4月房企融資能力表現報告·觀點月度指數

觀點指數 從房地産行業到位資金本年資金來源來看，定金及預收款占比小幅上升，而自籌資金部分占比小幅下降。一定程度上反映了在當前融資趨緊的環境下，各房企加大銷售回款，債券融資也基本用于再融資。

4月内地債券發行量雖然較3月有所下降，但發行量依然較大，達753.7億元，發行量主要由公司債和中期票據支撐。

另一方面，受到境内房企違約事件影響，海外債發行量依然萎靡，僅錄得11只海外債發行。

轉看信托方面，4月投向房地産行業的信托産品規模同樣出現下滑，整體處于較低水平。從投資方式來看，雖然權益投資方式的信托産品占比小幅下降，但整體仍接近50%，同時權益投資的信托産品也是唯一出現了預期收益上漲的子類别。

本年資金來源更多依賴定金及預收款

根據統計局發布的數據，4月房地産本年資金來源累計63542.47億元，同比上漲35.2%，4月單月本年資金來源合計16077.74億元，同比小幅上漲19.6%，環比小幅下跌4.9%。反映了去年同期基數較小，也反映4月為本年資金來源的周期性低谷。

從歷年趨勢來看，2020年打斷了本年到位資金的增長趨勢，2019年到2021年的4月本年資金來源的年平均增幅僅9.1%，而2018-2019年的4月本年資金來源的增幅為18.4%。

從各類别占比的走勢看，定金及預付款和自籌資金一直為本年資金來源的最重要組成部分，占比超過50%。

同時，可以發現近期出現自籌資金占比降低的趨勢，更多的資金來自定金與預收款。這也反映在當前融資趨緊背景下，房企更多依賴于銷售回款來提供資金。

内地債券高額發行量持續

根據市場數據，4月房地産行業仍然保持着較大的債券發行量，總發行債券數量達73只，總發行額為753.7億元，環比下降10.7%。

融資成本方面，4月加權平均票面利率為4.45%，基本與上月持平，且為今年最低值。

從各類别來看，公司債是債券發行額的重要推動力：1月、3月和4月均有較大規模的公司債發行，而中期票據在3-4月也放量增長，促成了這兩個月較大的總債券發行額。

募資用途方面，除歸還、置換現有或到期債券外，另有一只債券資金将用于農業物流産業園建設、一只債券資金将用于棚改安置小區建設；一只綠色債券用于南京某項目建設。

海外債方面，中資房企4月共發行11只債券，較上月減少3只，總募資額約159.3億元人民币，環比上升1.2%。

房企海外融資受阻，進而轉向境内融資的狀況沒有改變。

期限方面，可以看到4月近半數債券期限較短，平均期限2.3年，為今年最低值，發行金額也基本低于20億元。

整體票面利率則較3月有所下降：近半數票面利率低于5%，加權平均為5.9%，同樣為今年新低。

從各發行地來看，新加坡受挫嚴重，發行額明顯縮水，而香港發行額相對較為穩定。

信用評級方面，穆迪出于自身商業原因撤銷了新湖中寶的評級。另一方面，大唐集團控股首次獲得穆迪B2公司家族評級，展望穩定。

穆迪指，大唐集團的評級反映了其地域集中度高、融資渠道窄、執行風險升高及合資業務敞口較大。同時，大唐不斷擴大規模、主要市場上良好的執行能力以及充足的流動性抵消了上述劣勢。

此外，佳兆業集團8.77億股供股于5月6日公布發行結果，共募資25.86億港元，並已于5月10日上市。

信托産品收益率再次連續下降

根據市場數據，4月共有454只信托産品投向了房地産領域，總資金規模達到519.6億元，加權平均回報率約7.3%。

從規模來看，本月規模總體下降較為明顯，環比降幅27.9%。

從投資方式來看，自去年4月份開始，采用權益投資方式的信托産品發行額占比緩慢降低，不過仍然保持了約50%。

同時，4月份采用股權投資的信托産品發行額出現下降，采用貸款方式的信托産品發行額則出現小幅反彈。

從過去幾個月走勢來看，各投資類别信托産品的發行額占比，處在相對穩定的波動狀态。

轉看信托産品的收益情況，今年以來信托産品的加權平均收益率持續下降，在4月出現新低，達到7.34%，小幅低于2020年9月的7.34%及12月的7.36%。

按不同投資方式來看，4月僅有權益投資收益率出現了上升，其他三種投資方式的信托産品都出現了收益率的下跌。

另一方面，使用貸款的信托産品收益率最低，僅為7.01%，而股權投資收益率最高，為7.63%。各類别平均收益水平均低于8%。

從已公開産品信息的信托産品來看，4月共有142只産品投向房地産領域。

其中，股權投資的産品有57只，規模71.42億元；權益投資的産品有63只，規模98.5億元；信托貸款的産品有20只，規模49.28億元；組合運用的産品有2只，規模11.7億元。

從信托産品的收益類型來看，多數産品采用了固定型，尤其對于投資方式為權益投資和信托貸款的信托産品，極少采用其他收益類型。

股權投資則在收益類型上更加多樣，其中以浮動型為主導，這或意味着股權投資信托産品投資收益具有更多的不确定性。

從預期收益的分布來看，多數信托産品的收益圍繞在7%上下，但也出現了少數幾只股權投資類信托産品收益率較高，上限達到9%。

而部分高收益的項目募資為某評級為CCC級的開發商，資金将用于武漢某項目的追加投資。

根據募資方信息追溯到關聯上市房企，部分樣本房企信托渠道融資匯總如下：

從各地區的收益情況來看，除湖北省、河北省有收益上限值因個别高收益産品觸及9%的高點外，其他地區的收益情況相對集中。

同時，江蘇、河南、重慶均出現了收益下限低于6%的産品。

 轉看投向各地的信托發行規模，浙江在4月熱度最高，信托産品規模總計達40.6億元，江蘇其次，達34.5億元。廣東持續保持高熱度，公開數據顯示有不低于26億的規模。