5月房企融資能力表現報告·觀點月度指數

觀點指數 在後疫情時代，市場活動已經逐步回歸正軌，整體社會融資環境持續寬松。

2021年5月末，廣義貨币（M2）同比增8.3%，增速比上年同期低2.8個百分點；社會融資存量同比增速也快速攀升；1年與5年貸款市場報價利率（LPR）自2020年以來基本固定。

但伴随着“三道紅線、四檔管理”的推廣，以及針對地産行業的金融性監管，銀行信貸資金流向房地産領域的增速在持續下滑；債券市場受金融監管升級效果逐漸顯現，股權融資審核制度更加嚴格；非標融資規模持續收縮。

5月房地産本年到位資金顯著回升，定金及預收款、個人按揭貸款的比例有所提高。銀行開發貸增長放緩，房企融資的政策導向性日益凸顯。

境内債券明顯銳減，盡管境内信貸收緊，但觀點指數所監測樣本房企融資渠道仍保持順暢。海外債市場有所恢復，投資者信心恢復，但信用質量較弱的房企，将面臨更嚴峻的再融資環境，甚至可能加速暴露信用風險。

信托方面，5月投向房地産行業的信托産品規模有所上升，整體處于平均水平。

本年到位資金顯著增長，定金及預收款占比提升

根據國家統計局最新數據，境内2021年1-5月本年到位資金累積81380億元，同比增長29.9%，剔除疫情低基數影響，2019-2021年1-5月到位資金兩年復合增速為10.47%（2019-2021年1-4月CAGR10.05%），真實到位資金增速小幅增長0.41個百分點。

擺脫4月周期性低谷後，5月到位資金明顯回升。接下來，增長勢頭依然持續，2021年6月将會達到極值。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

觀點指數認為，房地産行業需求端依舊強勁，但是在房貸集中度管理制度下，多地信貸政策趨嚴，房貸占比受控。央行明确指出将嚴格審查購房資金來源，這或将滞後傳導至到位資金，真實到位資金增速依然是收緊狀态。

具體類别方面，1-5月定金及預收款漲幅最大，兩年復合增速為19.05%，達31738億元；其次，個人按揭貸款兩年復合增速為14.33%，達13400億元;此次增長主要來源于商品房銷售面積與開發投資的增長。

2020年以來，“三條紅線”政策倒逼房企降低負債率，控制金融風險。定金及預收款、自籌資金以及個人按揭貸款依舊是帶動整體增速上行的重要動力。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

銀行貸款增速放緩，資金端監管力度加大

銀行及相關金融機構是房地産企業最主要的融資渠道，5月最新數據表明，銀行信貸資金流向房地産領域的增速有所下滑。

觀點指數獲悉，5月更新的2021年第一季度國内主要金融機構新增房地産貸款合計16700億元，同比下降8.24%。截至2021年3月末，國内主要金融機構（含外資）房地産貸款余額500300億元，同比增長10.90%，增速較往年一季度末均有所下滑。

同時，根據央行最新公布的反洗錢法修訂草案，“拟将央行拟将提供房屋銷售、經紀服務的房地産開發企業或者房地産中介機構等納入反洗錢調查範圍”，結合此前央行曾表示“要繼續嚴格控制房地産在新增信貸資源上的占比，實施信貸資源的增量優化和存量調整”，預計主要金融機構仍将控制房地産貸款的增速。

央行會逐漸控制貸款在房地産行業的集中度，並嚴防信貸資源過度流向房地産闆塊。

數據來源：WIND，觀點指數整理

境内債券融資規模銳減，信用債淨融資持續為負

統計結果顯示，受個别企業債券負面事件影響，5月國内房地産開發企業發行境内債券數量大幅減少，僅發行29只，融資總額為316.96億元，環比下降57.82%，同比下降32.98%。

其中，權利債券規模比例為64.22%，權債占比環比增長14.14%；發行時的加權票面利率平均值為4.00%，環比下降10.75個百分點，達到今年最低水平。此次大幅度波動需考慮小樣本偏差影響。

5月8家龍頭房企發債合計214.36億，其中發債規模前三名為華潤、保利地産、龍湖集團，分别發行60億、30.3億、30億。觀點指數認為，雖然房地産業融資環境趨緊，但個别企業違約等負面消息有所平息，投資者信心恢復，财務狀況良好的大型開發商境内外債券市場再融資渠道仍将保持通暢。

數據來源：WIND，觀點指數整理

2021年上半年，伴随監管持續升級，地産融資收緊信号明顯。根據觀點指數查閱，2021年1-5月，房地産開發類企業信用債總發行量2824.96億元，同比增長19.35%，年初以來房地産開發類企業債券融資整體呈現收量态勢，發債企業以國企為主。

從淨融資額角度看，後疫情時代，房企發債融資實際監管力度全面升級，房企債券淨融資額顯著下降。

“三道紅線”政策的全面推廣，倒逼房企加速降負債、促進銷售，增大自有資金比例，同時金融監管升級效果逐漸顯現，房地産開發類企業信用債淨融資規模逐步由正轉負。

數據來源：WIND，觀點指數整理

從債券類别來看，5月債券融資規模依舊以公司債為主導，但受債券市場周期性影響，公司債規模銳減；中期債券在2-4月期間呈增長狀态，5月規模縮減為年初發行水平。

數據來源：WIND，觀點指數整理

據觀點指數了解，債券融資的用途上僅保利地産的融資包含投資性房地産與補充流動資金計劃，其余全部用于償還到期債務所涉及的本金及利息。

海外債規模攀升，美元債成主體

中資房企5月共發行16只債券，發行規模40.21億美元，同比增長74%，本月到期金額27.09億美元，房企淨融資額13.11億美元，同比增速為116%（基年淨融資額為負）。

房企紛紛将目光投向海外市場，舉新還舊，提高票面利率，吸引海外投資者。

數據來源：WIND，觀點指數整理

5月12家債務主體發行境外美元債券，數量共12只，融資規模37.18億美元，同比增長101.63%。

當月新發美元債的内地房企中，仁恒置地集團有限公司與佳兆業集團控股有限公司發行規模最大，實際發行金額均為5億美元；其次為遠洋集團，融資金額為4億美元；合景泰富則為3.78億美元。

從票面利率來看，5月國内房地産開發企業發行境外美元債加權票面利率為5.86%，同比上升11.52個百分點。其中，遠洋集團發行的4億美元于2026年5月到期的有擔保綠色票據票面利率為3.25%，在5月新發美元債中屬最低水平。

穆迪報告指出，截至5月25日，受評開發商未來一年内仍有428億美元的境外債券到期或可回售，意味着中資房企在未來仍然要面對較高的再融資壓力，尤其是資信水平欠佳的企業。

評級方面，5月期間，考慮到流動性削弱與大量到期債務，穆迪評級将藍光發展的公司家族評級降至B2，展望穩定。

另一方面，因銷售增長與流動性增強，穆迪評級将中駿集團展望調為正面，領地控股與祥生控股集團最新評級為B2。

信托産品規模小幅提升，收益率回彈

根據公開市場數據，5月共有438只信托産品投向了房地産領域，總資金規模達到587.64億元，平均年收益率約7.31%；規模小幅上升，環比增長7.77%。

數據來源：用益信托網，觀點指數整理

從資金運用方式來看，股權投資與權益投資依然是發行主體，合計占比超過60%。在“三道紅線”設置後，部分企業面臨巨大的降負債壓力。

投資收益方面，今年以來年平均收益率在7.20%-7.40%之間波動。近兩個月，收益率有小幅上升趨勢。

數據來源：用益信托網，觀點指數整理

按不同投資方式來看，5月組合運用的收益率出現大幅提升，貸款與權益投資年平均收益率有小幅上升，股權投資達到今年最低水平，收益率為7.65%。

數據來源：用益信托網，觀點指數整理

從已公開産品信息的信托産品來看，5月共有137只産品投向房地産領域。

其中，股權投資産品有61只，規模87.22億元；權益投資産品有50只，規模84.18億元；信托貸款産品有24只，規模42.51億元；組合運用産品有2只，規模9.12億元。

從信托産品收益類型來看，多數産品采用了固定型，尤其對于投資方式為權益投資和信托貸款的信托産品，極少采用其他收益類型。

股權投資則在收益類型上更加多樣，其中以浮動型為主導，這或意味着股權投資信托産品投資收益具有更多的不确定性。

數據來源：用益信托網，觀點指數整理

根據募資方信息追溯到關聯上市房企，部分樣本房企信托渠道融資匯總如下：

數據來源：用益信托網，觀點指數整理

數據來源：用益信托網，觀點指數整理

從各地區的發行規模來看，上海市在5月熱度最高，信托産品發行規模總計達51.25億元；其次是甘肅省39.90億元，廣東省27.50億元。