珠江城市服務赴港遞表 一家羊城老牌物企遲來的IPO

觀點地産網 一向低調的廣州老牌國企珠江實業，也在新一輪物管上市潮中将自己的物業平台推向港交所。

早在一周前，中國證監會網站披露，廣州珠江城市管理服務集團股份有限公司拟赴港上市，進度跟蹤顯示已接受材料。

2021年6月30日晚間，廣州珠江城市管理服務集團股份有限公司正式向港交所提交上市申請。

根據招股書，其為立足廣州、深耕大灣區、輻射中國其他地區的綜合城市服務提供商；自1987年在廣州成立以來，向大灣區20種不同類型的住宅及非住宅物業提供城市服務。

數據披露，截至2020年12月31日，珠江城市服務在管項目共有431個，簽約建築面積及在管總建築面積分别約3640萬平方米及3190萬平方米。

“老牌”物企

翻看過往資料可知，珠江城市服務幾乎是廣州最早一批開展物業管理的公司。

公司最早于1987年在廣州市成立，設立時名稱為廣州珠江外資建設總公司酒店管理公司，由控股股東珠江實業前身廣州珠江外資建設總公司全資持有，以向廣州花園酒店提供酒店管理及運營服務。

區域方面，自1989年開始向廣東省外的酒店提供酒店管理服務；業态方面，其自1992年向商務寫字樓，1993年将項目組合擴大至珠江實業開發的住宅物業，而後于2001年開始擴張至體育館管理及運營服務等。

架構方面，于2000年開始，珠江城市服務進行一繫列增資改制，且更名為廣州珠江物業酒店管理有限公司。

今年開始，珠江實業開始為該物業平台上市做準備。作為重組的一部份，于2021年2月8日，珠江實業将5%股權無償劃撥予全資附屬公司珠江健康。

上市前，珠江城市服務于5月18日完成相關改制為股份有限公司，由珠江實業及珠江健康分别持有7600萬股及400萬股，分别約占總股本的95%及5%。同日，公司改名為廣州珠江城市管理服務集團股份有限公司，完成架構重組。

發展至今，截至2020年12月31日，珠江城市服務業務已覆蓋大灣區九個内地城市中的七個，包括廣州、佛山、珠海、東莞、惠州、江門及肇慶；同時還進軍13個主要省份的其他城市，包括安徽、北京、重慶、福建、廣西、海南、河北、河南、湖北、湖南、山東、雲南及浙江。

不過可以看到，與珠江實業區域布局相似，目前珠江城市服務大部分業務集中于大灣區。截至2020年底，于大灣區管理的總建築面積占總面積68.4%；大灣區物業服務産生的收入則占總收入的77.3%。

規模上，珠江實業在一衆赴港上市的物管企業里面並不算大。

截至2020年12月31日，珠江城市服務在管項目共有431個，簽約建築面積及在管總建築面積分别約3640萬平方米及3190萬平方米——這與近期上市的另一家國企物業越秀服務規模十分相近。

另外，截至近日遞交招股書，珠江城市服務新增訂立物業管理服務協議/中標34個項目，增加總建築面積約為400萬平方米。因此，目前簽約建築面積超4000萬平方米。

經營指標方面，2018-2020年，珠江城市服務分别錄得收益7.59億元、8.62億元、8.81億元，復合年增長率為7.7%；淨利潤則分别錄得約2450萬元、3510萬元、6600萬元，復合年增長率為64.0%。

毛利上，2018-2020年，珠江城市服務錄得1.73億元、2.06億元、2.41億元；整體毛利率受各業務線的毛利率及業務組合波動的影響。

從2018年至2019年，毛利率保持相對穩定在23%左右，後于2020年提高至27.3%。

對此，珠江城市服務稱，這主要是由于2020年應對COVID-19疫情的政府社保減免導致須繳納的社會保險基金供款減少，及更有效的成本控制措施，包括集中采購管理及将更多勞動密集型服務分包出去。

外拓比例超八成

雖然規模與其他房企旗下物管公司相差無幾，但珠江城市服務在業态組合及物業類型上則有特殊之處。

觀點地産新媒體查閱獲悉，珠江城市服務收益主要源自三條業務線，分别是城市公建服務、城市生活服務及城市文體運營服務。

簡單歸納而言，城市公建服務為城市公建及産業園物業組合提供服務；城市生活服務則是更類似于一般物管公司的住宅物業服務及社區增值服務、非業主增值服務；城市文體運營服務指的是為定期舉辦文體活動的體育館及運動場館提供管理及運營支持。

從近幾年收益占比來看，城市公建服務是這家物管公司最大比重的業務闆塊。以2020年為例，在當年8.81億元營收里，公建服務、生活服務及文體運營服務分别錄得4.18億元、3.33億元及1.32億元，占比47.5%、37.5%、15%。

具體來看，城市公建服務的物業組合包括政府機關辦公樓和企事業單位辦公樓等政府建築；公立醫院、學校、公園等公共建築；辦公樓、酒店和購物中心等商業物業；及産業園區、交通樞紐設施等産業園物業。其中，以政府建築為最大業務類型，占據近四成比例。

截至2020年12月31日，珠江城市服務已簽約管理及管理總共271個城市公建及産業園物業，在管建築面積達1380萬平方米，按此計算占總面積43%。

一定程度上，這一部分業務更多是依賴其國企背景及資源所獲取，如管理物業中包括廣東省财政廳、黨校等。

不小比例的公建服務，也使得珠江城市服務在關聯度方面有異于其他物管公司。

招股書披露，截至2020年12月31日，珠江城市服務在管建築面積約80.1%來自獨立第三方所開發項目，約19.9%來自于珠江實業集團及合營公司、聯營公司及關聯方。

此外，觀點地産新媒體計算獲悉，就收益而言，珠江城市服務有高達九成的收益來自于獨立第三方所開發項目。

可以與之相比較的是，目前房企分拆的物管公司關聯比例往往多達七成。因此在招股書中，珠江城市服務也稱自己“形成了市場化運作模式，第三方業務發展能力強大”。

值得注意的是，雖然公建服務的獲取穩定且空間大，但此類業務的收益不高，尤其在初期。

珠江城市服務整體27%左右的毛利率下，可以發現三大業務闆塊的毛利表現呈現分化的狀态。

其中，城市文體運營服務近三年錄得毛利率分别為46.4%、41.1%、49.5%；另外兩個業務闆塊則基本錄得20%-25%左右。

對此珠江城市服務也于招股書中表示，城市文體運營服務毛利率高于城市公建服務及城市生活服務，原因是該等兩項服務的勞動密集性較高。

據悉，城市文體運營服務除了字面理解上的為體育館及運動場館提供管理，還包括出租、咨詢等運營支持。如招股書中就提及，其将運營中的某些體育館出租予舉辦大型體育比賽、娛樂活動及其他商業活動如籃球公開賽等的第三方活動組織者，根據所用設施向第三方活動組織者按天收取固定費用。

截至2020年12月31日，珠江城市服務已訂約管理的體育場館建築面積為160萬平方米，及在管體育場館總建築面積100萬平方米。

觀點地産新媒體了悉，盡管城市文體運營僅占總簽約面積規模的4%左右，但收入占比則占比15%。