1-5月房地産企業新增土地儲備報告·觀點月度指數

觀點指數 5月第一波集中供地高潮來臨，11個重點一二線城市進行供地。

從數據來看，土地供應市場高位回落。具體而言，5月100個重點城市土地供應數量867宗，環比減少856宗，同比減少747宗；供應土地建面環比減少55%，同比減少53.6%；供應土地起始樓面價環比下降6.4%，同比增長2.9%。

成交方面，市場熱度持續，但量減價增态勢明顯。

5月，100個重點城市成交土地數量895宗，環比減少182宗，同比減少487宗；成交土地建面環比下降17.7%，同比下降37.2%；成交總價5179.4億元，環比增長37.7%，同比增加16.3%；成交樓面均價6981.7元/平方米，環比增長67.3%，同比增長85.3%。

城市更新方面，據觀點指數不完全統計，5月11家房企在城市更新業務上有新進展。其中，電建、奧園、時代和富力簽訂協議，成為舊改項目前期服務商，為後期獲取舊改項目實施主體資格奠定先發優勢。

另外，為了鼓勵資本參與城市更新，加快房企改造資金平衡，上海市成立上海城市更新基金，基金總規模約800億元，用于投資舊區改造和城市更新項目。

22家房企新增貨值超500億，長三角成拿地熱門區域

觀點指數發布的“1-5月房地産企業新增土地儲備報告”顯示，碧桂園新增全口徑土地儲備為2466.4萬平方米，處于明顯領先地位。

萬科和保利緊随其後，對應新增全口徑土地儲備分别是1308萬平方米以及1307.3萬平方米。

數據來源：觀點指數整理

觀察房企前5月拿地情況，頭部房企拿地積極性分化明顯。

融創、招商、華潤、綠城和新城保持較大的土地投資支出，拿地銷售比在40%以上。

相比之下，恒大、世茂在招拍挂市場拿地力度較弱，拿地銷售比處于10%之下。

值得注意的是，2021年1-5月有22房企新增貨值超過500億元，較1-4月增加9家。多數房企在5月集中供地期進行擴儲。

數據來源：Wind，觀點指數整理

從拿地區域來看，長三角依舊是行業關注的重點區域。前5月房企長三角區域土地投資支出占比高達71%，遠高于珠三角區域和京津冀地區。

土地供應高位回落，成交量減價增态勢明顯

觀點指數監測的100個重點城市數據顯示，5月土地供應數量867宗，其中供應住宅用地336宗，商服用地83宗，工業用地397宗，其他用地51宗，環比減少856宗，同比減少747宗；供應土地規劃建築面積7450.6萬平方米，環比減少55%，同比減少53.6%；供應土地起始樓面價3877.7元/平方米，環比下降6.4%，同比增長2.9%。

數據來源：Wind，觀點指數整理

5月單月，一二三線城市供應土地數量為84宗、328宗、428宗，供應土地建築面積為893.5萬平方米、2905萬平方米、3466.3萬平方米，環比增速分别為59.3%、-71.4%、-38.9%，同比增速分别為-22.9%、-62%、-52%；供應起始樓面價為9760.3元/平方米、3524.1元/平方米、2627.8元/平方米，環比增速分别為135.9%、-35.9%、23.1%，同比增速分别為94%、2.5%、14.7%。

經歷第一波集中供地高潮，土地供應市場高位回落。

截至目前，22個集中供地試點城市中已有20個城市完成第一輪集中供地。剩余2個城市上海和武漢于5月下旬公布了第一輪集中供應地塊詳情，並于6月進行出讓。

值得注意的是，上海首批供應涉宅用地共32宗，總建築面積397.9萬平方米，總起價742.3億元，其中兩宗地塊出讓價格接近100億元，均價超過3萬元/平方米，拉高5月一線城市整體供應價格。

來源：觀點指數整理

成交方面，得益于北京、杭州、重慶等多個重點一二線城市完成第一輪集中供地，5月土地成交熱度持續，量減價增态勢明顯。

數據來源：Wind，觀點指數整理

具體而言，5月100個重點城市成交土地數量895宗，其中成交住宅用地406宗，商服用地125宗，工業用地329宗，其他用地35宗，環比減少182宗，同比減少487宗。

成交土地規劃建築面積7418.6萬平方米，環比下降17.7%，同比下降37.2%；成交總價5179.4億元，環比增長37.7%，同比增加16.3%；成交樓面均價6981.7元/平方米，環比增長67.3%，同比增長85.3%。

數據來源：Wind，觀點指數整理

分城市能級來看，5月一線城市中北京和深圳進行首輪集中供地，對比4月出讓建面近800萬平方米的廣州，當月成交建面環比降幅近2成，但成交樓面價和成交總價均出現環比上升。

北京和廣州5月成交樓面價分别為26424元/平方米和21956元/平方米，遠高于廣州4月成交樓面價（10463元/平方米）。

5月共有杭州、南京等9個二線城市集中出讓土地，拉動二線城市整體成交熱度，量價齊升趨勢明顯。但是由于土地出讓規則限制了競拍上限價，溢價率較4月回落7.99個百分點。

另外，由于中小房企拿地減弱和供應減少等原因，5月三線城市成交出現較大跌幅，成交建面和總價環比下跌超過50%。

北京供地收金超千億，上海設立800億城市更新資金

數據來源：Wind，觀點指數整理

從城市成交總價來看，5月北京集中出讓土地34宗，成交土地建面422.8萬平方米，成交總價1117.2億元，是月内土地成交金額最高的城市。南京、杭州、天津和甯波等城市第一批集中土地也開始出讓，成交總價明顯高于其他城市。

除了月内集中供地試點城市之外，長三角區域的嘉興、金華和溫州3個城市土地市場成交火熱。杭州等熱門城市改為階段性出讓土地，集中出讓時點競争激烈，一些房企的拿地需求外溢到周邊嘉興等其他城市，帶動這些城市土地成交量上升。

數據來源：觀點指數整理

從5月涉宅住宅用地成交總價數據來看，價格較高的主要位于北京、杭州等區域。其中，月内最貴地塊是華潤置地競得的杭州未來科技城三站換乘綜合體項目地塊，成交價格111.6億元，成交樓面價16499元/平方米，溢價率29.91%，自持4%。

該地塊規劃為商住用地，建築面積67.8萬平方米，起始價85.91億元。地塊要求項目總投資額不得低于150億元，其中商業商務總投資額不低于65億元；購物中心在簽訂土地出讓合同後5年内實現開業等。

符合項目要求的企業不多，最終經過136輪的競價，華潤以最高限價拿下地塊。

來源：觀點指數整理

城市更新方面，據觀點指數不完全統計，5月11家房企在城市更新業務上有新進展，其中電建、奧園、時代和富力分别獲得了佛山南海里水河村舊改、東莞石碣鎮單屋、梁家村社區舊改、佛山里水上沙舊改、東莞市鳳崗鎮油甘埔村工改的前期服務商資格。

前期服務商的工作範圍主要包括更新單元劃定、不動産權益核查與确認、更新意願征詢、資産評估、物業查丈、拟定拆遷補償方案、編報挂牌招商方案等。房企可以通過獲取前期服務商資格，提前介入舊改項目，為後期獲取舊改項目實施主體資格奠定先發優勢。

值得注意的是，由于體量大、改造周期長的性質，城市更新項目會給房企帶來巨大資金壓力，個别中小房企需外來資金以撬動舊改項目。例如天譽置業與中國銀行等三家銀行簽訂銀團貸款合同，獲得82.8億元授信額度，年息7%，用于廣州黃埔鳳尾村舊改項目的後續開發。

當然，也有一些房企選擇共同開發，與合作方一起分享城市更新項目的利潤。

一些地方政府也推出相關政策和措施，積極鼓勵資本參與城市更新。例如上海市成立上海城市更新基金，基金總規模約800億元，用于投資舊區改造和城市更新項目。這将有效加快舊改資金平衡，為城市更新市場營造一個多方共赢的合作氛圍。