2021年1-5月房地産企業銷售表現·觀點月度指數

觀點指數 2021年5月，房地産市場延續前兩月銷售行情，成交熱度平穩向好。

觀點指數發布的“2021年1-5月房地産企業銷售金額表現”研究顯示，前100房企實現全口徑總銷售金額56548.8億元，同比增長52.5%，較2019年同期增長40.2%。

數據來源：觀點指數整理

5月，前100房企錄得全口徑總銷售額為12975.1億元，同比增長17.8%，較2019年5月增長38.8%，繼續維持兩位數以上的增速。

其中，碧桂園、恒大和萬科分别錄得全口徑銷售3541億元、2869億元以及2842億元，處于行業領跑位置。

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從整體銷售情況來看，1-5月前100房企銷售區間上移明顯。15家房企全口徑銷售金額突破1000億元，較去年同期增加9家。另外，200億以下房企數量從46家減少至25家。

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截至5月底，多數房企積極推盤去化，錄得的銷售業績符合年初預定目標。觀點指數選取30家上市樣本房企，計算出1-5月平均銷售目標完成率為40.6%。其中，碧桂園、濱江、美的置業3家房企銷售情況良好，目標完成率超過45%。

值得注意的是，30家樣本房企中，仍有3家銷售目標完成率低于35%，其中處在末位的房企完成率低至27%。這些房企需要在接下來的銷售期加大推盤力度，追趕進度。

權益銷售方面，2021年1-5月前100房企實現總權益銷售金額40766.8億元，同比增長49.8%，平均權益比例為72.1%，較去年同期下降0.1個百分點。在三條紅線和融資收緊背景下，房企将會繼續實行加大合作開發項目的發展策略。

銷售面積方面，前100房企1-5月實現總銷售面積38644.6萬平方米，同比增長39.4%，銷售均價為14633元/平方米，同比增長9.4%。

開發投資維持高位增長，定金及預收款增速最快

國家統計局數據顯示，1-4月全國累計商品房銷售金額53609億元，同比增長68.2%，較2019年同期增長37%。1-4月全國累計商品房銷售面積50305萬平方米，同比增長48.1%，較2019年同期增長19.5%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

4月單月，全國商品房銷售額15231.2億元，同比增長32.5%，較2019年同期增長25.9%。

可以看到，随着基數增長，銷售增速高位回落，但仍處于歷史較高水平，整個房地産企業的銷售行情向好。

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投資端上，1-4月全國完成房地産開發投資40240億元，同比增長21.6%，較2019年同期增長17.6%。其中，4月單月房地産開發投資12664.2億元，同比增長13.7%，較2019年同期增長21.6%。

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1-4月全國各區域投資增速繼續高位運行，主要得益于施工的強勁表現以及竣工面積回暖。具體而言，1-4月的商品房施工面積818512.9萬平方米，同比增長10.5%，較2019年同期增長13.3%。1-4月全國商品房竣工面積22735.5萬平方米，同比增長17.9%，較2019年同期增長0.8%。

值得注意的是，新開工方面有所走弱，1-4月房企累計新開工面積53905萬平方米，同比增長12.8%，較2019年降低7.9%。

在“三道紅線”融資新規和房地産貸款集中度管理政策之下，短期内房企拿地受到一定拖累。但是由于補庫存需求以及部分重點城市集中供地開始出讓，預計房企後續開工逐漸回暖。

1-4月房地産開發企業到位資金63542億元，同比增長35.2%。4月房企到位資金16077.3億元，同比增長19.6%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

1-4月房企各項資金來源中，國内貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款和個人按揭貸款累計值分别為9043、17、17167、24362和10738億元，占總資金來源比重為14.23%、0.03%、27.02%、38.34%和16.90%，同比增速分别為3.6%、-28.3%、15.4%、74.1%和41.3%。

從各項資金增速來看，定金及預收款和個人按揭貸款增速最快，銷售回款依舊是當前房企最為重要的資金來源。

首輪集中供地城市熱度分化，未來地市或有所降溫

截至5月22日，實施集中供地的13個重點一二線城市首批土地出讓結果出爐，各個城市土拍市場熱度表現不一。

數據來源：觀點指數整理

從樓面價上看，13個首批集中供地城市中，11家平均成交樓面價出現上漲情況。其中重慶平均成交樓面價為9133元/平方米，較去年全年平均樓面價上升115.7%，漲幅最大。

溢價率方面，重慶、深圳、廈門首次集中供地熱度較高，溢價率分别為43%、31%、29%，位居前列。個别地塊如招商蛇口32.5億元拿下的重慶沙坪壩區西永組團280畝地塊，溢價率高達130%。

個别城市例如長春土拍稍顯平淡，在成交的38宗住宅用地中，32宗以底價成交，僅有6宗溢價成交，平均溢價率為3%，較去年住宅用地平均成交溢價率出現明顯下降。

值得注意的是，此次重慶集中供地並未設置底價上限，疊加房企在土拍環節的激烈競争，導致重慶土拍達到較高的溢價率。

除重慶之外，其他城市都明确規定地價上限（一般不超過底價的20%-30%），達上限後競自持或配建，甚至引入搖号機制。北京、深圳、杭州、南京等城市還對未來商品房售價進行限制。

因此，如果将競配建和競自持考慮在内，房企為部分熱點城市地塊支付的溢價将比表面的數字更大，土地項目利潤空間進一步壓縮。

從拿地房企來看，在首次集中供地中，央國企、龍頭及區域深耕房企踴躍參拍，積極拿地。例如越秀地産支付權益地價75億元一口氣拿地廣州7宗地塊；融創在重慶競得14宗地塊，涉及權益金額93億元。另外，在北京等高土地出讓價格城市，房企合作拿地比例更高。

整體上來講，在首次集中供地中，多個重點一二線城市采取“限地價+競配建/競自持”的出讓規則，穩地價意圖明顯。在此政策背景下，部分城市土拍市場依舊保持較高熱度，主要由于房企補充庫存需求強烈，疊加首批獲取的土地項目或能達成預售條件，轉化為年内可銷售貨值。

随着融資端收緊成效逐步顯現，以及房企補充庫存和鋪排貨值意願下降，預計接下來的集中供地或有所降溫。