5月聯合辦公發展報告·觀點月度指數

觀點指數 1-5月，全國辦公樓竣工面積947萬平方米，同比增長7%，辦公樓銷售額1485億元，同比增長24.9%，新增的辦公樓供給為聯辦市場注入了活力。

企業層面，優客工場、Distrii辦伴、創富港、BEEPLUS、氪空間、OFFICEZIP等企業均有新增簽約項目。

2021年一季度财報顯示，優客工場期内淨收入2.404億元，同比增長17.5%，輕資産收入同比增長250.6%，輕資産毛利同比增長148%，公司加速轉型輕資産模式。

同樣，BEEPLUS以大中企業定制和空間運營管理作為戰略發展方向，堅定走輕資産化路線，截至2021年4月底，100%輕資産運營模式的項目占比達到92%。

但對于聯辦企業而言，無論是發展輕資産品牌輸出，還是與大中企業合作發展定制服務，在行業内中能夠穩定持續發展的核心要素，依舊是企業本身強大的運營管理能力。

頭部企業動作頻繁，數字化辦公成發展趨勢

5月，聯辦市場活躍，優客工場、Distrii辦伴、創富港、夢想加、BEEPLUS等企業均有新增簽約或開業項目。

來源：公開資料，觀點指數整理

月内，優客工場規模擴張迅猛，新增簽約7個運營托管項目。多家企業新增項目均傾向于管理輸出模式，且更多資源合作機會向頭部企業靠攏。

随着聯辦企業由以資産資産收益為主的重資産模式逐步向非租收入為主的輕資産模式轉型，如何深挖盈利模式，成為考究企業運營管理服務能力的關鍵。

在智能化方面，優客工場提供的内部資産管理全流程繫統、WeWork提供一站式的IT服務等，都是辦公空間智能化的體現。

其中，專注科技辦公的服務品牌夢想加自己研發了一套針對辦公的智能管理體繫，涉及通行管理、會議管理、人員管理、能源管理、空間分析等等，可用于單獨出售。

在碳中和背景下，加之聯辦行業客戶群體多為新興、互聯網等高新技術型企業，智能化、科技化辦公需求強烈，數字化辦公不再是大勢所驅，更多的還在于服務客戶的需求。

聯辦行業不再僅僅是提供辦公空間，更多是利用數字化為創業者賦能。

輕資産模式受多家企業青睐                                                                                                           

近日，優客工場發布了2021年第一季度财報，期内淨收入2.404億元，同比增長17.5%，輕資産收入同比增長250.6%，輕資産毛利同比增長148%。

數據來源：優客工場公告，觀點指數整理

觀察一季度财報，優客工場調整後淨虧損4670萬元，而在2020年年報中，得益于輕資産模式，優客工場實現首季度盈利，完成6280萬元的盈利。從盈利情況來看，當前聯辦行業仍然處于試錯階段，所有企業都在摸索，探尋運營方向。

其中，一季度，工作區會員服務收入8966.7萬元，同比下降30.8%。主要是由于關閉了一些運營過程中無盈利的辦公空間。另外，為轉型輕資産模式，公司縮減了自營協同的辦公空間服務。

近些年，優客工場陸續将位于北京、深圳、蘇州、南京等地的子公司轉到旗下輕資産運營管理公司—大然淩一旗下。

不同于上年受疫情沖擊導致營銷和品牌服務收入減少，2021年一季度優客工場錄得收入1.126億元，同比增長30.8%，已恢復至疫情前的水平。另外，由于室内設計和建築服務收入增加，一季度優客工場其他服務收入3807.2萬元，同比增長109.9%。

數據來源：優客工場公告，觀點指數整理

财報顯示，優客工場輕資産業務布局于48個城市，簽約122個辦公空間，分别同比增長78%和144%。此外，輕資産模式下，管理面積約為36.5萬平方米，占比56.15%，同比增長107%。一季度，輕資産模式收入1040萬元，同比增長250.6%，毛利則增長了148%。

觀察優客工場近期新增的簽約辦公場所可發現，輕資産模式成為首選，簽約合同辦公空間數連續三個季度實現三位數同比增長，輕資産模式發展持續獲得動力。

致力于輕資産的還有BEEPLUS，最近公布的數據顯示，截至2021年4月末，BEEPLUS累計服務項目38個，其中輕資産輸出模式項目35個，100%輕資産運營模式的項目占比達92%。

BEEPLUS預計，2021年末累計服務項目數量較2020年實現超100%增長。

從規模上看，優客工場和BEEPLUS兩家企業有着不小差距。截至2021年一季度，優客工場管理面積約為65萬平方米，BEEPLUS管理空間面積約為20萬平方米。

數據來源：BEEPLUS官微，觀點指數整理

從客戶群體層面，BEEPLUS企業服務客戶群體多數為戰略型新興企業，靈活性高。此外，BEEPLUS以大中企業定制和空間運營管理作為戰略發展方向，推進運營業務的優化與改革。以輕資産輸出賦能業務，創造穩定的營收渠道。

提及輕資産模式，當前頭部企業中已成立輕資産品牌或公司還有氪空間。

Kreator Space是氪空間的輕資産模式品牌，先後簽約了中信泰富廣場、浦江科技廣場、北京大族廣場、上海寶溢豐大廈等項目簽署戰略合作協議。

以中信泰富廣場項目為例，從業主端看，Kreator Space與業主通過合作分成獲得項目的經營權，減少租金成本，並通過裝配式裝修減少裝修成本。

從産品上面看，該項目與固化的共享辦公空間差異在于保證每一家企業辦公的獨立和私密性,即“獨門獨戶”，打造共享功能層，滿足更大規模的企業的需求。