4月購物中心運營商報告·觀點月度指數

觀點指數  4月，全國商業市場上，大衆消費需求較為穩定，社會消費品零售總額繼續實現穩定增長。随着各地政府相關商業發展政策的落實，整體營商環境也得到持續優化。

月内新項目入市迎來一個小高潮，新開業項目數量和體量為今年以來最高。龍湖、印力等重點購物中心運營商均有新項目開業。

此外，月初清明小長假對購物中心客流、消費也有一定拉動作用，整體市場表現活躍。

企業方面，部分企業通過簽約外拓實現新項目落地，項目規模得到擴張，品牌影響力持續增強。企業間合作，共同打造商業項目也成為亮點之一，有利于推動商圈發展和實現雙赢。

華潤萬達居前二 頭部企業優勢明顯

4月購物中心運營商發展指數上，華潤萬象生活繼續穩居第一。

2020财報顯示，華潤萬象生活實現綜合營業額67.8億元，按年增長15.5%；實現淨利潤8.17億元，按年增長124.1%。其中，購物中心運營作為重點業務，對整體營收有不小貢獻。

截至2020年12月31日，華潤萬象生活總零售額827億元，按年增長14%，總營業額112億元，按年增長7%，展現了疫情下的運營成效。

在重奢購物中心方面，華潤萬象生活有較強優勢，標杆項目運營成績突出。目前，其重奢購物中心項目數量位列第一，全國範圍内共有8個重奢購物中心。

據企業披露數據顯示，這些項目在2020年業績亮眼，零售額同比提升20.3%，其中深圳萬象城、沈陽萬象城、南甯萬象城、天津萬象城排名市場第一，廈門萬象城、重慶萬象城排名市場前二。

未來發展上華潤萬象生活計劃2021年新開13家購物中心，預計到2025年，物業管理面積總體規模達到4億平方米，外拓面積占50%，第三方拓展至少50個購物中心，未來規模增長可觀。

第二名萬達商管，2020年實現收入391.34億元，同比下降50.25%，雖然收入出現較大幅度下降，但毛利率為70.2%，同比增長16.51個百分點。

從産品或服務闆塊來看，作為主要貢獻來源的投資物業，2020年租賃及管理收入為359.03億元，同比增長2.15%。

印力集團排名第四，一直以來在商業地産發展上表現不俗。目前運營管理項目超過100個，遍布全國50多個城市，管理面積近1000萬平方米，其中僅上海的已開業購物中心項目面積就近60萬平方米。

月内，印力除有新開業項目入市外，在上海也通過簽約繼續外拓發展新項目。

整體而言，無論是借助規模化發展，還是依靠精細化運營實現增長，通過簽約合作獲取新項目實現規模和收入日漸尋常，提升企業運營能力和品牌影響力也成為重點。

消費利好政策發酵 新開業項目現小高潮

1-4月份，社會消費品零售總額錄得138373億元，同比增長29.6%，累計增速相比上月有所放緩，但社會整體消費活力不減。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

清明假期給購物中心帶來了消費機遇，部分購物中心運營商旗下項目期間業績實現增長。如中海商業環宇商業全國項目銷售、客流同比提升均超100%，比2019年增長超40%。

本月，全國重點一二線城市繼續出台相關商業利好措施和政策。相信随着各地政府出台利于商業發展具體政策的推進，對消費會有積極的促進作用。

2021北京消費季月内啟動，将持續到年底，在全城共同開展，全市各區、經濟技術開發區以及多個核心商圈同步舉辦各區域特色活動。同期，百億企業消費券面向在京消費者發放。

近日，天津市商務局也印發《天津市2021年發展夜間經濟重點工作》。今年将持續推動夜間經濟發展，重點完成15項重點工作，完善夜間消費場景，豐富夜生活内涵，重點培育夜生活文化，從供給端和需求側齊發力。

新入市項目方面，據觀點指數統計，4月全國範圍内新開業購物中心共有20個，總體量為164萬平方米。開業城市上，一線城市中，除廣州外，北京、上海、深圳均有新項目開業，其中上海月内開業2個購物中心。

二三線城市中，武漢、廈門、成都、重慶也有新項目入市。

開業項目體量上，中小體量是目前主流，月内新開業項目中10萬平方米以下（含10萬平方米）的項目數量為14個，占月内新開業項目的70%。

去年疫情以來，體量較少的社區商業中心更受青睐。月内，萬科新開業的萬科里、萬科天空之城2049，卓越商業的卓悅時光、 碧桂園的鳳凰荟等，都是定位社區小型購物中心。

部分重點購物中心運營商月内推出新項目，旗下在管購物中心面積也有所增長，其中大部分企業月内均有1個新項目開業，新增面積5-10萬平方米左右，僅世茂月内有2個項目入市，新增運營在管面積24萬平方米。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

其中，新世界中國位于武漢的武漢K11購物藝術中心I館月内開業，該項目延續K11産品線的藝術風格，開幕同時舉辦了首屆K11新銳藝術創作獎入圍作品展。

業态組合上，超20家中國内地首店、華中首店、武漢首店入駐，随着該項目的開業，武漢K11的全面運營也正式開始，有望成為華中範圍内有影響力的商業項目。

印力開業的惠州印象城是年内首個項目，開業時項目商鋪數量146家，出租率99%，開業率97%，表現不俗。

世茂月内有2個新項目入市，分别為成都世茂廣場和廈門集美世茂廣場。世茂廣場作為最成熟的主力産品線之一，目前已在上海、濟南等多個城市落地。

成都世茂廣場為世茂在西南區域的首家購物中心，另外廈門集美世茂廣場開業表現也較好，招商率100%，開業率95%。

商業拓展動作活躍 企業間合作成亮點

4月，購物中心運營商積極外拓獲取新項目，除進駐尚未布局城市外，更多企業憑借在此前布局區域的号召力和品牌影響力有所斬獲。

光大安石與上海城市發展控股有限公司就鄭州CITY·大融城項目戰略合作簽約，光大安石旗下商業地産品牌“大融城”首次落子鄭州。至此，光大安石已在全國布局20座大融城。

印力集團與富士康科技集團也簽署合作協議，将共同打造上海闵行區華漕鎮的購物中心及辦公物業。雙方将合作開發，各持股50%，除一宗地塊計劃建設大型高品質購物中心外，還計劃将另一地塊打造成優質辦公物業，印力提供開發管理和資産運營管理服務。

此外，印力還與杭州市下城區石橋街道永豐經濟合作社簽署協議，雙方攜手打造永豐印象城。至此，印力集團在杭州已有古墩印象城、西溪印象城、金沙印象城、印力匯德隆奧體印象城、永豐印象城共5個商業項目。

益田集團和貴陽白雲區人民政府簽約商業項目戰略合作，益田旅遊商業在貴陽再落一子——貴陽益田假日奧特萊斯，這是益田繼貴陽益田假日世界後進駐貴陽的第2個項目、布局西南的第4個商業項目。

随着商業競争壓力日益增大，産品線的細分差異化也愈發受企業重視。世茂股份在舉行的SCC mall概念發布會上披露了新産品線的信息， SCC（Shimao Commercial Center）是世茂商業零售商業闆塊唯一還未正式發布的産品線，深圳為首個落地城市，預計2023年開業。

月内，企業之間的合作也更加緊密，部分企業選擇合作共赢的方式發展項目。旭輝與紅星美凱龍達成戰略合作，聯手打造盤龍區北部新商圈的“旭輝廣場”項目。

而緊鄰旭輝廣場的紅星美凱龍生活體驗中心于2020年底開業，項目總建面約17萬平方米，是目前雲南最大的紅星美凱龍生活體驗中心。在此基礎上，昆明旭輝與雲南紅星美凱龍共同打造“雙MALL”商業模式，将成為盤龍區體量最大的中心商業集群。

還有美的置業攜手寶龍打造珠海首座TOD大型綜合體——美的寶龍城，該項目是寶龍此前在珠海北站落地的TOD綜合體項目，總投資50億元，體量約39萬平方米，已于今年1月奠基，将打造成為珠海市首座TOD大型綜合體。

以上企業間合作、共同發展的商業項目，在一定程度上有利于區域商業發展，也能幫助企業實現雙赢的發展局面。

資本市場方面，萬達商管的尋求上市之路仍在繼續。據路透社報道，大連萬達計劃為旗下商業地産管理業務萬達輕資産商管公司融資200億元，目標年底前在香港上市。目前，萬達輕資産商管公司目前管理着368處萬達廣場，還有另外155處在建的萬達廣場。

在尋求登陸資本市場的同時，其在管理輸出上也有收獲。月内與升龍集團在西工區簽署合作協議，共同建設升龍萬達廣場商業綜合體。