6月商業地産資産管理能力表現報告·觀點月度指數

觀點指數 6月，疫情過後的商業地産市場開始逐漸恢復，很多在疫情期間受到打擊的資産難以運轉，給大宗交易市場帶來優質標的。

博楓、領展抓住經濟復蘇的機會收購物業，進一步進軍中國零售市場。

而凱德則走上了輕資産的道路，6月28日宣布向中國平安人壽保險出售6個來福士資産組合的部分股權，總金額不超過330億，為今年以來最大筆交易。

交易完成後，凱德将繼續負責項目的運營與資産管理，輸出凱德的品牌軟實力。

REITs方面，6月21日首批基礎設施公募REITs正式上市交易。上市首日受到大量關注，交易量猛漲，随後成交額呈現快速下降趨勢。從月底收盤價來看，較發行價格相比有小幅波動，市場趨于理性。

領展、博楓入場，凱德330億出售資産包換道

6月，多筆外資參與的購物中心交易備受市場關注。

6月4日，領展房地産投資信托基金發布公告，宣布以32.047億元收購位于廣州的太陽新天地購物中心。太陽新天地位于珠江新城東區，樓高8層並擁有4層停車地庫，項目商業建面達15萬平方米，零售面積約9萬平方米，是珠江新城最大的購物中心。

太陽新天地此前因債務問題被強制拍賣，出租率僅約70%，租金收入遠遠低于同地區其他商場。作為毗鄰衆多住宅區且同一片區沒有其他競品的購物中心項目，領展選擇太陽新天地的理由似乎已經非常充分。

事實上，太陽新天地並非完全因為復雜的債務關繫而無法經營，此前商場消費定位一變再變，似乎也沒有抓住周邊人群的需求，受歡迎的僅為餐飲類型。其次，項目坐落于廣州主幹道黃埔大道旁，周圍並無地鐵經過，且由于華南快速路入口就在黃埔大道上，上下班時間的車輛往往過分擁堵，反而並不能給新天地帶來額外的人流。

面對經營並不起色的項目，領展表示會将商場進行翻新和重新分區，同時計劃引入具有吸引力的租戶，提升現有商戶組合，引入年輕時尚的品牌或産品升級，滿足附近消費者的購物需求。

同時，在建中的地鐵13号線二期也帶來了轉變的機會，屆時13号線将設馬場站，途徑石牌南、花城廣場北，與其他人群密集區連接，便利性大大提升，彌補了太陽新天地地理位置的劣勢。

來源：公開信息、觀點指數整理

另一邊，6月3日博楓資産以89億人民币收購麥格理、阿布紮比投資局旗下資産包，刷新了疫情以來的交易金額記錄（後又被SK大廈交易金額刷新）。此次資産包五個購物中心，均位于中國一線及二線城市核心商圈。

其中上海悅荟廣場位于南京東路，基匯資本在2006年以9億元收購，随後對項目進行更新改造，並在2012年12月以24億元轉手給麥格理集團與阿布紮比投資局的合資公司，項目年收益率達到18%。

時隔9年再轉手，擅長長期持有、運營資産的博楓資産是否會給項目帶來不一樣的發展前景，值得市場關注。

物業出售方面，6月28日凱德宣布向中國平安人壽保險出售位于上海、北京、甯波、成都、杭州的6個來福士資産組合的部分股權，資産組合總資産價值467億，平安人壽收購其中部分股權，總投資額不超過330億，預計今年第三季度完成交易。交易完成後，凱德将繼續負責項目的運營與資産管理。

這6個來福士占據一線及新一線城市的核心地段，已經步入能穩定提供收益的成熟期。也正是得益于此，凱德此次出售的價格領跑大宗交易市場，成為疫情來當之無愧的第一。

凱德這一舉動成功實現了“投融管退”的最後一步，同時回收資金用于投資今年4月收購的上海超大規模數據中心園區。此外，借助平安人壽的國資背景進一步打開了中國的合作渠道，對未來的擴張帶來更多益處。

這也與年初凱德宣布的戰略重組，專注輕資産管理不謀而合。

據凱德披露，未來将在中國新經濟領域暨産業園區、物流和數據中心方面加大投資，從2020年底的15億新元擴大到50億新元，瞄準中國的新基建政策紅利。截至目前，凱德已經在北京、廣州、上海、大連、蘇州等城市布局數據中心、産業園區及物流地産。

不管是輕資産管理還是投資業态的調整，這無疑是凱德集團投資策略轉型的重要節點。就此次交易來看，凱德在運營管理方面已經得到了業内的認可，盡管新基建方面尚在起步階段，但憑借凱德成熟的專業管理團隊和長期積累的管理經驗，未來應該會有所成就。

首批基礎建設REITs平穩運行，市場趨于理性

6月21日，首批基礎設施公募REITs正式上市交易。從上市首日表現來看，9只基礎設施公募REITs集體收漲。其中漲幅最大為蛇口産園，上漲14.72%。後續一周9只REITs交易價格有小幅波動，但月底收盤價較發行價格基本持平。

成交額方面，上市首日9只基礎設施公募REITs總成交額達18.6億元，成交量高達4.27億份，投資者熱情高漲。

随後，成交額呈現快速下降趨勢，6月29日首次降至億元以下，6月30日在5500萬元左右，一天之内交易額減少一半，降幅較大。

流動性方面，公募REITs的成交量在上市首日非常活躍，随後活躍度明顯下降。從換手率來看，目前總體換手率在0.2%-0.3%區間波動，市場趨于理性。

數據來源：Wind、觀點指數整理

首批REITs平穩運行的同時，監管方面也在不斷完善政策和激勵制度。

上海為此專門出台了實施意見“上海REITs20條”，對標新加坡、香港等亞太地區REITs成熟市場，提出上海要加快打造具有國際競争力的REITs發展新高地，以及REITs産品發行交易首選地的目標願景，做好長三角地區REITs領域帶頭作用。

在内容上，上海REITs20條在發行交易、運營管理、梳理儲備、遴選申報整個流程都給予了政策支持，重點聚焦發行交易環節。同時對市場機構等投資人提出的各項建議盡量吸納，支持發展“量身定制”的創新政策，總結了試點中的優秀經驗並歸納為具體政策條文。

此外在财稅、土地、國資等領域的配套政策也給出了支持态度，通過上海REITs發展專項資金，按照相關管理辦法給予成功發行的本市原始權益人一定獎勵。

對投資人而言，收益率、流動性等永遠是公募REITs是否受歡迎的關鍵問題，上海積極跟進首批試點項目，針對投資人需求積極推出創新政策，也標志着我國金融市場及監管方面在一步步前進、走向成熟。