2021年1-7月房地産企業銷售表現·觀點月度指數

銷售增幅平穩下行，千億房企增至23家

經歷年中搶收之後，7月房地産企業銷售金額高位回落，增幅平穩下行。

觀點指數發布的“2021年1-7月房地産企業銷售金額表現”研究成果顯示，前100房企實現全口徑總銷售金額81914.7億元，同比增長30%，較1-6月增速回落7.6個百分點。

數據來源：觀點指數整理

7月，前100房企錄得全口徑總銷售額為10580.6億元，環比減少28.3%，同比減少5.4%，較2019年同期增長16.4%。

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從頭部房企銷售金額增長來看，前20房企實現全口徑銷售金額同比增長23.2%，其中，前三家房企碧桂園、萬科以及恒大分别錄得銷售金額5011億元、4044.3億元以及4003.9億元，同比增長11.8%、6.6%、0.3%。融創、招商蛇口、綠城、金地、旭輝5家頭部房企全口徑銷售金額取得較大突破，同比增幅為45%以上。

值得注意的是，截至7月末，已有23家房企全口徑銷售金額突破千億，較去年同期增加5家。

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從房企銷售目標完成率來看，1-7月30家樣本房企的平均銷售目標完成率為56.4%，銷售進度符合年初預期。其中正荣、濱江、首開推盤和去化情況良好，目標完成率均在65%以上，預計能夠超額完成年内預定的銷售目標。

權益銷售方面，2021年1-7月前100房企實現總權益銷售金額58597.5億元，同比增長27.5%，平均權益比例為71.5%，較去年同期下降1.4個百分點。在融資收束、調控趨嚴的環境下，共同開發項目成為了大部分房企共同的選擇，這樣既能減少資金壓力，也能分散後期的開發風險，但相對應地導致權益比例的下降。

銷售面積方面，前100房企1-7月實現總銷售面積55463.6萬平方米，同比增長20.3%，銷售均價為14769元/平方米，同比增長8.1%。

開發投資增速持續放緩，竣工迎來交付高峰期

國家統計局數據顯示，2021年上半年全國商品房銷售金額為92931.3億元，同比增長38.9%，增幅環比下降13.5%個百分點；上半年全國商品房銷售面積為88635.4萬平方米，同比增長27.7%，增幅環比下降8.6個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

單月來看，上月全國商品房銷售金額為22397.3億元，環比增長32.3%，同比增長8.6%；上月全國商品房銷售面積為22252萬平方米，環比增長38.4%，同比增長7.5%。

在基數增長的影響下，全國商品房銷售金額同比增幅在逐漸放緩，但單月銷售金額依舊創下了同期新高。随着累計基數的增長以及房貸利率上調等調控政策的推出，預計下半年商品房銷售金額增長速度将繼續回落。

投資端上，上半年全國房地産開發投資額72179.1億元，同比增長15%，增幅環比下降3.3個百分點。上月全國房地産單月開發投資額17860.9億元，環比增長26.9%，同比增長5.9%。

分業态來看，上半年住宅、辦公樓和商業營業用房累計投資分别為54244.2、2909.6和6054.2億元，同比增長分别為17%、6.7%和3.5%。

從影響開發投資的土地投資、新開工和竣工等因素來看，上半年累計土地成交價款3807.6億元，同比下降5.7%，降幅環比收窄14.8個百分點；上月土地成交價款為1876.9億，環比增157.9%，同比增長16.8%。上半年累計土地購置面積7021.2萬平方米，同比下降11.8%，降幅環比擴大；上月單月土地購置面積為2625.6萬平方米，環比增長139.9%，同比下降18.3%。

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新開工和竣工方面，上半年房企累計新開工面積101288萬平方米，同比增長3.8%，增幅環比下降3.1個百分點；上月單月新開工26939.6萬平方米，環比增長31.8%，同比下降3.8%。

上半年房企累計竣工面積36481萬平方米，同比增長25.7%，增幅環比上升9.3個百分點；上月單月竣工面積為8898.4萬方，環比增長83.6%，同比增長66.6%。

從數據走勢來看，今年開發投資增速緩慢下行，受制于土地購置面積規模下降，房企新開工走弱。

另外，竣工迎來高峰期，一方面是由于半年度房企結算意願強烈，另一方面則是前幾年期房将面臨剛性交付約束，預期今年竣工數據将持續走高。

八部門聯手整治樓市亂象，房企為“節流”減少投地

近期，央行表示經過加快建立健全房地産金融管理長效機制，“三線四檔”規則試點房地産企業核心經營财務指標明顯改善，銀行業金融機構房地産貸款、個人住房貸款集中度穩步降低。

對于房企來講，改善财務指標的做法包括減少負債，同時加快銷售回款和現金流儲備。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

從數據來看，現階段房企更加依賴内生的銷售回款。今年上半年房地産開發企業到位資金 102898 億元，同比增長 23.5%。其中國内貸款累計值為13465億元，同比增速降至-2.4%，占房企到位資金比例為13.1%。相反，個人按揭貸款和定金及預收款累計值為55980億元，同比增速為41.1%，占房企到位資金比例為54.4%。

除了銷售“開源”之外，多數房企還通過減少土地投資支出的“節流”方式，改善現金流狀況。據觀點指數統計，上半年約46%的房企拿地銷售比在20%以下，房企在招拍挂市場上的謹慎态度可見一斑。

值得注意的是，近期已有房企出于市場風險的考慮，作出了退地的謹慎決策。

7月20日，宋都股份發布公告披露，公司全資子公司杭州紹輝将放棄杭州拱墅區運河新城GS1001-17地塊（原A-C4-01）的競得資格，已繳納的5000萬元預約申請保證金不予返還。

數據來源：觀點指數整理

杭州運河新城地塊是宋都股份于今年5月杭州首次供地中競得，成交價格17.83億元，成交樓面價20962元/平方米，自持商品房比例21%。從毛坯房銷售均價不高于265000元/平方米這一條件來看，宋都股份競得地塊盈利空間非常小。

關于宋都股份退地的具體原因，可能是合作方的臨時變卦退出，或者是未來杭州将推出限制商鋪改建商墅的政策導致賬本算不過來，坊間衆說紛纭。

但就退地這一動作而言，宋都股份選擇的是5000萬元确定性虧損，而非繼續承擔後續開發的未知風險。可以對比的是，宋都股份第一季度淨利潤為2841.6萬元，退地的5000萬元代價是其一季度淨利潤的1.76倍。

因拿地出現利潤下降甚至虧損的案例不在少數。去年，不少房企因過去拿高價地以及限價政策等，出現毛利率驟降和大幅計提資産減值損失的現象。

從三條紅線、集中供地以及40%拿地銷售比阈值等政策的推出來看，房地産行業的調控愈發全面和完善，過去房企大肆舉債拿地、追求高規模和利潤的模式難以運轉。目前房企需要對土地利潤進行嚴格的測算把關，謹慎拍地拿地，避免增收不增利的尴尬局面。

另外，針對部分房企非法經營牟取利益的亂象，7月23日，住建部、發改委、公安部等8部門聯合發布《關于持續整治規範房地産市場秩序的通知》，提出将針對房地産開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務等過程或領域中的違法違規行為進行整治。

該政策的推出，将有效地減少房企鑽漏洞以及違法經營等行為，維護房地産市場運轉秩序，同時也倒逼房企改變思路，将更多的經營重心放在管理水平提升和産品服務上。