4月産業地産運營發展報告·觀點月度指數

觀點指數 4月份，産業地産企業動态方面，錄得多家企業有項目開工和合作簽約，更有企業成功拿下産業用地。

另外，4月再有多家A股上市産業地産企業公布2020年度業績，觀點指數發現，産業投資已經成為國内相當部分産業地産商業績增長的主要影響因素。

公募REITs繼續成為月内關注重點，截至目前，滬深兩交易所共計接收基礎設施公募REITs申報項目10個，其中産業地産類項目占到5個，具體細分可分為3個産業園區和2個物流倉儲，反響相當熱烈。

産業動作頻頻，聯東再有5個項目開工

從月度動态看，繼續有多家産業地産企業有項目開工和合作簽約，更有企業成功拿下産業用地。

聯東集團作為國内標準化廠房開發的代表，高周轉的規模化擴張戰略持續，月内再有5個項目開工；中電光谷則與地方部門簽下了兩個綜合運營的合作協議。

另外，中集産城成功摘得佛山市順德區陳村鎮白陳路西側仙涌工業區地塊，繼杏壇鎮“中集智谷”後，中集産城在順德再落一子，将建成“順德中集智城”。

4月亦是A股上市公司集中公布年報的時間，有多家A股上市産業地産企業公布2020年度業績，而目前納入觀點指數觀測的樣本上市企業有15家。

在營業收入表現上，從目前公布數據看，2020年實現營收正向增長的有東湖高新、市北高新、蘇州高新、外高橋、招商蛇口和中南高科。

除剛遞交招股說明書的中南高科外，2020年實現營收增長的産業地産企業均為國資背景。

數據來源：公司公告，觀點指數整理

從扣非歸母淨利潤同比變化上看，有8家實現了正增長。

其中，東湖高新、上海臨港、蘇州高新、張江高科的扣非歸母淨利更是增長超過了一倍。

數據來源：公司公告，觀點指數整理

東湖高新淨利大增主要源于上年同期嘉興資卓出現投資虧損所致，張江高科增長源于金融資産（已上市股票）本期公允價值大幅上升。

從近年業績可見到，産業投資已經成為國内相當部分産業地産商業績增長的主要影響因素。

10單公募REITs試點，産業地産類占一半

截至目前，滬深兩交易所共計接收基礎設施公募REITs申報項目10個，其中産業地産類項目占到5個，具體細分可分為3個産業園區和2個物流倉儲。

顯然，這一個能有效實現“投融管退”的産品，受到了園區企業的熱烈歡迎。

3個産業園項目分别為“博時招商蛇口産業園封閉式基礎設施證券投資基金”、“東吳-蘇州工業園區産業園封閉式基礎設施證券投資基金”和“華安張江光大園封閉式基礎設施證券投資基金”。

物流倉儲項目則有“紅土創新鹽田港倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金”和“中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金”。

從目前進度來看，這10單REITs都有望在5月獲得交易所的無異議函，並在6月正式挂牌上市。

10個已申報項目中，招商蛇口REITs進展最快，不僅已經被深交所受理，還接到了問詢函。

而基金管理人博時基金、ABS管理人博時資本、原始權益人招商蛇口和财務顧問招商證券都棣屬于招商局集團旗下，都希望能借此機會分享收益，亦因此受到監管的關注。

另外，據此前公布的消息和市場預測看，招商蛇口REITs原定入池資産是包括萬維大廈、萬融大廈、萬海大廈和萬聯大廈四個項目，而正式文件縮小了規模，僅包含了萬融大廈和萬海大廈。

張江光大REITs又具備另外一層特殊性，該單REITs的發起人（原始權益人）為上海光全投資中心（有限合夥）、光控安石（北京）投資管理有限公司，而不是張江高科。主要由于該底層資産張江光大安石科技園（原名星峰科技園），在2016年由張江高科和光大安石聯手並購。

該園區並購方式為采取建立私募基金的方式，是張江高科産業地産基金化的代表性項目。

物流地産方面，公募REITs對于具有外資基因且将物流資産證券化、基金化玩得風生水起的普洛斯來說，並不陌生。

普洛斯中國在去年4月就曾發行了總募集金額150億元的中國收益基金I，今年4月再發行了總募集金額58億元的中國收益基金II。這次國内第一批的公募REITs，普洛斯中國也積極參與其中。

而港交所首只物流地産REITs順豐房托，5月17日正式在港交所挂牌上市，發行定價4.98港元。

發行首日，順豐房托即破發，收報4.17港元，跌16.27%，一手賬面虧損820港币。全日成交額3.615億港元，最新總市值33.28億港元。

該單REITs的底層資産為位于中國香港、佛山和蕪湖的三個物流園區資産，資産估值60.93億港元（折合人民币約50.7億元）。

三處物業中兩處位于粵港澳大灣區，一處位于長三角經濟帶，均符合投資者對優質資産的區位喜好。物業總建築面積為23.44萬平方米，總可出租面積30.8萬平方米，目前平均出租率為94.9%，其中約81.9%的租戶來自物流行業。

盡管從現時大陸法規和拟發行産品看，香港和大陸的公募REITs在組織架構、投資要求、負債限制等方面存在一定差異，但依然相信，該單産品的發行可為國内其它正在發展現代物流産業的同行提供參考。