5月産業地産運營發展報告·觀點月度指數

觀點指數 5月的産業地産市場發生了兩件大事，一是第一批公募REITs在上交所和深交所獲批上市，二是港交所出現了第一單標準廠房産業地産商的IPO。

滬深交易所通過的基礎設施公募REITs申報項目有9個，其中産城發展類項目占到5個，具體可細分為3個産業園區和2個物流倉儲。

而首家赴港IPO的標準廠房開發商則是起步于江蘇的中南高科，公司走規模化、高周轉的路線，近年增長迅猛，並吸納多位前聯東、華夏幸福等企業的管理人才，建立起了自己的人才梯隊。

本次IPO是中南高科為實現規模快速擴張邁出的又一重要步伐。

多家企業動作頻繁，地産商将産業概念融入發展大局

從月度動态來看，繼續有多家産業地産企業有項目開工和合作簽約，更有企業實現已有項目新一期的開園。

聯東集團和萬洋集團均為國内標準化廠房開發的代表，且都秉持高周轉、規模化，以及全國化擴張戰略，月内均有1個項目開工，分别是位于成都溫江區的聯東U谷·醫藥健康産業園，以及位于衢州柯城區的智尚萬洋衆創城項目。

聯東的醫藥産業園是聯東U谷·成都醫學城科技企業港的二期項目，項目總投資50億元，用地面積約100畝，主導産業為生物醫藥、醫療器械、人工智能、綠色食品等；萬洋的柯城智尚萬洋衆創城項目，位于航埠鎮通航三路，規劃總用地面積350畝，總建築面積約58.3萬平方米，生産性用房面積約49.5萬平方米，企業配套服務用房總面積約8.8萬平方米。項目總投資25億元。

另外，由于傳統住宅和商業地産進入存量期，更多地産公司希望将産業地産、産城融合的概念融入發展大局。

如在5月，華潤置地就與中城新産業聯合成立了“潤城新産業”，華潤置地将會在産業資源等方面進行賦能，與中城新産業在技術運營、實操經驗等方面進行聯合。

該産業園區運營服務面積200萬平方米，並計劃在未來三年拓展運營面積至400萬平方米以上。

5單産業地産類REITs發售，蛇口REIT分派率最低

5月，有9單基礎設施公募REITs獲證監會注冊，在月尾确認了最終定價，並于31日正式對公衆投資者發售，其中更有部分産品銷售火爆，在當日晚間就宣布提前結束募集。

9單産品中，産城發展類項目占到5個，具體可細分為3個産業園區和2個物流倉儲。3個産業園區項目分别為“博時招商蛇口産業園封閉式基礎設施證券投資基金”、“東吳-蘇州工業園區産業園封閉式基礎設施證券投資基金”和“華安張江光大園封閉式基礎設施證券投資基金”。

公告顯示，9只産品合計募集規模達到314.03億元，張江REIT、浙江杭徽、東吳蘇園、普洛斯、鹽港REIT、首鋼綠能、首創水務、廣州廣河、蛇口産園9只公募REITs最終認購價格分别為2.99元、8.72元、3.88元、3.89元、2.3元、13.38元、3.7元、13.02元、2.31元。

淨現金流分派率上，蛇口産園REIT以2021年4.10%、2022年4.17%，居于9單産品的最低值。

該單REIT底層資産為位于蛇口網谷産業園中的萬融大廈和萬海大廈兩處園區物業，相較此前市場預計的4棟大樓減少兩棟，萬維大廈和萬聯大廈被剔除在外。

兩棟大樓實際上為寫字樓，但因為所處地塊為工業用地，因此得以歸為産業園區資産，並借此入池公募REITs。兩棟大樓可租賃面積分别為4.16萬平方米及5.26萬平方米，資産估值分别為10.35億元、14.93億元。

由于兩棟大樓位于深圳南山區，該區寫字樓供應一直供過于求，出租率維持有壓力，這對于未來租金和資産價值的提升有潛在不利影響。

張江REIT的底層資産為張江光大安石科技園，于2016年12月由張江高科和光大安石聯手通過光全基金並購，為産業園區基金化的典型案例。

該入池資産占地2萬平方米，總建築面積5.09萬平方米，可租賃面積4.35萬平方米，是首批産業地産類公募REITs中資産面積最小的。但2020年平均租金超過150元/月/平方米，在所有資産中租金水平最高。

另外，在淨現金流分派率上，張江REIT給予投資者的預期也比較可觀，預測2021年4.74%、2022年4.11%。

該單REIT募集資金拟投向三個産業園區項目：位于張江集電港的3-2項目，位于張江集成電路設計産業園的3-4項目與4-2項目。總投資規模73.62億元，總建築面積為71.15萬平方米，募資投資額為4.54億元。

中南高科赴港IPO，標準廠房開發商價值幾何

5月，起步于江蘇的中南高科在港交所提交招股書，成為標準廠房産業地産商IPO第一單。

根據招股書，截至2021年2月28日，中南高科擁有70個産業園項目組合，包括在45個城市約280萬平方米已竣工建築面積、約410萬平方米開發中規劃建築面積及約400萬平方米持作未來開發的估計建築面積。

截至2021年2月28日，中南高科已就25個待建産業園項目訂立投資協議，覆蓋有關項目第一階段的總建築面積估計為420萬平方米。

從營收狀況看，中南高科收入由2018年的人民币4.61億元增加至2019年的19.77億元，並增加至2020年的46.13億元，三年復合年增長率達到216.3%，毛利率則為28%。

中南高科收入中的99%來源于廠房銷售，其余收入為租賃和服務，占比相對較少，基本停留在初步發展階段，且尚未看見可行的提升計劃。

盡管營收增長較快，但鑒于目前香港資本市場完全把産業地産視為房地産，重資産、高周轉模式突出，因此市場關注度不高，難以給出高估值。

需要注意的是，標準化産業廠房投資功能較弱，地方政府擔心過多的投資行為會導致廠房空置率過高，因此不少地方不允許商品廠房銷售給個人，並且對于買家的資質進行嚴格審核（行業類型、産值稅收等）。而産業廠房效仿物流倉庫，進行資産證券化的可能性也不高。