5月商辦運營商發展報告·觀點月度指數

觀點指數 5月，商辦市場穩定增長，雖然辦公樓相關數據的增幅相比前兩月有一定回落，但整體市場的韌性不減。大部分一二線城市的租金環比有一定上升，上海漲幅較高。

月内依然有大宗交易，從成交標的來看，一線城市中區位較優、租金收益水平可觀的項目備受投資者青睐。

同樣，布局于一二線城市，且硬件條件較好的商辦物業，即使部分項目由于招商調整等原因，收入有所下滑，但出租率依然維持在較高水平。

此外，部分企業推出新項目入市，在招商引進方面有收獲。值得注意的是，運營商對旗下項目的科技化和綠色化愈發重視。

商辦市場韌性不減，投資者青睐穩定收益型物業

5月，全國辦公樓新開工及竣工面積累計值分别錄得1732.58萬平方米和947.12萬平方米，累計增速為-20.3%和7%。雖然繼續實現了規模的增長，但增速相比上月有所回落。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

開發投資端，辦公樓開發投資額為2207.98億元，增速6.2%，連續兩個月回落。而銷售方面，5月辦公樓銷售額為1484.81億元，增速24.9%，環比同樣有所下滑。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

落到具體城市上，全國大部分一二線城市的租金環比呈微升趨勢。其中，上海環比上升幅度最大，為11.68%。

數據來源：中國房價行情網，觀點指數整理

大宗交易方面，諾亞控股通過旗下多家子公司與新地集團簽約，拟以22億元收購上海虹橋中心商務區約7.2萬平方米辦公場所，将此作為總部。

總部物業也是近期寫字樓大宗交易的趨勢之一。

此外，遠洋資本旗下城市更新基金的首個項目北京鑽石大廈成功出售，收購方為安獅資産。該物業于2017年被遠洋資本通過境外股權交易方式收購，産權建築面積約2.3萬平方米，位于中關村軟件園内。鑽石大廈的平均租金超過200元/月/平方米，出租率方面接近滿租，加之區域寫字樓供應緊缺，租金收益有保障。

這背後反映了投資者對商辦物業的評價標準，一是地段位置條件，二是商圈發展環境。地段至上一直是商業物業的黃金標準，影響着資産價值和企業入駐。

除物業本身硬件條件過硬外，所處商圈的營商壞境也至關重要。濃厚的商務氛圍，在引入優質、抗風險能力強的企業方面有較大加成，有利于形成集聚效應，更好地助力入駐企業的發展。

以陸家嘴商業為例，其商辦物業主要以甲級寫字樓和高品質研發樓為主，布局于上海和天津，大多占據優質地段。租戶結構的抗風險能力有保障的同時，也為其帶來穩定的收益。

截至今年一季度，陸家嘴商業旗下上海甲級寫字樓出租率78%，平均租金8.65元/平方米/天，天津的出租率79%，平均租金3.45元/平方米/天。而高品質研發樓方面，上海的出租率82%，平均租金6.34元/平方米/天。

可以發現，上海高品質研發樓平均租金約為天津甲級寫字樓的2倍，相比物業類型和自身條件，所在區位的重要性不言而喻。

而金融街資管旗下個别寫字樓闆塊受客戶租賃計劃變化、項目轉讓等影響，租賃收入較去年同期有所下滑。但由于項目具備良好的區位條件，加之後續強化招商運營，提升服務水平，出租率較2020年底有所提升。

部分企業新項目入市，智能化及綠色建築成亮點

月内，部分企業有新項目入市。中海旗下甯波中海大廈入市表現不錯，目前出租率近100%，租賃面積約16045平方米，均為自有渠道成交。而2020年，中海旗下持有並運營管理49棟寫字樓，自有渠道成交面積比例達70%，反映其在招商方面的自主性和能力，對第三方的依賴較低。

而合景悠活旗下廣西合景國際金融廣場也在月内開業，項目總建築面積13.56萬平方米，包含1棟60層超高層寫字樓。

以上企業的現有項目，招商表現亦可圈可點。中海商業的北京奧南中海國際中心月内成功續約新文娛獨角獸企業快看漫畫，該項目的租戶還有谷歌、小紅書等互聯網相關企業，租戶結構以IT互聯網、文化創意以及商業服務行業為主。

而合景悠活旗下項目吸引的新租戶，涵蓋房地産、網絡科技、基建以及醫藥企業。

數據來源：企業官微，觀點指數整理

除了推動新項目入市，引進新租戶外，提升項目智能化程度和綠色建築認證成為目前的趨勢之一。

中海商業旗下項目與坎德拉簽約引進智能機器人，提升項目的智能化程度，除了一體化無人配送、全覆蓋精準消毒等服務外，成都中海國際中心還計劃逐步實現外賣團餐、機器人跑腿、垃圾轉運等業務。

寫字樓的繁荣離不開周邊完善的商業配套，合景悠活旗下廣州環球都會廣場月内裙樓商業品牌進行換新升級，提升項目對租戶的吸引力。

近期，越來越多的企業對綠色建築的重視程度加深。LEED（綠色建築評價體繫）已成目前國内寫字樓追求的標配。據相關數據顯示，2015年全國LEED寫字樓面積占甲級寫字樓約10%，而如今北京和上海約有40%的寫字樓獲得LEED認證。