黃埔劉村再招標 萬科廣州舊改尴尬與破局

觀點地産網 7月29日，廣州黃埔區雲埔街劉村社區洋城經濟合作社（洋城崗村）舊村項目招標，項目拆遷安置總投資額約人民币11.15億元，整村在冊總人口共1067人，村内合法住宅建築面積達8.64萬平方米。

就在同一周的7月26日，劉村社區華一社、華二社、荷村社（華甫荷村）舊村合作改造項目也正式挂網招標，項目拆遷安置總投資額約人民币52億元，有消息稱星河已介入。

而在去年12月，時代中國通過劉村社區崗貝片區舊改招標資格審查，拆遷安置總投資額約14億元。

不到一年内頻頻招標的劉村社區，位于雲埔街東部，與熱門闆塊科學城接壤，距離地鐵6号線香雪站約3.5公里，面積13.61平方公里，下轄9條自然村、13個經濟社，包括華甫村、洋城崗村、劉村、格崗村、雙井村、元崗村、崗貝村、荷村、南村。

目前，整個劉村社區都已列入黃埔區三舊改造範圍内。

此次招標的洋城崗村項目與萬科金色夢想項目相鄰，有市場傳言萬科已介入，未來将建設一個24棟住宅樓的大型樓盤。而周邊多個樓盤已進入存量市場，二手房成交價3.4萬元-4萬元/平方米。

萬科舊改布局

萬科是黃埔舊改最早的一批入局者，黃埔區首個城中村改造項目文沖村——也是繼天河獵德、海珠琶洲後廣州第三個大型“城中村”改造，就由萬科操盤。

但文沖之後，黃埔區确認萬科為合作企業的舊改項目僅有沙步村，再算上白雲區的田心村，3個項目用地面積共計229萬平方米，在廣州舊改房企中，面積並不算多。

其中，沙步村位于廣州開發區黃埔臨港經濟區建設範圍，用地面積145.52公頃，改造總成本為125.51億元，已在今年2月舉行動工儀式。

今年4月23日，沙步村旁黃埔雙沙社區舊村改造項目發布資格審查公示，萬科聯合體及合景聯合體都通過了資格審查。但4月26日，鬧出了“不歡迎萬科”等事件，最終在4月30日的競標環節，合景聯合體以96.51%的通過率中標，萬科僅獲得1票無奈出局。

根據文件，黃埔區力争到2022年底完成66個重點舊村改造項目的簽約拆遷。截至去年年底，這66個舊改項目拆除面積達到1489萬平方米，去年拆除面積占過去10年的78%，創歷史之最，城市更新實施速度位居廣州市第一。

黃埔舊改熱火朝天，作為曾經的先行者，萬科目前局面稍顯尴尬。

尴尬的處境

萬科在黃埔舊改上遇到的難題，早在文沖項目的拆遷中就有所顯露。

文沖村于2003年開始收集村民改造意見，但2011年之後釘子戶陸續出現，改造速度放緩。2014年萬科接手，僵局開始打破，回遷房陸續交付，但留守戶的問題仍未徹底解決。

去年年底，回遷房9期進入施工階段時，8期還因1戶留守戶而未能開工。

進度蹉跎也反映在資金賬面，去年萬科就兩次為文沖項目提供資金擔保，共計20.5億元。直到今年，文沖舊改項目才終于實現100%簽約、全部地塊“清零”。

如果說文沖曾經的僵局在于無法和留守村民達成共識，雙沙舊改中，萬科失利的原因則在于溝通受阻和準備不足。

雙沙舊改項目前期均由合景與當地村委進行交涉，萬科雖然是資金充足、舊改資歷豐富的頭部房企，但倉促入局也只能遺憾出局。這也驗證了舊改牽涉多方利益，不只是大拆大建，而是一項曠日持久的精細活。

劉村社區的舊改難點同樣在于拆遷和安置補償，三倍于本地村民的外來人口，帶來了火熱的租房市場、繁雜的臨街商鋪和林立的超建房。倘若萬科有意拿下洋城村項目開發權，必須在前期與原住民打好交道、疏通盤根錯節的利益關繫。

這是塊硬骨頭，如能順利啃下，也意味着萬科廣州舊改方面将取得突破，對其在黃埔乃至整個廣州的舊改布局都将是破局的關鍵落子。

過往三年，萬科在廣州公開市場拿地相當謹慎：2018年未落一子，2019年斥資52.36億元補充增城仙村鎮、永甯街道2宗合計53.72萬平方米儲地，2020年以63.07億元競得增城新塘一宗商住地。

今年廣州首次集中拍地，也未見萬科的身影。

今年3月份，萬科繼續推行“大江大海”人才計劃，原廣州萬科總經理李升陽調任新成立的南方區域事業集團城市更新公司總經理，這家新公司也成為廣州萬溪之後萬科第二個專門的城市更新平台。

由于廣州公開市場土地越來越少、拿地越來越難，加注舊改對萬科也就顯得尤為重要。