1-4月房地産企業新增土地儲備報告·觀點月度指數

觀點指數 4月，部分城市集中供應地塊開始出讓，土地市場成交回暖明顯。

觀點指數監測的100個重點城市數據顯示，4月重慶、蘇州、杭州以及南京等10個二線城市進行年内首次集中供地，供地量上升明顯。

具體而言，4月土地供應數量1505宗，供應土地規劃建築面積環比增長53.1%，同比下降0.3%；供應土地起始樓面價環比下降2%，同比增長36.4%。

成交方面，4月100個重點城市成交土地數量902宗，土地成交總價環比增長60.8%，同比下降34.4%；成交樓面均價環比增長82.1%，同比增長15.6%。

廣州、重慶、無錫等城市首批集中供地成功出讓，土地成交城市能級結構性上移，驅動了當月土地成交總價和樓面價雙雙上行。

城市更新方面，據觀點指數不完全統計，3月7家房企在城市更新業務上有新進展，奧園、景業名邦以及富力地産分别成為了廣州新田村、珠江村以及赤沙村的合作企業。

另外，富力、首創置業分别跟國企粵海控股、武漢城建集團建立戰略合作協議，由于城市更新項目資源更易于向區屬國企傾斜，國資民資合作開發或成未來城市更新的主潮流。

13家房企新增貨值突破500億，融創、越秀等拿地活躍

觀點指數發布的“1-4月房地産企業新增土地儲備”顯示，碧桂園新增全口徑土地儲備為1863.5萬平方米，而保利和萬科，對應的新增全口徑土地儲備分别是1093.9萬平方米以及769.3萬平方米。

值得注意的是，4月融創在集中供地城市頻頻出手，大力納儲，單月新增全口徑土儲375.1萬平方米，累計新增全口徑土儲768.6萬平方米。

數據來源：觀點指數整理

同樣，月内大力拿地的房企還有招商、越秀、龍湖等。

與第一季度的沉寂稍顯不同，這些房企在集中供地的廣州和重慶等土地市場頻頻舉牌，異常活躍。

根據觀點指數研究顯示，1-4月，碧桂園新增權益土地建築面積1359.1萬平方米，新增貨值1665.9億元，在新增權益土儲和新增貨值中表現亮眼。

萬科前4月支付523.6億元權益金額進行土地投資，拿地權益金額表現突出。

值得注意的是，由于當月房企整體拿地力度提升明顯，1-4月新增貨值前三十門檻已經上升至232.4億元，較1-3月增長62.4%。另外，13家房企新增貨值突破500億元，較上月增加5家，碧桂園、保利和萬科新增貨值已經突破1500億元。

集中供地持續放量，土地市場成交回暖

觀點指數監測的100個重點城市數據顯示，4月土地供應數量1505宗，其中供應住宅用地727宗，商服用地202宗，工業用地505宗，其他用地71宗；供應土地規劃建築面積14487.1萬平方米，環比增長53.1%，同比下降0.3%；供應土地起始樓面價4312.3元/平方米，環比下降2%，同比增長36.4%。

數據來源：Wind，觀點指數整理

4月單月，一二三線城市供應土地數量為44宗、956宗、492宗，供應土地建築面積為560.8萬平方米、9923.8萬平方米、3900.9萬平方米，環比增速分别為-65.6%、375.5%、-30.4%，同比增速分别為-29.1%、78.6%、-51.1%，供應起始樓面價為4089.5元/平方米、5564.8元/平方米、1875.4元/平方米，環比增速分别為-66.8%、451.3%、-31.2%，同比增速分别為-63.5%、61.6%、15.5%。

從供地結構上看，月内重慶、蘇州、杭州以及南京等10個二線城市進行年内首次集中供地，拉動二線城市單月供地占比上升。

另外4月深圳也進行年内首次土地出讓，不過推出宅地數量僅有6宗，總建面90萬平方米，在上月廣州、北京大體量挂牌地塊的基礎上，環比增幅下滑超過60%。

數據來源：Wind，觀點指數整理

成交方面，廣州、重慶、無錫等城市首批集中供地成功出讓，土地成交城市能級結構性上移，驅動了當月土地成交總價和樓面價雙雙上行。

具體而言，4月100個重點城市成交土地數量902宗，其中成交住宅用地302宗，商服用地128宗，工業用地428宗，其他用地44宗；成交土地規劃建築面積7451.9萬平方米，環比下降11.6%，同比下降43.2%；成交總價3077.1億元，環比增長60.8%，同比下降34.4%；成交樓面均價2726元/平方米，環比增長82.1%，同比增長15.6%。

數據來源：Wind，觀點指數整理

分城市能級來看，得益于廣州42宗地塊成功集中出讓，4月一線城市成交土地建面和成交土地總價出現大幅上漲。另外，長春、無錫、沈陽以及重慶4個城市開始集中出讓土地，拉動二線城市整體土地成交均價上升43.8%。

值得注意的是，在實施集中供地的背景下，一二線城市土地成交溢價率均出現上漲，其中一二線城市溢價率環比上升9.69、22.37個百分點，對比過去12個月溢價率均值則分别上升1.39、16.77個百分點。

相比之下，4月二線城市城市溢價率上升明顯，這主要由于當月重慶首次集中供地並未設置地價上限，疊加土拍現場房企激烈角逐，最高土地成交溢價率高達130%，平均溢價率亦達到43%。

廣州土地成交總價最高，國資民營合作開發城更或成潮流

數據來源：Wind，觀點指數整理

以成交總價來看，4月廣州、重慶、沈陽、無錫以及長春5個集中供地城市土地成交總價名列前茅。

其中，廣州成交土地數量57宗，成交土地面積建面917.2萬平方米，成交總價928.9億元，表現亮眼。

數據來源：觀點指數整理

從全國涉宅用地成交總價數據來看，廣州有6宗地塊，無錫有2宗，溫州、佛山各有1宗。地塊競得人多是央企國企背景。

當月最貴地塊是新鴻基地産競得的廣州番禺區南站核心區TOD項目地塊，成交價格是70.8億元。該地塊出讓條件苛刻，要求競得人自持商業物業比例不得低于37萬平方米，此外還需要投資34.6億元建設相關配套設施，建成後無償移交給政府指定單位。

來源：觀點指數整理

城市更新方面，據觀點指數不完全統計，3月7家房企在城市更新業務上有新進展，奧園、景業名邦以及富力地産分别成為了廣州新田村、珠江村以及赤沙村的合作企業，舊改項目儲備進一步擴大。

另一方面，富力地産以及首創置業分别與國企粵海控股、武漢城建集團建立戰略合作協議，未來将在城市更新開展合作。

4月27日，為了進一步加快推進城市更新工作，規範舊村改造過程中公開引入合作意向企業、合作企業的行為，廣州黃埔政府發布《廣州市黃埔區廣州開發區舊村改造合作企業公開引入和退出工作指引（征求意見稿）》公衆意見。

征求意見稿包含20條細則，其中提到，鼓勵具有城市更新開發經驗的區屬國有企業參與舊村改造項目合作開發。

除了廣州黃埔區之外，部分國内城市也發文支持地方城投公司平台參與城市更新，這也導致了部分民資開發商積極與地方國企簽訂城市更新業務方面的合作協議，這将是未來房企介入城市更新的一個重要抓手。