6月房企融資能力表現報告·觀點月度指數

觀點指數 上半年社會融資存量規模相較去年同期增長顯著，但同比增幅呈下降趨勢，銀行貸款與發行債券依舊是社會增量的主要推動力。

同時，海外市場與信托領域都呈現出不同程度的縮緊。此外，房企的供給缺乏價格彈性，下半年寬松的貨币政策是否成功促進資金鍊運轉仍需市場檢驗。雖然目前房地産業融資環境趨緊，但财務健康的大型開發商其債券市場融資渠道在今年剩下的時間内仍将保持通暢。

不過，與2020年相比，2021年開發商平均融資成本有所上升。房企的資産規模在資本市場表現與财務表現方面成為主要變量因素，且内部分化明顯。

社會融資存量增長顯著，銀行貸款成主要增長力

根據中國人民銀行統計，截止2021年6月末社會融資規模存量為301.56萬億元，同比增長11.00%，剔除疫情低基數影響，2019-2021GAGR為12.76%；增速比2020年同期下降1.50%，自二月以來，存量同比增速呈緩慢下降狀态。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

2021年1-6月社會融資規模增量相較2020年同期，呈縮緊狀态，其中貢獻增量最大的是銀行貸款，其次是債權類融資和股權性質融資。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

回歸房地産行業本身，去杠杆影響力日益增大，各類金融機構投向房地産行業的資金被嚴格審查，到位時間增加；房企的銀行開發貸、信托産品、資産管理計劃、債券發行以及股權融資等多種融資渠道均受到不同程度影響。融資成本的上升，反映在資金傳導鍊上即是房企到位資金增幅呈現回落趨勢。

内生回款成主要來源

根據國家統計局最新數據，境内2021年1-6月本年到位資金累積為102898億元，同比增長23.5%，剔除疫情低基數影響，2019-2021年1-6月到位資金兩年復合增速為10.90%（2018-2020年1-6月CAGR3.72%），真實到位資金增速增長7.18個百分點。

單月來看，3、4、5、6月同比增速15.70%、23.29%，11.56%與6.00%。月度到位資金的增速呈現出下降趨勢，但3-6月環比增長符合周期性定律。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

從上半年到位資金結構上來看，占比最大的為定金及預收款，其次是自籌資金、個人按揭貸款、國内貸款和利用外資，從變動趨勢上來看，定金及預收款占比顯著提升，自籌資金占比下降。

2018-2021年1-6月期間，定金及預收款占比增長了5.70個百分點，截至2021年6月，占比達39.77%，並超過自籌資金份額，成為最高的資金來源；自籌資金近年維持小幅上升趨勢，占比自2018年至今降幅接近3%，今年以來該比例為30.26%左右；國内貸款占比近年相對穩定，基本保持在13%-17%之間。内生回款類資金比例的提升側面反應了"三道紅線"效應顯現，房企以往高杠杆的經營模式正在逐步改變，加速回籠資金成主流趨勢。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

銀行貸款增速放緩，下半年總體資金池擴張

銀行及相關金融機構依舊是房地産企業最主要的融資渠道。規模較小且财務實力較弱的開發商可能會面臨更大的不确定性，因為銀行和投資者在發放貸款或進行投資時更具選擇性，且更青睐規模較大且實力雄厚的開發商。

2021年第一季度，銀行信貸資金流向房地産領域的增速有所下滑。觀點指數獲悉，第一季度國内主要金融機構新增房地産貸款合計16700億元，同比下降8.24%。截至2021年第一季度末，國内主要金融機構（含外資）房地産貸款余額500300億元，同比增長10.90%，增速較往年一季度末均有所下滑。

數據來源：Wind，觀點指數整理

7月8日，中國人民銀行副行長範一飛在國務院政策例會上表示，持續釋放貸款市場報價利率(LPR)改革潛力，推動實際貸款利率進一步降低，進而推動實體經濟發展。同期，中國人民銀行決定下調金融機構存款準備金率0.5%。國内貨币市場逐漸擴大，銀行及金融機構的對外投資總金額亦将擴大。

房地産行業的供給價格彈性繫數偏低，下半年房企總體融資環境将得到改善，不過流入房地産領域的資金是否會增加仍需市場檢驗。

信用債融資成本攀升，資金規模銳減

觀點指數統計，上半年房地産行業共發行387只信用債，發行總額達3695.33億人民币，同比增長9.39%。票面利率區間為2.54%-9.00%，平均利率為4.62%，中位數為4.25%。相較于去年同期平均利率4.31%，中位數3.98%，今年1-6月境内債券融資成本稍有升高，且高利率的債券比例增長顯著。

年初至今個别企業違約等負面消息傳出之後，市場信心保持疲弱，信用市場收緊之下，預計境内外融資市場仍将持續波動。

上半年發行的債券中，約43.5%的債券發行總額落在10-30億區間；約48%的債券發行總額落在1-10億區間。中國恒大于2021年4月，發行單項總額最大債券，發行總額為82億元，票面利率為7.0%，融資成本高于平均水平。

數據來源：Wind，觀點指數整理

觀點指數統計，上半年樣本房企境内發行債券總額前三名是萬科、建發國際集團、金地集團。樣本企業中，平均票面利率和單筆債券發行利率最高的為中南建設，于3月發行的總額為10億的公司債，票面利率是7.30%。

後疫情時代，房企發債融資的實際監管力度全面升級，債券淨融資額顯著下降。"三道紅線"倒逼房企加速降負債、促進銷售，增大自有資金比例，同時金融監管升級效果逐漸顯現，房地産開發類企業信用債淨融資規模逐步由正轉負。

2021年上半年，房企信用債淨融資總額為-146.96億元，相較2020年同期減少了1633.96億元。房地産債權融資縮減的主要原因在于上半年到期償還量的激增，行業面臨償債高峰期。

數據來源：Wind，觀點指數整理

從債券類别來看，1-6月境内債券融資規模依舊以公司債為主，但受債券市場周期性影響，3-5月期間公司債發行規模縮減；中期債券在2-4月期間呈增長狀态，5月和6月規模縮減至年初發行水平；資産支持證券在4月、5月處于低水平狀态，6月發行額恢復至年初水平。

據觀點指數觀察，上半年絕大多數債券融資用于償還到期債務所涉及的本金及利息，極少數企業，如保利發展、金茂集團、華潤置地等的融資用途中包含投資性房地産與補充流動資金計劃。

數據來源：Wind，觀點指數整理

海外債規模縮減，融資成本仍居高位

中資房企1-6月共發行114只海外債券，發行規模294.81億美元，發行數量增加11只，但規模同比減少13.93%；2021年上半年中資美元債淨融資額為-62.85億美元，同期減少224.23億美元。

海外債平均票面利率為7.00%，中位數為5.99%。海外債券市場的平均融資成本歷來高于國内市場，除了用回報率吸引海外投資者以外，成功發行境外債券的房企，可以助推境内債的發行。甚至可以在國際資本市場做項目貸款、股權融資、國際流貸等國際金融産品。

其中，世茂集團于今年1月發行最大面額債券，價值8.72億美元，票面利率為3.45%；海外債融資成本較大的樣本企業包括陽光100中國12.65%、中南建設11.69%，綠地香港9.625%，中梁控股8.5%。

 數據來源：Wind，觀點指數整理

2021年1月房企發行海外債129.3億美元，随後規模迅速銳減，在3月與4月，因個别企業信用違約，海外投資者信心缺失，債券融資規模達到最低點。根據目前情況推測，5月、6月海外市場将逐漸恢復，規模有小幅上升趨勢。

數據來源：Wind，觀點指數整理

穆迪報告指出，截至6月25日，受評開發商2021年7月-2021年9月到期及可回售金額達到84.46億美元；未來一年内仍有426.36億美元的境外債券到期或可回售。這意味着中資房企在未來仍然要面對較高的再融資壓力，尤其是資信水平欠佳的中部房企。

房地産信托規模縮小，融資成本持續走低

根據公開市場數據，上半年共有2990只信托産品投向了房地産相關領域，總資金規模達到3623.55億元，平均年收益率約7.26%。相較于2020年同期，産品數量減少757只，資金規模同比減少25.42%，年平均收益率同比減少8.33%。

總體而言，投向房地産領域的信托産品規模銳減，原因是包括個别企業的失信事件以及平均收益率的減小。監管層對房地産信托的政策持續收緊，本質是防止房地産的違約風險向金融機構蔓延，落腳點是地産項目的前融和拿地問題，亟需緩解企業的高杠杆問題，因此對融資類的房地産信托業務進行了強有力的管制措施，房地産信托産品的新增規模大幅下滑。

數據來源：用益信托網，觀點指數整理

月度走勢來看，3月信托産品發行規模最大，資金規模達到767.15億元；2月受市場周期性以及節假日影響，發行規模最低；4-6月發行總額呈逐步上升趨勢，但是相較2020年同期均有小幅度減少。

資金運用方式來看，股權性投資和權益性投資的規模一直是前兩位。相對于債權型和貸款融資，兩者首先産生的利潤分配在所得稅之後進行，減少所得稅應納稅額，起到杠杆效應；其次，權益性與股權型籌資一般沒有固定期限，所以投資者不能從企業撤資，只能将權益轉讓，減少了流動性不足風險。預計下半年股權投資與權益投資的比例、規模都會上升。

數據來源：用益信托網，觀點指數整理

融資成本方面，2021年信托産品的年平均收益率較同期明顯縮小，融資成本得到改善。導致平均收益率下行的主要因素包括兩個方面：

一、宏觀經貨币政策收緊。2021年上半年國内貨币政策保持穩健，流動性整體並不緊張，同期央行政策對實體經濟的刺激和近期的"降準"，都向市場傳遞流動性放寬的信号。集合信托産品的平均收益預期很難出現大幅上升的情況。

二、業務轉型的影響。傳統非標業務受限，高收益産品逐漸淘汰，融資類産品的收益目前降至7.5%以下。標品信托、股權投資類和非標轉標的産品數量增加。其中，非標轉標往往通過資産證券化、認購私募債等方式進行，審核與資金籌集程序明顯增加，成本已然增加，房企便不願意再發行高收益率的信托産品。業務轉型對信托産品的收益走勢産生較為明顯的影響。