6月産業地産運營發展報告·觀點月度指數

觀點指數 回顧6月份産業地産市場，首批基礎設施公募REITs在6月21日上市，9只産品均有不同幅度上漲，其中蛇口産園漲幅最大，達14.72%。

但随後9只公募REITs接連下跌，特别是歸屬産權類的5單産業園區類産品，目前均已跌破發行價。

在投資端，新冠疫情爆發後，投資者對醫藥類地産項目有較高的投資興趣，目前受關注較多的是研發樓、生産廠房和高標倉儲設施，但也要注意到該市場存在一定的進入門檻。未來預計醫藥類地産項目收益率将逐步下跌，尤其是研發類物業。

運營層面，國内産業園區趨于同質化競争，對于産業運營商而言，要做好産業規劃，科學規劃主導産業，建立清晰明了的産業招商地圖，目前部分地區推行的“鍊長制”就是為此而生。

首批REITs完成上市，市場表現欠佳

歸屬産權類的5單産業園區類産品，目前均已跌破發行價。

截至7月16日，蛇口産園REIT收報2.363元、張江光大園REIT收報3.027元、東吳蘇園REIT收報3.885元，分别較上市價下跌7.0%、5.4%、0.4%。

根據招商蛇口的公告，以萬融大廈、萬海大廈兩處産業園物業作為底層資産的蛇口産園REIT作為首批基礎設施公募REITs之一成功上市，貢獻淨利潤約14億元。

不考慮疫情影響，蛇口産園REIT底層資産整體來看營業收入平穩。另外，受深圳辦公物業供需市場影響，兩棟大廈雖然有增值空間，但存在可預見的上限。

2021年一季度，深圳市新增甲級寫字樓供應集中于南山區，該區空置率提升至34.42%，為深圳市最高。

6月，聯東集團繼續有多個新項目開工，包括聯東U谷·成都天府國際生物城科創中心開園，聯東U谷·沈撫北方智谷、聯東U谷·九江先進制造産業園開工，以及聯東U谷·南甯經開科技港奠基。

聯東還以8730萬的價格奪下麻涌大步村一塊新型産業用地，該地塊将會建成聯東U谷.灣區數字科技智造中心。

還有更多資本注意到了産業地産方面的投資機會。

6月24日，高瓴資本與天集産城達成股份認購協議，高瓴成為天集産城重要股東，而這也是高瓴繼投資普洛斯之後，再一次于産業地産方面有所布局。

天集産城目前的戰略布局主要集中在大本營粵港澳大灣區，正式落地項目包括中山小榄鎮的天集智海園區項目、東莞天集磁海、南京江北新區研創園的天集江來項目，以及與佳兆業、容德文化合作的長沙浏陽河國際文化科創基地項目。

另外，還投資有位于南京建邺高新區和衡陽高新區的兩個輕資産招商運營項目，更有數個在深“工改工”項目處于推進階段。

醫藥地産遇投資良機

新冠疫情爆發後，各國對醫藥研發高度重視，美國市場上涌現了較多的醫藥地産相關投資，這也促使了投資者前往中國尋找醫藥醫療的相關投資機會，目前受關注較多的是研發樓、生産廠房和高標倉儲設施。

據了解，現時針對此類物業的直接投資交易仍較少，該闆塊投資成交量有限主要是因為大部分設施為醫藥企業定制或自有物業，醫藥企業處置相關資産的方式通常為售後回租。另外，政府對醫藥行業的扶持也意味着許多醫藥類資産及土地的交易價格低于其他資産。

若投資者尋求長期收益和可靠現金流，可考慮醫藥企業出售或售後回租的相關資産，此類資産多為醫藥企業希望改善資産負債表而出售的標的。

若投資者希望可以獲取資産增值的收益，可考慮收購輕工業廠房及部分适合改動的舊工業大廈，這一類標的在深港兩地都有一定存量，且兩地醫藥企業衆多，改造後的租賃需求也有一定保證。

不過，由于醫藥類地産項目的改造涉及排污、電力、通風等問題，對于樓内管線布控有嚴格要求，亦使得相關的改造存在門檻，投資相關項目時與專業運營商進行合作是較好的選擇。

鑒于投資者對醫藥地産項目持有較高的投資興趣，預計收益率将有一定界限，尤其是研發類物業。

科學規劃主導産業，建立産業招商地圖

開發區、工業園區，以及現在的文創園、媒體港等都可以歸納為泛指的産業園區，均為地方政府為提振當地經濟所建設，但在實踐中會發現，許多地方在前期僅關注建設進度，而忽略了招商工作的前期準備，導致後續的招商和運營不盡如人意。

目前國内産業園區的競争漸趨同質化，更有部分園區雖稱作園區，但無明确的産業定位，随着時間推移已近乎于商業辦公樓，進入了與周邊商業辦公樓的競争中，特别是深圳辦公樓空置率居高不下，此類産業園區的處境更為艱難。

因此要做好園區招商，首先要做好産業規劃，科學規劃主導産業。從實際情況出發，對園區産業發展的定位、産業體繫、産業結構、産業鍊條、空間布局等做出階段性的規劃。

産業規劃能明确園區的發展方向，使園區能做到精準招商，減少試錯成本。另外，通過前期的分析研判，提前篩選掉不符合政府要求的、低附加值的、潛力不大的行業、企業等，能有效減少招商人員做無用功。

産業規劃後期必須建立起自己的産業招商地圖。産業招商地圖是産業規劃的最終階段，是在産業規劃的基礎上，對産業鍊進行深度研究，将（預）招商對象做成列表呈現給招商人員。

産業招商地圖傳遞的信息豐富而明确，可使每個招商人員能清晰認知到所負責園區應該招什麼企業，什麼節點招，去哪里招。

基于産業規劃和後續建立的産業招商地圖，部分地區更建立起了名為“鍊長制”的新型招商模式。“鍊長制”，指由地方主要領導擔任“鍊長”，專門負責某一條産業鍊的發展，包括研究制定産業鍊招商工作計劃，並帶隊針對産業鍊中的缺失環節，瞄準産業鍊中的頭部企業，登門拜訪，定向招商。

“鍊長制”始于湖南湘潭，浙江在2018年成為全國首個從省級層面推行鍊長制的省份。此後，江西省、山東省、南京市、蘇州市、北京市、深圳市、合肥市、長春市、重慶市等地，紛紛出台鍊長制的相關政策。

6月24日，廣州市舉行新聞發布會，介紹近日印發的《廣州市構建“鍊長制”推進産業高質量發展的意見》，這亦標志着“鍊長制”在廣州正式實施。