解局 | 當代加碼灣區與禹洲惠州流轉史

觀點地産網 自粵港澳大灣區規劃出爐後，這個地區成為了房企必争之地，紛紛加碼布局，當代置業就是其一。

7月13日晚間，當代置業發布公告稱，公司以3.8億的代價收購位于惠州市水口鎮一宗7萬平的商住地塊。

據了解，當代置業将灣區定位為公司的五大區域之一，近些年不斷通過聯合拿地、收並購等方式補倉。

而本次交易的對手方——禹洲地産，同樣将大灣區定位為未來戰略版圖的重中之重，但卻出售灣區土地，此番操作寓意何為？

當代收購擴張

“招拍挂現在确實不是我們的菜。”

此前，當代置業總裁兼執行董事張鵬在接受觀點地産新媒體采訪時提到，除了招拍挂，收購和代建是公司投拓的重要方式。

7月13日，當代置業間接非全資附屬公司廣州原綠收購東潤實業100%股權。

其中，向禹洲全資子公司廈門泓嘉達置業有限公司收購其中95%股權，另向惠州市東金埔商貿有限公司收購5%股權，交易總代價為3.8億元。

對房企來說，土地市場很大程度決定着生存和發展，谙熟城市規劃、精準落子成為企業發展的關鍵。

但随着“兩集中”新政出台，土拍市場競争愈發激烈。一方面是拿地難度加大，在公開市場招拍挂受限的情況下，收並購、合作、代建等模式，成為了企業納儲的重要渠道。

另一方面，在集中争搶之下，土地價格水漲船高，造成行業洗牌加劇，“大魚吃小魚”的現象愈發明顯。

據觀點指數不完全統計，在首輪集中供地當中，16個重點一二線城市第一次集中供地總建築面積8377萬平方米，成功出讓建築面積7604萬平方米，總出讓土地金額7672億元，平均成交樓面價10090元/平方米，平均溢價率16.6%。

部分熱門城市，如杭州、廈門、深圳和甯波溢價率均在25%以上，重慶溢價率高達38.8%，

拍地門檻提高，不少房企轉戰收並購曲線納儲。

據了解，收購完成後，當代置業全資持有了這宗位于惠州市東江高新科技産業園的土地使用權，總地盤面積約為70583平方米，規劃作商業及住宅用途。

翻看當代置業的财報發現，2020年末，當代置業新獲取24個項目，新增土地儲備約462.6萬平方米，同比微降2.5%。

期末總土地儲備共計1475.8萬平方米，其中，廣東土儲56.22萬平方米，占比約為3.8%，大多集中在環渤海、華東。

本次收購，無疑将進一步擴大該公司在灣區的版圖。

禹洲惠州流轉

房企們走下的每一步，或許都經歷了三五年甚至更長時間的考量，禹洲地産在惠州的來來往往亦是如此。

2017年，禹洲地産通過收購惠州五經山水大觀項目和東潤2個項目，首度進入惠州，這也是其進入大灣區的首個作品。

其中，五經山水大觀項目在收購當年便為公司帶來了1.06億銷售金額，因此，禹洲地産在年報中直接将惠州項目稱作“里程碑式意義”。

至于此次出讓的地塊，有熟悉禹洲地産的相關人士向觀點地産新媒體表示，為此前拿下的東潤地塊之一。

根據2020年财報，地塊命名為禹洲·朗悅花園，規劃面積約70583平方米，總建築面積為223748平方米，已售面積為0。

收購以來，禹洲並未對項目進行開發和預售，持有四年後還是選擇了放棄。

公告顯示，本次交易價格為3.8億元，其中禹洲地産95%股權代價為1.71億元，股東貸款為7900萬元，惠州市東金埔商貿有限公司收購5%股權的交易價格為1.3億元。

上述地塊總建築面積為223748平方米，按此計算，平均樓面地價為1698元/平方米。

有失必有得，有得亦會有失。

分析人士表示，本次出讓，禹洲雖然舍棄了一部分土地溢價，但能夠快速回籠資金，參與到其他項目當中。

這類說法也是有迹可循，去年，禹洲首度現身惠州招拍挂市場，奪下仲恺一宗地塊，項目比鄰五經山水大觀項目，為後續地塊。

該人士表示，近幾年，惠州東江新城的房價漲幅並不明顯，回籠資金後企業可以競拍其他優質地塊，這是十分常見的資産優化現象，預計禹洲後續在土地市場還會有大動作。

或許，四年前禹洲考慮的是如何撕開灣區的一道口，加速布局；而四年後的今天，這家企業考慮的則是如何排兵布陣。

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