觀點直擊 | 華南城：深圳千億舊改是未來幾年需要深度挖掘的寶藏（實錄）

觀點地産網 6月29日，華南城控股有限公司通過電話形式召開2020/2021财政年度财年業績發布會，執行董事兼集團行政總裁趙立東、執行董事兼集團運營總裁耿梅、執行董事鄭嘉汶、首席财務總監陳茂昌、副總裁虞明銘、主席助理及企業融資與投資者關繫負責人汪智斌出席。

定位于大型綜合商貿物流及商品交易中心開發商和運營商，華南城“商貿物流+”産業運營模式仍緊密圍繞着深圳、南昌、南甯、西安、哈爾濱、鄭州、合肥、重慶八座華南城展開。

“這一财年我們經歷了嚴峻的經濟形勢和新冠疫情考驗，受益于整體大環境的復蘇，多項業務指標表現良好，部分指標超過去年同期。”

趙立東對期内表現滿意，並稱随着國家出台一繫列政策為經濟發展保駕護航，加上國家電子商務示範基地挂牌，市場采購貿易試點落地等諸多利好，華南城迎來了新的發展良機。

體現在數據上，期内華南城合約銷售161.49億港元，同比增長19.5%；收入113.09億港元，同比增長14.4%；毛利率為43.7%；核心淨利潤18.9億港元，同比增加21.4%，母公司擁有人應占淨利潤24.15億港元，同比減少8.3%。

對于唯一一個亮“紅燈”的指標，陳茂昌将原因歸于期内投資性物業增值的下降。

“今年投資性物業的評估增值是10.9億港元，上一财年為16.7億港元，導致會計準則下的淨利潤的下降。”他稱，最近幾年，華南城主要将資源投放在快速銷售物業開發，所以新增投資性物業和新增投資性物業重估增值相應減少。

毛利率優勢

業績會一開始，陳茂昌便開始對公司各個業務闆塊進行回顧。

從數據上看，華南城2020/2021财年的合同銷售、收入、EBITDA、淨利潤都保持了一定增長。

具體來看，期内華南城錄得合約銷售161.49億港元，同比增長19.5%；收入113.09億港元，同比增長14.4%；EBITDA是61億港元，同比增長7.4%；核心淨利潤18.9億港元，同比增加21.4%。

在收入中，持續性收入為27.65億港元，同比增長14.7%，約占整體收入的25%。據了解，持續性收入包括物業租賃及物業管理、倉儲物流、奧特萊斯等。

其中，來自物業租賃及物業管收入為15.23億港元；倉儲物流在管面積約90萬平方米，收入增長14%至4.2億港元；奧特萊斯銷售總額(GMV)增長23%至21億港元，收入則增長22%至5.34億港元。

陳茂昌稱，在持續性收入上，華南城定下的目標是年增長不低于20%。

期内，華南城銷售達成預定的160億港元目標，並将2021/2022财年合約銷售目標也定為160億港元，並表示“對于這個目標還是非常有信心的”。

在這一财年銷售中，西安、鄭州是主要貢獻地區。其中，西安華南城錄得銷售約53.99億港元，占總銷售金額33.4%；鄭州華南城錄得銷售約52.96億港元，占總銷售金額32.4%。按産品類别看，住宅占比37%，多功能商業占比39%，交易中心占比24%。

令華南城更為高興的，是明顯高于業内的毛利率水平，這一指標在業績會中被數次提及。

2020/2021财年，華南城毛利率為43.7%，而據觀點地産新媒體了解，2017/2018财年、2018/2019财年、2019/2020财年，華南城毛利率分别為43%、43%、45.7%，長期處于較高水平，

“對比行業的競争對手，開發商毛利率一般是在25%以下，有些甚至20%以下，華南城作為一個産業園區營運者，較高的毛利率也凸顯了商業模型的優勢。”

管理層透露，華南城資産負債表里面的合同負債為162億港元，這個數字會在未來24個月陸續物業交付後，轉化為會計準則底下的收入。

“可以說，未來兩年收入都是有保證的，預計毛利率會維持在比較高的水平。”

千億舊改啟動

華南城這一份年報中，首次披露了深圳舊改項目的進展。

年報顯示，華南城目前已正式啟動深圳華南城一期城市更新項目計劃，納入該計劃的地塊占地面積為43萬平米，預計更新完成後建築面積超過250萬平米，能夠帶來超過1000億元的商業價值。

“深圳這個舊改項目是華南城未來幾年一個非常重要的戰略性資産，也是華南城需要深度挖掘的一個寶藏。”陳茂昌稱，舊改項目一旦落實，帶來的商業價值幾乎等于公司目前的總資産規模，是淨資産規模兩倍以上。

他在業績會上詳細介紹了這一項目。

據介紹，深圳華南城一期是在2003、2004年在深圳龍崗區平湖街道落成的，當時是一個專業市場的形式，這個項目占地面積是43萬平方米，現在的容積率大概是1.3，建築面積約60萬平米。

根據深圳市城市規劃政策，第二級密度的土地，商業和住宅容積率最高能夠達到6，這意味着項目具有非常大的發展空間。

華南城初步測算，這個占地面積43萬平米的區域，如果更新一旦完成，建築面積将高達200多萬平米。

“深圳市龍崗區的普通住宅達到了5-6萬元/平米，這個舊改項目我們占70%面積，還有30%是一些小業主，現在已經開始跟這些小業主、相關的政府部門開展舊改工作的讨論。我們會把股東的利益最大化，用最短的時間、最快的速度把這個舊改項目落地。”

随着越來越多企業将商業和物業闆塊分拆上市，華南城管理層也回應稱，公司對此已展開研究，並計劃把物業闆塊和商業管理闆塊打包在一起分拆上市。

據透露，商業管理闆塊方面，期内華南城新簽租賃單價有超過20%的增長，總租金收入有18%的年增長，今年新增簽約租金單價目標增長超過20%，保證未來幾年的租金收入的提升。

物業管理闆塊方面，目前華南城在管面積為1600萬平方米，加上公共面積和車位将超過2000萬平方米。

“我們内部判斷，不管是盈利指標還是規模指標，都能夠達到香港聯交所上市條例的要求。”

不過，為了将股東利益最大化，華南城仍在考慮是将資産IPO分拆上市，或是引進其它戰略夥伴共同合作。

以下為華南城2020-2021财政年度全年業績發布會問答實錄：

現場提問：華南城與萬達集團簽署了戰略和項目合作協議，第四代萬達廣場項目正式落地鄭州華南城，成為鄭州南部區域的首個萬達廣場，該項目給集團帶來了哪些機遇？目前進度如何？集團今年有沒有與其它公司合作的計劃？

趙立東：6月18号華南城與萬達集團在鄭州簽署了戰略合作協議，這是繼深圳龍崗萬達項目落地之後，華南城與萬達合作的第二個全新的萬達廣場。

聯手萬達既有華南城深耕商貿産業的戰略考量，同時也符合這些年華南城轉型升級的發展方向，雙方攜手、合作共赢，對激活園區人氣、充分挖掘消費潛力有着重大的積極意義。

目前項目進度，我們整體的項目規劃22萬平米，已經通過了規劃局的報批，現在已經展開深入設計，五人小組已經成立，並且對接多次，計劃自簽約日後三個月正式動工，26個月左右精彩綻放。

除了萬達之外，華南城也跟各領域優秀的合作方接洽，具體進展請關注公司的官網和相關公告。

現場提問：華南城電子商務産業發展勢頭良好，請問一下未來有何規劃？

趙立東：電商網紅是華南城新業态的四架馬車里的重要一環，也是為了轉型升級的重要發展方向，目前全國8座華南城園區，電商産業的經營面積超過了40萬平方米，服務近3000家電商企業，涵蓋電商孵化、跨境電商、直播電商、内貿電商、平台運營、網紅培訓及第三方服務商等。

其中，深圳華南城獲批國家電子商務示範基地，全國十大跨境電商有4家在深圳華南城，規模效應和品牌效應非常明顯。南昌華南城建立了一個近3萬平方米的網紅直播員培訓基地，為夢想成為網紅素人或需要發展電商平台的人提供了主播發展、運營管理、影視制作等一條龍服務。在合肥，華南城電商産業基地2020年6月正式啟動，規劃電商網紅直播創業園10萬平米，網紅産品專業市場及商業配套10萬平米。

此外，華南城還成立了電商産業聯盟，助力園區企業規模擴張、抱團發展，電商也作為我們一個重要的闆塊，我們的基礎非常好，而且電商企業與我們線下商貿的溝通是非常密切的，可以互為幫助、共同發展，這也是我們下一個階段重點升級發展的方向。

現場提問：現在陸續有一些房地産企業将旗下的物業管理公司分拆上市，華南城未來是否有分拆商業或者物業管理業務的計劃？

陳茂昌：我們也觀察到最近很多内房的房地産開發商都把旗下的物業管理闆塊分拆上市，我們當然也是有這樣的研究，我們已經有計劃把物業闆塊和商業管理闆塊打包在一起，然後把它分拆上市。

另外香港聯交所上市條例的要求，我們内部判斷了一下，我們覺得能夠達到相關的要求，它們的盈利指標、規模指標我們都是可以達標的。現在内部在探讨的是要把這一塊資産IPO分拆上市比較好，還是引進其它的策略夥伴一起合作會比較好。目標就是要把股東的利益最大化，會在适當的時候會公告我們的決定。