5月物流地産運營發展報告·觀點月度指數

觀點指數 5月份是物流旺季之後的短暫調整期，物流和倉儲的景氣指數均呈現顯著下降，但仍處于擴張區間内。

5月順豐成功在港交所發行了順豐物流REIT，但在投資者中受到的關注度似乎不高。而順豐還計劃将同城業務分拆在港上市；京東物流則在月尾完成了分拆上市，上市首日市值即突破2500億港元。

關注到公募REITs的發行，有9單基礎設施公募REITs獲通過，並最終于6月21日完成上市，其中就包含了底層資産屬于倉儲物流的普洛斯REIT和鹽田港REIT。

倉儲指數顯著下滑，短暫進入調整期

根據中國物流與采購聯合會發布的數據顯示，5月份中國物流業景氣指數為55.8%，較上月回落1.5個百分點；中國倉儲指數為51.3%，較上月下降3.7個百分點。

數據來源：中國物流信息中心、觀點指數整理

物流和倉儲兩項主要指標同步下跌，主要是因為前兩月受電商節帶來的旺季影響，需求激增拉高各項指標，而旺季過後市場需求進入階段性調整階段。此外，近期大宗商品價格持續走高，生産成本提升壓抑生産，導致倉儲業務周轉增速下降，去庫存速度放緩。

分指標來看，5月份，倉儲業務量指數為51.4%，較上月下降12個百分點；設施利用率指數為51.4%，較上月下降6.8個百分點。兩項指數雖然均有明顯回落，但依然在50的荣枯線之上，表明倉儲業務量仍在增長，但增速已明顯放緩。

數據來源：中國物流信息中心、觀點指數整理

從後期走勢看，新訂單指數為52.2%，較上月下降5.3個百分點；業務活動預期指數為58.7%，較上月下降4個百分點。盡管指標出現小幅回落，但仍位于高景氣區間，表明市場預期仍保持樂觀。

短期内，6月份會再迎來新一波的電商節，物流倉儲市場亦會有新一波的需求激增。

從全國倉庫需求看，根據物聯雲倉數據，5月一線城市需求面積46.88萬平方米，環比下跌56.9%；二線城市需求面積21.44萬平方米，環比下跌37.1%；其他城市需求面積5.93萬平方米，環比下跌3.4%。

但從倉庫報價的數據上看，一線城市倉庫報價35.04元/平方米/月，環比上漲6.4%；二線城市報價26.28元/平方米/月，環比上漲0.9%；其他城市20.67元/平方米/月，環比上漲5.0%。

數據來源：物聯雲倉、觀點指數整理

總體而言，盡管各線城市倉庫需求均較4月有相當幅度的下跌，但在倉儲報價上，仍然持上升的姿态，倉庫業主對後市的信心是充足的。

京東物流市值破2500億港元，順豐同城分拆

具體到各物流企業，5月27日，京東物流正式在港上市，報收41.7港元/股，較40.36港元/股的發行價上漲3.32%。市值在上市當天突破2500億的關口，達到2540億港元。

本次京東物流IPO總發行6.09億股，全球發售募集資金淨額約為241.13億港元，並同時獲得8名基石投資者統一認購約119億港元的股票。

此前有市場消息指，京東物流最終錄得約137.3萬份認購申請，凍結資金5731億港元，面向散戶部分獲得約715.61倍超額認購。可見雖然京東物流仍處于虧損階段，但投資者對其未來十分看好。

順豐房托REIT，于5月17日在港交所鳴鑼上市，開盤報4.49港元/股，收報4.16港元/股，下跌16.47%。

該單REITs底層資産包括香港、佛山、蕪湖三個現代物流地産項目，總建築面積為23.44萬平方米，總可出租面積30.8萬平方米，目前總出租率為94.9%，資産估值達到60.93億港元。

物流地産近年來得益于電商和快遞行業的高速發展，逐步成為了海内外資本追逐的熱點。且從海外經驗看，相較于購物中心和商業辦公樓等資産，物流地産項目租戶組合以及租金收入更加穩定，現金流狀況更穩健，具備較強抗風險能力，特别是一些位于核心交通樞紐的項目。

順豐房托REIT的三處資産為處于粵港澳大灣區、江浙滬浙兩大核心城市圈的稀缺資産。截至6月18日，順豐房托回升至4.50港元/股，已回到發行價之上。

除了發行REITs，順豐在香港市場還另有打算。5月28日晚間，順豐控股（002352.SZ）發布公告稱，拟分拆控股子公司杭州順豐同城實業股份有限公司赴香港聯合交易所有限公司主闆上市。

如若通過，這也意味着順豐同城将成為順豐體繫内第四家上市公司，包括順豐控股、順豐房托以及正拟收購的嘉里物流。

截至2020年，順豐同城業務實現不含稅營業收入31.5億元，同比增長61.2%，順豐同城急送年復合增長率超過100%。

目前，國内同城即時配送的參與者主要包括美團配送、蜂鳥即配、順豐同城急送、達達等，競争十分激烈。就運營規模來看，蜂鳥即配和美團配送在訂單量、騎手數量、覆蓋區域上處于明顯領先地位。

公募REITs發行，底層資産具備稀缺性

首批公募REITs推進迅速，5月有9單基礎設施公募REITs獲證監會注冊，在月尾确認了最終定價，並于5月31日正式對公衆投資者發售，于6月21日全部完成上市動作。

按照底層資産劃分，9單REITs中有兩單屬于倉儲物流類，分别為中金普洛斯REIT和紅土鹽田港REIT，最終認購價格分别為3.89元和2.3元。

在淨現金流分派率上，中金普洛斯REIT的預計分派率為2021年4.45%、2022年4.48%，而紅土鹽田港REIT則為2021年4.47%、2022年4.75%。

底層資産方面，普洛斯REIT含有7個底層資産，為位于北京、廣州、佛山、蘇州、昆山5個城市的物流園。

截至2020年末，7個物流園出租率均在95%以上，5個達到100%。建築面積合共70.50萬平方米，可租賃面積70.76萬平方米，平均出租率98.7%。有效租金單價40.04元/平方米/月，估值53.46億元。

鹽田港REIT的底層資産為位于深圳市鹽田區鹽田綜合保稅區北片區的現代物流中心，内含4座高標倉、1棟綜合辦公樓、1座氣瓶站，建築面積共計約32.04萬平方米，可租賃面積26.61萬平方米。

截至2020年末，現代物流中心出租率100%，有效租金單價38.34元/平方米/月，估值17.05億元，估值單價5321元/平方米。

兩個項目均具備顯著的稀缺性。普洛斯7個物流園周邊高速公路密集，毗鄰高速主幹道，且大多位于工業園區，産業密集度高，且處于一二線城市外圍，倉儲需求有保證。

北京的兩個物流園分别位于順義空港物流基地（臨空經濟區内）、通州中關村科技園，當地土地資源稀缺，項目復制難度大，競争優勢明顯，亦因此帶來了較高的估值。

鹽田港現代物流中心兼有倉儲物流和港口兩大行業屬性。而且倉庫為保稅倉，保稅倉資産本身就具備稀缺性，另外有港口流量作保證，在周邊區域具備一定的壟斷性。

上市首日，普洛斯REIT收報3.972元，漲2.11%；鹽田港REIT收報2.367元，漲2.91%。