集中供地顆粒無收 雅居樂聯手珠實奪得廣州荔灣舊改

觀點地産網 與萬科廣信資産包花地灣部分一站之隔的坑口村，終于迎來舊改靴子落地的一天。

自去年11月，坑口村啟動城中村全面改造意願表決工作以來，這個地處白鵝潭黃金位置的舊改項目便引來衆多關注。

有聲音猜測，彼時萬科舍棄葵蓬村便是為了轉戰坑口村；也有聲音認為，項目對産業導入要求高，國企成功率會更大。

5月12日，廣州坑口經濟聯社組織黨員、社員代表召開坑口經濟聯社關于選擇合作意向企業表決大會。

根據投票表決結果，在兩家候選合作意向企業中，廣州珠江實業開發股份有限公司及廣州番禺雅居樂房地産開發有限公司（聯合體）以95張同意票、98.96%同意率成為坑口村舊改意向合作企業；另一家候選企業越秀地産旗下廣州市城市建設開發有限公司則惜敗。

即是說，兩家在廣州舊改江湖里尚未扮演過什麼主角的企業，聯合奪下了坑口村項目。

坑口村的争奪

坑口村位于廣州荔灣區的西南部，由坑口、沙涌、羅涌、墩頭、西坑、南圍六條自然村組成，其優越的位置常被形容為“是廣佛同城的橋頭堡”。

據悉，坑口作為白鵝潭商務區二區的核心，在地段上串聯起廣鋼新城與花地灣闆塊；同時，坑口聯社覆蓋完善的交通網絡，片區内有地鐵1号線坑口站、廣佛線穿過。

因地處老城區，周邊生活配套齊全，且附近分布廣州芳村客運站、坑口工區、坑口電子數碼基地等，人流衆多，這也使得租金收益可觀。

地段決定價值，有分析甚至認為，坑口舊改成敗影響着白鵝潭片的發展，這也使得坑口村的舊改備受關注。

于2020年11月1日，坑口村采用合作模式啟動城中村全面改造意願表決工作，全面改造意願表決同意率達99.57%；今年1月，坑口經濟聯社表決同意城中村改造引入合作意向企業事項，並随後于4月在廣州市荔灣區人民政府網正式挂網招標，意味着進入實質性啟動階段。

彼時外界認為，萬科将是闆上釘釘的中標選手，原因在于坑口村啟動舊改的前兩天，萬科因“認為項目無法平衡復建與融資的成本”，明确退出了荔灣葵蓬村的改造。

之所以兩者間是“二選一”的關繫，是因為坑口村提出不接受正在實施荔灣區舊村更新改造且尚未完成整村補償安置工作的合作企業及其關聯企業或合作意向企業及其關聯企業進行報名。

于萬科而言，坑口緊挨萬科廣信資産包，若拿下或能形成連片開發。然而，從坑口村官方披露的文件看，報名企業主體僅有三家，分别是珠實雅居樂聯合體、越秀地産、合景——萬科並沒有出現其中，實屬意料之外。

經過初步審核，合景並未獲批、率先出局，前兩者成為最後角逐對手。

在珠實與越秀兩家本地國企的較量中，前者參與舊城舊廠改造項目較多，未操刀過舊村改造項目，但手握毗鄰坑口村的聚龍灣和西塱站項目，對該區域已有深耕經驗。

後者越秀地産目前同樣未有完成改造的舊村項目；值得一提的是，除了坑口村，越秀還在接觸另一個荔灣舊改項目增滘村，且于去年底舊村改造項目服務中心已投入使用，一定意義上也不符合上述的排他要求。

然而，無論是珠實或越秀，雖然結果出乎外界意料，但也反映了當前國企在舊村改造中的優勢。據觀點地産新媒體了解，于5月11日坑口村聯社組織召開的座談會上，社員（村民）等便表示國企的優勢在于資金流保障大，兜底能力強，有政府信譽作保障，更符合村民期望。

無獨有偶，此前中核工摘得南漖村，葵蓬村在保利、招商與富力的抉擇中，前兩者明顯攬下絕大部分票數。

“這将會是未來廣州舊改的一個主流趨勢，也就是由地方國資委主導的企業參與舊改，然後以開放合作的方式實現整個廣州的城市更新。”世聯行廣州大區副總經理林家星肯定了該觀點。

他對此解釋稱，出現這種趨勢一方面主要是對于負責舊改前期土地整理等平台公司的規範化，另一方面則是政府在城市更新方面提出明确的産業産值、稅收等一繫列要求，這種要求下國企在執行相關産業導入、資源對接方面更具備一定優勢。

如坑口村的産業門檻便不低，提出要求坑口舊改項目産業建設量占比不低于60%，還将重點發展商務服務業、總部經濟、會展商貿業、新一代信息技術等産業。

至于民企的參與空間問題，林家星則認為在二級市場、三級運營方面國企與民企聯手也是一種可行的方式。

雅居樂“首秀”

萬科、合景、越秀、珠實，坑口村争奪中前前後後牽扯了多家房企。與珠江實業組成聯合體的雅居樂，則是其中“悶聲發大财”的角色。

據觀點地産新媒體統計，坑口村是雅居樂真正意義上獲取的第一個廣州舊村改造項目。

随着近兩年廣州舊改推進，舊村改造在羊城這片土地上俨然已成燎原之勢，一邊是保利、富力等本地虎，一邊是升龍、星河、佳兆業等過江龍，紛紛上場切割這塊大蛋糕。

多方激戰中，作為本地房企的雅居樂顯得有些掉隊。

雅居樂最早于2017年開始就廣州黃埔區城市更新領域展開合作，但截至2019年底僅完成了10個項目的合作協議、5個項目的框架協議，鎖定土地面積600萬平方米。

對比廣州舊改巨頭保利，迄今為止在建及建成項目近10個，跟進舊改項目近40個，囊括冼村、小新塘、中新村、三東村、亭角村、紅衛村、大塱村等，用地協議改造面積超1萬畝。

眼見廣州舊改戰火持續，招拍挂市場價格上漲，雅居樂也坐不住。于2020年6月，雅居樂正式成立城市更新集團，目標很明确，旨在加大城市更新業務的拓展力度，搶抓城市更新市場窗口期。

截至目前，雅居樂在城市更新方面還無太多戰績，僅于2020年11月拿下廣州鰲頭鎮嶺南村舊改前期服務商，此外或已介入黃埔姬堂村舊改。

因此，坑口村意味着雅居樂在廣州舊村改造方面正式破冰。更重要的是，坑口村位置優越，屬于傳統意義上的主城區。

在廣州深耕二十余年的雅居樂，自早些年在主城打造出雅居樂花園、劍橋郡、富春山居等熱門項目後，近些年轉為低調，拿地也多以花都、從化為主。

有雅居樂人士曾表示，目前雅居樂在主城區已基本沒有什麼項目儲備。據觀點地産新媒體了解，近來雅居樂推向市場的花城雅郡、濱江雅苑均位于遠郊區。

而在今年初，同樣位于荔灣白鵝潭闆塊、蟄伏五年的華大物流地塊——雅居樂天際715入市，也被雅居樂賦以“重返廣州市中心”的戰略意義。

可以窺見，坑口村于雅居樂的意義不僅在于舊改首落子，還在于廣州核心區土儲的加碼——這在集中供地下顯得更為迫切。

據悉，由于時間高度集中，集中供地這種模式勢必對開發商的資金實力及峰值會相應有所要求。

一方面分散了房企的投資精力，使得外來房企得以有機會進入目標城市；另一方面，房企參與數量多，競争激烈，也将許多資金不充裕的企業擋在了門外。

就廣州而言，4月底首批集中供地時雅居樂就是在門外徘徊的一員，顆粒無收。

随着廣州舊改進程不斷往前、政策與要求指引不斷細化，傍上國企，或許是尚無太多經驗積累的雅居樂在舊改戰場乃至整個廣州土儲上分一杯羹的方式之一。