房企沉浮中的财務表現 | 誰是好公司

編者按：這一年，“集中供地”、“三道紅線”等多管齊下，在尋求行業可持續健康發展的路上，給企業帶來的是利潤、轉型、創新等多重考驗。在挑戰之下，不乏具有出色應變與穩健實力的企業引領時代潮流，而這，也是值得我們關注與研究的行業標杆群體。

地産風尚企業表現，正是觀點指數研究院以全年影響力的維度與研究體繫，對行業進行深入剖析，細數一年來對行業具有深遠影響力、形成行業風尚的企業。

影響力指數繫列通過長期對企業各種指標數據與市場表現進行跟蹤研究，重點關注房地産行業下不同業态的财務運營、發展潛力、對企業及社會的影響力等幾大指標，為房地産行業研究與投資提供參考。

在此期間，觀點指數研究院策劃繫列欄目“誰是好公司”，正是為了盤點房地産不同闆塊的發展态勢，尋找備受行業認可的風尚企業，以此作為“影響力指數·2021年度地産風尚企業表現”研究成果發布的序章。

（2021年6月1日）自“三道紅線”後，對房企的财務健康狀況監管日漸加強。為了順應“行業改革”的趨勢，房企也紛紛将降負債、改善财務狀況提上日程。

中資美元債近年來成為亞洲市場不可忽視的組成部分，随之而來的高額利率也挑戰着房企的運營能力及财務管控能力。年初，違約浪潮波及至某知名規模房企，讓人們再次認識到違約事件並不僅限于尾部房企。該規模房企也被Bloomberg認為是三道紅線的第一個“受害者”。

對于财務中比較重要的利潤率指標，根據市場數據，上市A股25家樣本房企中，平均淨資産收益率為11.97%，較2019年的平均淨資産收益率的17.58%出現了顯著下降。而今年一季度報的情況來看，房企一季度利潤水平不佳，2021年第一季度25家樣本房企的平均淨資産收益率僅為0.82%，僅有2020年第一季度淨資産收益率1.63%的一半。

而港股47家樣本房企的整體表現與A股房企樣本房企相當，2020年年末的平均淨資産收益率16.40%，小幅低于A股房企。

數據再次印證了行業整理利潤率下降的共識。而随着“三道紅線”等監管政策的出台，房企對對自身債務結構也積極調整，逐步向穩健的方向發展。

根據市場數據，2020年港股47家樣本房企的淨負債率為149.88%，相較2019年末的172.77%有着較為明顯的改善。

不過，同樣的改善並沒有體現在A股25家樣本房企上。市場數據顯示，上市A股25家房地産企業的淨負債率在2019年為103.22%，而2020年小幅上升至105.07%。考慮到A股房企數量較少，因此結合内房股整體來看，行業依然呈現出淨負債下降的趨勢。

一面是整體财務狀況的改善，一面是規模企業暴雷，換言之行業也在此過程中經歷了一波優勝略汰的洗禮。穆迪在5月末發布的4月亞洲流動性壓力指標（針對高收益中國開發商）顯示為15.3%，達到了2017年以來未曾達到的低點（數據越低，流動性壓力越小）。

可以看到，随着“三道紅線”作用顯現，房地産行業将逐步擺脫高杠杆、高風險、高收益的固有模式，轉向财務穩健，追求經營、管理紅利的健康可持續發展道路。

于此節點，2021博鰲房地産論壇将于8月啟幕，屆時觀點指數也将在論壇上發布《2021中國房地産行業發展白皮書》，其中将細細回顧房地産行業财務表現的變化與趨勢。

與此同時，觀點指數從多維度綜合評估房企的财務表現，涉及盈利、償債、現金管控以及影響力等多重指標，表彰在2021年上半年财務表現優異的房企。