分别為1.48億元、2億元及1.81億元。

同時，得益于國資背景的大股東，佳業物業除了住宅、商業物業外，還能夠為國家重大工程、黨政機關辦公區、大型企業集團企業總部及歷史文化風貌等物業類型提供全方位的物業管理服務。代表性項目如國家體育場（鳥巢）、國家石油天然氣管網集團辦公樓及史家胡同等項目。

這也是佳業物業獨特的競争優勢，在未來物業管理服務行業的發展中，随着文創園區、歷史風貌的保護特别是在北京受到日益重視，将為其實現差異化發展、打造特色品牌提供無可比拟的優勢。

由于物業相對集中在京津冀，住宅的平均物業管理費也處于行業平均水平。截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度，佳業物業住宅物業平均物業管理費率分别為每月每平方米人民币2.2元、每月每平方米人民币2.2元及每月每平方米人民币2.4元。

布局過于集中

佳業物業是由城建集團、城建發展、住總集團及天街集團于2020年12月22日注冊成立的公司，注冊資本為人民币1.1億元，由1.1億股每股面值人民币1.00元的已發行内資股組成。

該公司主要有四家附屬運營公司組成，分别為北宇物業、城承物業、城建置業、重慶物業。最早的雛形是成立于1991年北宇物業，是向住總集團開發的物業提供物業管理服務和供暖服務的公司。

大股東的業務布局也決定了佳業物業項目布局集中在京津冀，而在招股書中，佳業物業提到了上市之後的三年計劃中，重心依然是京津冀。

其中，2022年内将收購主力在京津冀地區深耕的兩家或三家物業管理公司的控制性權益；2023年内用于收購一家在下遊物業管理服務行業（如安保、清潔及維修維護服務等）運營的公司的多數股權以及在京津冀地區深耕的一家或兩家物業管理公司的控制性權益；2024年内用于收購主力在京津冀地區、成都、重慶或青島深耕的兩家或三家物業管理公司的控制性權益。

事實上，已在港股上市的物管公司中，烨星集團的業務布局與佳業物業十分相似。

據觀點地産新媒體了解，烨星集團物業管理服務是營收主要來源，這部分業務來源于京津冀地區的物業管理服務收入占85.8%。

資本市場常常诟病烨星集團業務布局過度集中，創新不足。

烨星集團此前招股書顯示，直到2016年，鴻坤物業除去京津冀之外僅在海南有業務布局。而今過去四年了，其拓展的城市有湖北、陝西、安徽、江蘇、上海五個省市，其中陝西、安徽、江蘇、上海，2020年的物業管理服務營收占比均在2%之下。

遙想招股之時，烨星集團公開發售認購倍數高達1948.62倍，頭頂港股IPO“認購王”光環，但上市之後股價連續低走，市值不斷縮水。

如何将資本故事繼續講下去，是未來赴港上市物業企業要面臨的最大難題。

需要注意的是，2020年10月以來，包括恒大物業、合景悠活以及世茂服務在内的新上市物業企業均于上市首日破發，今年新上市的的荣萬家與宋都服務也都沒有逃過首日破發的命運。

截至2月末，去年上市的物業企業有過半仍舊保持在破發狀态。

總的看來，随着上市物企以及可選擇參考標的的逐漸增加，資本市場也在慢慢冷卻，投資者愈發謹慎，市場對于物業股的評價和判斷正逐漸回復理性。

在管面積僅3000萬平方米的佳業物業能否順利踏上港股快車，有待觀察。