7月北京房地産市場報告丨二手住宅受壓，樓市趨穩

觀點指數 月内，北京繼續進行調控措施，嚴抓炒作學區房的行為，並在共有産權房出租和規範新建商品住房銷售行為兩個方面向社會征求意見。

據觀點指數監測，月内新建住宅成交套數有所下滑，月内成交8756套，但仍在高位運行。供應方面，月内共有8個項目取證，供應面積51.53萬平方米，新增供應4001套。

二手住宅方面，受4月以來學區房調控影響，成交有所壓制，網簽共17855套，整體趨穩。

嚴控學區房，新規壓實開發企業主體責任

自4月學區房調控以來，東城區、西城區、海澱區的學區房調控一直持續，以杜絕炒作學區房現象。

7月4日消息，西城區房管局組織轄區内鍊家、我愛我家、21世紀不動産、麥田、中原等主要房地産經紀機構召開工作會，就房地産經紀機構積極配合教改政策落地提出工作要求。

會議再次強調了嚴禁炒作學區房的工作要求，要求各機構加強房源發布管理，不得以學區房為賣點發布房源；規範業務承接管理，不接受價格明顯高于市場價格的委托；強化從業人員管理與培訓，及時組織學習，嚴格落實相關規定，不得參與炒作學區房的任何活動。

月内，北京住建委還對《關于規範共有産權住房出租管理工作的通知（試行）》與《關于進一步規範新建商品住房銷售行為的通知》兩條新規向社會征求意見。

其中，共有産權出租意見稿明确購房人需統一通過市級代持機構建立的網絡服務平台填報出租意向，經核驗通過後方可對外發布出租房源。租金将采用資金托管，其中政府租金收益采取定額方式收取，實施動态調整。

2017年發布的《北京市共有産權住房管理暫行辦法》中規定，購房人和代持機構按照所占房屋産權份額獲得租金收益的相應部分，而此次拟改為定額方式收取，有利于規範管理。

此次意見稿主要為了打擊個别開發企業在宣傳推廣新建商品住房時，過度裝飾樣闆間、過分美化樓盤展示、利用不實宣傳吸引客戶的行為。有利于規範新房銷售市場，促進市場健康發展。

中植繫拍下世茂工三，華夏幸福退出豐台科技園

7月，土地市場上無商業、住宅、辦公用地成交，第二批集中供地公告沒有公布。而在存量項目上，中植繫16.45億元競得北京世茂工三項目，華夏幸福退出豐台科技園項目。

7月29日，北京産權交易所司法拍賣平台顯示，北京卓睿物業管理有限公司競得北京市朝陽區工體北路13号院3号樓1-4層及5幢不動産項目，成交價格為16.45億元。該物業是賈躍亭在國内最值錢的資産，此為第5次挂牌拍賣，項目評估價格為29.28億元。

資料顯示，北京卓睿物業管理有限公司是北京中植資源物業管理有限公司全資子公司，最終受益人為中植繫創始人。

月内，華夏幸福全資子公司廊坊京禦房地産開發有限公司将持股49%的北京豐科新元科技有限公司股份分别轉讓予另外兩位股東。

其中，北京豐台科技園投資控股有限公司持股比例從45.45%上升到89.13%，北京豐科世紀科技孵化器有限公司持股比例從5.55%上升到10.87%。

該項目公司涉及地塊為豐台科技園東區三期1516-35地塊及1516-36地塊，地塊用途為科教用地(高新技術産業)，使用權面積13.88萬平方米。

此前的2015年，華夏幸福曾向豐科新元科技注資約3.82億元，股權占比49%。

新建住宅成交高位運行，二手住宅受壓

7月北京新建住宅成交套數有所下滑，網簽8756套，環比下降13.8%，但仍在高位運行。

二手住宅方面，受4月以來學區房調控影響，成交有所壓制，持續下滑，共網簽17855套，環比下降5.3%。

數據來源：北京住建委、觀點指數整理

月内，新建住宅網簽熱度較上月有所下降，但成交仍處高位，共有13個項目網簽套數過百，其中8個為純商品房項目，5個為限競房項目。

從網簽金額前50項目區域分布來看，大興、海澱、豐台、順義較為火熱。其中，有12個項目位于大興區，8個項目位于豐台區，順義區、通州區各7個項目、海澱區6個項目，朝陽區、昌平區各2個，房山區只有1個項目。

大興區的12個熱賣項目合計簽約金額為74.48億元，後依次是海澱區、豐台區，分别為51.79億元、41.93億元。

數據來源：市場數據、觀點指數整理

數據來源：市場數據、觀點指數整理

本月仍是海澱幸福里摘得網簽金額第一，該項目位于海澱區西北旺鎮北清路，由華潤置地、首開、住總、中交房地産、北科建等五大房企共同開發。

當月網簽182套，成交面積2.34萬平方米，成交均價8.23萬元/平方米，網簽金額19.29億元。據了解，海澱幸福里南北兩地塊土地出讓金超過130億元。

中藏鋒繫新作中海京叁号院也開始發力，該項目位于大興區亦莊經開區，2020年8月3日中海以79億總價，溢價率23.44%，樓面價約4萬/平方米的價格拿下。

而中海京叁号院網簽套數128套，成交面積2.45萬平方米，成交均價6.7萬/平方米，成交金額16.46億元。

作為中海藏鋒繫首作的中海甲叁號院表現也不錯，錄得27套、4.47億元的網簽數據，成交均價為10.77萬/平方米，1-7月合計網簽金額近25億元，在北京内城項目銷售中排名前列。中海于2019年摘得該項目地塊，成交金額79.4億，樓面地價6.66萬/平方米。

恒大則有四個項目錄得2億元以上的網簽金額。其中，恒大麗宮自2007年開盤至今已開發四期，項目位于順義中央别墅區商圈，月内錄得20套、8.84億元的網簽數據，成交均價6.51萬元/平方米。

數據來源：市場數據、觀點指數整理

恒大上和府與恒大上河院均網簽套數過百，其中，恒大上和府位于順義新城馬坡闆塊，主推79-145平方米2-4居的剛需戶型，月内網簽195套，成交均價3.51萬元/平方米，網簽金額6.93億元。

數據來源：北京住建委、觀點指數整理

供應方面，7月北京共有8個項目取證，供應面積51.53萬平方米，新增供應4001套，環比增加13.3%。其中大興區3個項目、順義區兩個、密雲區、懷柔區、門頭溝區各一個。