觀點直擊 | 吳天海：九龍倉置業未完成調整 下半年仍有下行壓力

觀點地産網 8月5日，香港疫情雖然已算穩定，但基于中港兩地仍未通關，故香港零售業未迎來真正的復蘇。

九龍倉置業董事局主席吳天海指，零售商最壞時刻可能已過去，但業主的情況出現滞後，不利因素未完成反映，料集團租金未完成調整，下半年仍然有下行壓力。

九龍倉置業公布，截至6月底止中期股東應占盈利29.7億港元，上年同期虧損44.54億港元；每股盈利0.98港元，派中期息每股0.67港元，按年減少14%。集團上半年基礎淨盈利32.72億港元，按年下跌14.88%。期内收入74.85億港元，按年增10.48%。

集團指出，各地邊境至今實際上仍然關閉，投資物業和酒店分部難以邁向復蘇。而寫字樓由于有部分跨國企業縮減或搬遷業務，及多區寫字樓新供應增加，尖沙咀租賃活動相對淡靜。至6月出租率略為下降至82%。面對租賃需求疲弱，上半年收入減少13%，營業盈利減少15%。

吳天海于業績會上表示，香港目前經濟情況仍然受疫情影響，同時亦影響民生。雖然情況陸續改善，零售業最艱難的時刻已經過去，但業主方面有滞後情況，過去的影響仍然沒有完全反映出來。

此外，集團今年上半年的業績已經開始反映其中一部分，從去年甚至前年的新簽租約租金出現下調，加上目前零售租約以新簽訂為主，所以租金收入出現調整，並且預期調整還沒完全完成，故今年下半年仍然會有下行的壓力。

九龍倉置業旗下主要兩個商場海港城及時代廣場的整體收入均出現下跌，海港城整體收入(包括酒店)減少11%，營業盈利減少17%，出租率維持于91%。時代廣場整體收入跌幅收窄至8%，營業盈利減少25%。至6月商場出租率為92%；收入及營業盈利雙雙輕微下跌1%。

有投行發表報告指，經該行上月初實地考察後，透過統計實際店鋪租用數目，指海港城及時代廣場實際空置率分别為16%及18%，而非集團所公布的數字。

吳天海回應指，不敢說投行的數字不對，但是與集團的數字有所出入，因為空置率有不同方法去解讀，集團一貫采取的方法與行業相同，多以空置面積來計算空置率。加上店鋪空置並不代表仍然處于待出租的情況。

吳天海強調，商場在過去兩年中陸續有很多轉換租客的情況出現；舊租客遷走，新租客進來正在裝修，甚至有些舊租客在續租期内翻新，停止營業一段時間，商店仍然處于租出階段。大家看的角度不同，集團是從租金角度出發，空置率反映租金。而該投行可能是從一個消費者的角度出發，本來有100間鋪，現在變成90間，所以空置率達至10%。

吳氏頗樂觀地指，有危就有機，在這樣的情況下，業主也好，商戶也好，都有機會。有不少有實力租戶會于這個時候重組商鋪組合，重組過程之中一方面可能是減鋪，但更重要的是淘汰一些過去表現不佳的分店，並尋找更好位置開店。以他們觀察，在過去一年多，不少國際大品牌租用海港城的店鋪。商戶組合的調整對集團旗下商場及其他租戶來說都是好消息。租戶選業主，業主也在這段時間亦會選擇租戶，變成一個小型的淘汰賽。

而特區政府于8月初派發首期電子消費券，問到對零售市場的影響時，吳天海認為，電子消費券會帶動消費活動，且派發的日期适逢星期日，在不同因素刺激下，市面氣氛熱鬧。

不過他亦強調，不可單靠數天表現來評估将來情況，但相信未來銷售額會繼續上升。加上7月香港市民因等待消費券派發而壓抑消費意欲，故8月可能會有一個不錯的驚喜。

香港酒店業務方面，至今年6月，九龍倉置業酒店收入增加34%至3.43億港元，營業虧損收窄至2.08億港元。由于業務重心轉向本地市場，入住率有所改善。

吳天海稱，酒店在過去一年多中都受到相當大的壓力，今天依然是。一天不能通關，就只能倚靠香港本地客，惟貢獻有限。他相信整個行業都希望盡快能夠通關，集團酒店業務亦要待通關才有希望扭虧為盈。

他又指，暫時集團酒店的入住率周末可以達到八九成，但是星期一至五則回落至兩成水平，所以平均入住率為三至四成，相信和行内的大部分行家差不多。而酒店房租租金與過去比較亦降低了不少，但這基本是其他行業參與者均有出現的問題。

吳氏說，集團酒店一直有采取節省成本措施，但相信成本已到“減無可減”的情況，並擔心若通關，目前人手估計難以維持原有服務水平，加上行業人手出現流失，即使招聘亦有難度。