4月長租公寓發展報告·觀點月度指數

觀點指數 企業層面，華潤有巢第二宗租賃用地建設的租賃住房項目——有巢國際社區東部經開區店入市，房源數量達1000+；位于上海黃浦區華潤有巢南舒房已完成升級改造；上海星荟方隅在試營業一個月後于4月1日正式開業。

此外，月内蛋殼公寓退市，預示着國内第二家赴美上市的長租公寓運營商在資本市場上折戟。

自如宣布“曼舍”與其豪宅業務戰略合並，此舉壯大了豪宅租賃業務。目前，自如擁有分散式房源、集中式公寓、大型租賃社區以及高端長租住宅等于一體的多品類産品矩陣。

從管理輸出方面來看，朗詩寓與新城控股簽訂合作協議，就新城已獲取及計劃獲取的房地産開發建設項目，和存量改建項目中涉及租賃住房經營部分展開合作。雅詩閣與萬科簽署合作協議，雅詩閣旗下的公寓品牌“盛捷”正式入駐萬科中德國際社區。

從供給端來看，租賃政策利好，監管升級，多地發布2021年供地計劃，租賃用地占比基本達標。市場交易方面，月内多地租金水平回升，相信随着國内經濟向好，租賃市場經過低迷後會逐步回暖。

租賃市場逐步回暖

月内，華潤有巢在上海共計有兩家門店開業。FUNLIVE方隅上海星荟公寓在試營業1個月後，則于4月1日正式開業。

數據來源：公開資料 觀點指數整理

其中，華潤有巢國際社區東部經開區門店是華潤置地第二個租賃社區項目，也是上海第二宗R4租賃用地入市建設租賃住房項目，提供房源數量1000+。

華潤有巢第一宗集體土地入市建設租賃住房項目，是位于上海市松江區的有巢國際社區泗泾店，同時也是上海市首宗集體土地建設租賃住房項目。

自十九大提出“房住不炒”政策，加之今年2月提出的供地兩集中，多城進入租賃住房改革試點的探索階段。

随着租賃用地供給增加，未來集體土地入市建設租賃住房項目亦會增多，将更加考驗企業的精細化運營能力。

此外，朗詩寓與新城控股簽訂了戰略合作協議，合作範圍包括新城控股已獲取及計劃獲取的房地産開發建設項目，和存量改建項目中涉及租賃住房經營部分。

兩集中政策的提出，要求各個重點城市加大租賃住房用地的供給。未來長租運營商輸出專業的長租運營能力，提升資産價值，與物業及土地自持方合作雙赢将會成為趨勢。

而國家統計局在4月份發布的一季度國民經濟運行情況顯示，2021年一季度國内生産總值同比增長18.3%，意味着疫情後國内經濟正逐步恢復。

數據來源：全國房價行情網、觀點指數整理

4月，長租公寓（普通公寓）租金單價租金走勢繼續上浮。

從環比上看，北京、深圳、杭州租金單價環比有所下降，其中北京4月租金平均單價環比下降3.18%，而汕頭、廣州、廈門租金單價環比上漲9.79%、5.78%及5.53%。

整體而言，租賃市場經過一段時間低迷後，逐步回溫。

蛋殼公寓停牌，長租折戟資本市場

4月6日，紐約證交所發布公告稱，對蛋殼公寓實施停牌處理。

蛋殼年報中披露，從2015年末至2019年末，蛋殼公寓在13個城市建立了業務，規模從2434套增長至438309套，不到四年時間里增長了180倍，主要流動資金來源是金融機構預付租金、居民預付款、向境外實體擔保的境内實體發行股票證券和銀行貸款。

公寓的擴張涉及大量資本開支，包括物色、翻新及裝修公寓單位，以及向業主支付按金及租金所需的資本。

雖然居民的預付租金是蛋殼公寓經營現金流入的重要來源，但蛋殼還與金融機構合作，通過租金貸方式為居民提供租金融資，以此擴大規模，此舉亦帶來一定風險。

通過租金貸，蛋殼預支大量資金拓展房源。年報中披露，2017年至2019年，蛋殼從金融機構拿到的租金貸預付款分别為9.37億元、21.27億元及27.53億元。

基于“高進低出+租金貸”模式，蛋殼公寓在規模做大和收入逐年增長同時，虧損金額也逐年增長，由此帶來的是高負債和現金流吃緊。直至2021年一季度，總負債達90.27億元。

蛋殼公寓的經歷，警示長租公寓企業要告别過去盲目擴張方式，注重提升自身運營能力。同時，亦需要相關政策來規範市場發展。

政策利好，核心城市租賃用地占比基本達標

月内，國家發改委發布了《2021年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》（下稱《重點任務》），六部門亦聯合發布了《關于加強輕資産住房租賃企業監管的意見》（下稱《意見》）。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

其中，在《重點任務》中提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，以人口流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，單列租賃住房用地計劃，探索利用農村集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房，支持将非住宅房屋改建為保障性租賃住房。

值得注意的是，《意見》中指出，住房租賃企業應當設立住房租賃資金監管賬戶，向相關部門備案，並通過租賃管理平台向社會公示。住房租賃企業不得變相開展金融業務。

2021年，“租售並舉”仍是租賃行業基本面，並通過增加租賃用地供給、設立資金監管賬戶、安排專項資金等方法規範長租市場發展，相信租賃市場會在政策支持下健康穩定發展。

另外，4月多地發布了2021年度集中供地計劃，新增租賃用地供應。今年2月，22城供地“兩集中”提出，其中明确要求在年度計劃中單列租賃住房用地的占比，一般不低于10%。

數據來源：各城市自然資源和規劃局 觀點指數整理

從各城市自然資源和規劃局披露的2021年度供地計劃來看，北京租賃用地供應占比最高，達28.3%，其他城市租賃住房用地占比基本達標。

上表中15個城市2021年租賃住宅用地計劃總供應1619.19公頃，占總住宅用地面積10.87%。

北京2021年計劃安排住宅用地1060公頃，較2020年供地計劃增長60公頃。同時，增加租賃用地供應，在單列租賃住宅用地基礎上，将租賃用地占住宅比例由2020年的13%提升至2021年的28.3%。

數據來源：各城市自然資源和規劃局 觀點指數整理

雖然多地增加集體租賃用地供給，但對房企來說，租賃土地回款周期長，利潤低，給自身帶來的資金壓力也較大。對于創業繫長租運營商來說，無法承擔高昂的拿地成本。

因此，目前來說，暫未看到兩類型企業有加大集體租賃用地拿地力度。

不過，相信在政策利好以及集中供地中配比支持下，未來租賃社區入市增加将可預期。