5月物業服務發展報告·觀點月度指數

觀點指數 5月，共4家物企向港交所遞表，使得在港等待上市物企已達到20家，超過2020全年上市物企數量。

收並購方面，上市物企主動披露的收並購事件主要有兩起，分别為寶龍商業5000萬元收購上海悅商8.3%股權以及正荣服務8.91億元收購正荣商業99%股權。

政企合作上，碧桂園服務宣布與河南蘭考縣政府簽訂戰略合作協議，而雅生活服務也于5月13日與北海市人民政府簽訂戰略合作協議。通過與地方政府展開深度合作，物業服務企業将在城市服務領域展開更進一步的探索。

政策上，5月31日，商務部等12部門聯合印發了《關于推進城市一刻鐘便民生活圈建設的意見》，鼓勵物業服務企業向養老、托育、家政、郵政快遞等領域延伸。

4家物企遞表，赴港上市門檻将提高

5月，越秀服務通過聆訊。

月内共4家物企向港交所提交了招股說明書，分别為融信服務、京城佳業、德商産投與祥生活服務，在管面積分别為1990萬平方米、2910萬平方米、380萬平方米以及1840萬平方米。其中，融信服務為招股書過期後的二次遞表，並已于6月11日通過港交所上市聆訊。

數據來源：企業招股書，觀點指數整理

新希望服務于5月25日正式登陸港交所，公開發售階段獲約4.5倍認購，首日發行價3.80港元，股價短暫破發後回調，收盤價報3.82港元，微漲0.53%，靜态市盈率約為23.46倍。按發售價每股3.80港元計算，新希望服務本次公開發售募集資金淨額約為7.07億港元。

已上市H股物業股方面，恒生物業服務及管理指數5月内由10187.4點漲至10274.0點，上漲0.85%，漲幅跑輸恒生指數0.64個百分點。

數據來源：Choice，觀點指數整理

具體到個股上，表現較好的包括濱江服務、佳兆業美好以及星盛商業，月内累計漲幅分别為32.9%、32.5%以及29.5%。

此外，港交所于2021年5月20日新刊發的《資訊文件》中，将主闆上市的年度溢利門檻上調了60%，要求最後一個财政年度的股東應占盈利不低于3500萬港元，三年累計盈利不低于8000萬港元，該規定将于2022年1月1日起生效。

新規旨在提高上市企業質量，保障投資者權益。同時，本次上市門檻的調整可能也會對物企上市格局帶來新的變化，對未達盈利要求但仍計劃赴港上市的小型物企，應在新政正式生效前盡快執行上市計劃，或采用收並購的方式來快速提高規模，以及降本增效來提高盈利效率，進而使歸母淨利潤達到新的上市門檻。

如若短期内上市無望，這可能會改變房企及物業企業對未來的預期，調整對物業資産的處置方式，或對其進行出售從而進一步加劇行業的整合力度。

正荣服務收購正荣商業，“物業+商管” 增長極發揮效力

5月20日，正荣服務公告稱将以8.91億元的價格收購正荣地産控股旗下正荣商業99%的股權，對應收購價格相當于正荣商業2020年淨利潤的27倍PE，略高于正荣服務當前自身PE。

根據公告，本次收購中還包含利潤對賭協議，並會以此對支付尾款進行調整。若根據2021年對正荣商業要求的目標利潤來計算，本次收購對價則相當于其15倍PE，以當前物業股平均市盈率而言，該筆交易應屬合算。

這筆商業資産的注入，有機會為正荣服務帶來新的增長動力，市場對其估值可能也會因此而變化。

對當前的物業服務行業而言，“物業+商管”的混合運營模式並不陌生，二者業務上具備一定相似之處，可以實現較好的業務協同。在已上市物企中，華潤萬象生活、合景悠活等物企都采用了等方式進行經營，碧桂園服務也曾在今年4月一舉收購了4家商管公司。

目前，物管行業仍然處于邊界和内涵的重塑期，具體架構尚未确切，相比傳統住宅物業管理，商業物管專業化程度更高，存在一定的行業壁壘，也具備更高的盈利能力和利潤率，将商業運營加入到物企業務中，能有效地改善企業綜合表現。

從資本市場的實際情況來看，相較傳統物企，目前H股物業股中，無論是純商業模式的星盛商業，還是混合經營的華潤萬象生活、合景悠活等物企，均能獲得市場更高的估值，更受投資者的青睐。

數據來源：Choice，觀點指數整理

随着地産行業逐漸進入存量市場以及物業行業集中度的增加，來自住宅物業的空間可預見地收窄。因此，已經相對成熟且被市場認可的“物業+商管”模式，不僅更受市場青睐，還能大幅改善物業企業的收入結構，有望進一步成為行業潮流。

碧桂園雅生活先後配股，行業分化加劇

5月28日，碧桂園服務公告以每股75.25港元配售約1.39億股股票，並同時發行本金總額為50.38 億港元的可換股債券。

通過本次配售股份和發行可換股債券，碧桂園服務合計籌集約155.26 億港元。另外，碧桂園服務的此次配股還創下了物業上市企業的配股融資規模之最。

同日，雅生活公告拟按配售價每股37.60港元配售總數8666.68萬新股，募集資金約32.59億港元。

資金用途方面，碧桂園服務此次融資所得款項淨額拟用作與主要業務相關的未來潛在收並購項目投資，商業管理服務、資産管理服務、生活服務類等新業務的拓展等，符合物管公司一貫的發展戰略。

而雅生活服務募資用途，僅為補充公司營運資金等一般公司用途，並未出現行業其他物業企業常見的收並購或戰略投資等字樣。

物業服務行業具備輕資産、低負債以及現金流穩定的特性，其在資金的需求上並非十分迫切，進行大手筆融資通常是為了謀求企業遠期的進一步成長。

而從雅生活年報來看，截至2020年底，其仍手握50億現金，資産負債率僅為38%，實際也並未有太大的資金周轉壓力，此次配股融資應當仍是用于公司發展。另外。雅生活曾于今年3月份連續收購多家環衛公司，考慮到其發展戰略，雅生活配股的資金用途可能並非在于擴大規模，而是集中于已有業務的深耕與創新業務等方面。

總的來看，物業企業借助資本市場進行更大手筆的融資，並借此進一步擴大規模，搶占市場或新拓業務。可以預見的是，行業的分化在資本催化下或會進一步擴大。