4月商業地産資産管理能力表現報告·觀點月度指數

觀點指數 4月，凱德集團收購在中國的首個數據中心。

受疫情影響，凱德2020年于中國的資産回報均不太理想，為調整物業組合，數據中心成為凱德看準的下一目標。

另外，本月公募REITs試點項目正式開始申報，目前已申報項目包括高速公路、垃圾處理、産業園區、倉儲物流等，原始權益人均為大型央企或地方國企或行業龍頭私企，資産均為運營多年的成熟優質資産，為未來REITs發展做出良好的表率。

光大安石表現亮眼，凱德搶灘數據中心

“4月商業地産資産管理能力表現”研究中，光大安石和領展房産基金在内地和非内地機構中表現較為亮眼。

4月28日，凱德集團宣布以36.6億元人民币收購位于上海市闵行區的超大規模數據中心園區。該園區原屬于中航信托，由四棟建築組成，全部建成後總建築面積可達7.5萬平方米。園區目前已經投入運營，所服務主要客戶包括中國兩家最大的電信運營公司。

該園區是凱德集團首次在中國布局數據中心項目，除此之外還在新加坡、歐洲、韓國擁有十余個數據中心項目，管理經驗較為豐富。

凱德深耕中國市場多年，目前在零售、辦公及酒店等領域均持有大量物業。截至2020年底，凱德在中國的資産總值達292億新元，但受疫情影響，2020年息稅前利潤僅為1.28億新元，同比下降94%。除工業、物流、商業園區以外，其他業态均為負利潤。

如今開始進軍中國數據中心市場，也是不斷調整物業組合，使得收益最大化的及時反應。

在雲服務的強勁需求下，中國數據中心市場近年爆炸性增長。據IDC中國預測，至2024年大數據市場年增長率約為20%，增速領跑全球。

公募REITs試點項目開始注冊

4月，商業地産資産證券化産品共發行3只，發行總規模54.85億元。其中，深業資本發行的深業資本（深圳）商業資産支持專項計劃為全國首單單SPV結構智能創新産業園CMBS，3.8%的利率創2021年市場CMBS發行利率新低。

數據來源：觀點指數整理

公募REITs方面，4月REITs試點項目正式開始申報審核。

截至5月18日，已注冊登記的項目共有9個，産品類型較為豐富，涉及高速公路、垃圾處理、産業園區、倉儲物流等。

主要包含三大特色：一是項目原始權益人均為大型央企或地方國企或行業龍頭私企；二是項目質量較好，多為運營多年的成熟核心資産；三為原始權益人參與認購的比例普遍在50%以上。

已注冊登記的公募基礎設施REITs項目

來源：上交所、深交所、觀點指數整理

除去産業園區、倉儲物流近幾年大火的類型外，比較少見的高速公路和垃圾處理類也值得關注。以浙商匯金滬杭甬基礎設施證券投資基金為例，該公募REITs的募資期限為20年，項目資産為杭徽高速公路浙江段及其相關構築物資産組的收費權，該高速公路組合資産的市場估價約為45.63億元。

此前在國内發行的類REITs項目中聯基金-浙商資管-滬杭甬徽杭高速公路類REITs也是以高速公路為底層資産，産品發行規模20.13億元，優先級獲AAA評級，發行利率3.7%，産品期限15年，資産估值大約20億元。

另一類REITs項目華泰-四川高速隆納高速公路資産支持專項計劃項目規模19.77億元，AAA評級，期限10.92年，發行利率3.68%，資産估值約18億元。

可以看到，此前高速公路資産證券化産品的發行規模基本與資産估值持平，[3] 發行利率在3-4%之間，與其他類REITs産品利率相比較低。主要原因還是在于國内用高速公路作為底層資産的産品過少，而且相較于住宅、商業等業态的高速增長，高速公路項目除去國企少有公司接觸，且收費長年保持不變，因此利潤增長幅度基本穩定。且随着高速公路逐年老舊維修成本也在上升，如果有新的路線開發還會分去一定流量，對很多投資者來說可能利潤沒有增長空間且利率較小。

不過我國高速公路長度處于世界領先，熱門地區的高速公路更是流量巨大，不少優質項目的利潤也具有很大的挖掘潛力。

總體而言，高速公路投資成本固定，流量越多利潤越多，而且核心城市的核心路段天然具有現金流穩定的優點，極端的經濟環境對收入影響也相對較小，資産現金流具有天然的防禦性，對于注重長期穩定投資回報的機構投資人來說是較為優質的資産。

同時，利用存量資産進行REITs的資金募集，能夠繼續用于新的城市基礎設施項目投資，形成良好的投資閉環，對城市更新來說是一個重大利好。

垃圾處理類方面，中航首鋼生物質封閉式基礎設施證券投資基金成為全國首個固廢處理類試點申請項目。

5月13日，發改委、住建部印發《“十四五”城鎮生活垃圾分類和處理設施發展規劃》，鼓勵利用既有生活垃圾處理設施用地建設生活垃圾焚燒項目，支持符合條件的企業通過發行企業債券、公司債券、資産支持證券募集資金用于項目建設；鼓勵具備條件的項目開展基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）試點。

規劃具體目標指出，到2025年底，全國城市生活垃圾資源化利用率達到60%左右，全國生活垃圾分類收運能力達到70萬噸/日左右，為完成目標各地要加大财政資金投入力度，引導金融機構創新金融服務，優化信貸評審方式，積極提供融資支持。

中航首鋼生物質封閉式基礎設施證券投資基金，項目為位于北京市門頭溝區的垃圾處理及生物質發電項目，是2013年建成時世界單體一次性投運規模最大的垃圾焚燒發電廠，年處理量超過100萬噸，約占北京市垃圾處理量的八分之一。

截至2020年末，該項目累計處理垃圾729.91萬噸，發電量達24.58億千瓦時，煙氣指標檢測合格率達100%，對探索我國廢棄物資源化、“碳中和”起到不小貢獻，是北京的重點民生工程。

該項目能夠保障穩定資金流，部分收入來源于可再生能源電價附加補助，由國家财政撥付，是不可多得的優質資産。