7月深圳房地産市場報告 | 加大居住用地供應

觀點指數 7月初，深圳發布《深圳市住房發展2021年度實施計劃》，提出2021年計劃供應商品住房用地149.3公頃，其中新供應用地58.3公頃，更新整備用地91公頃。與此前公布的《深圳市2021年度建設用地供應計劃》中，關于商品住房用地部分的供應計劃一致。

住房發展計劃還提出，2021年計劃批準預售和現售商品住房面積為600萬平方米，約6萬套。

截至7月末，深圳新批準預售商品住房面積為190.6萬平方米，按照住房發展計劃，商品住房供應仍有很大的增長空間。

居住用地加大供應，城市更新成出路

7月9日，深圳市規劃和自然資源局發布《關于進一步加大居住用地供應的若幹措施》（征求意見稿）。

上述文件制定了明确的居住空間保障目標，确保至2035年全市常住人口人均住房面積達到40平方米以上，年度居住用地供應量原則上不低于建設用地供應總量的30%。

為實現上述目標，深圳将優化城市更新、土地整備、舊住宅區改造等存量土地開發政策，調整用地結構，提高居住用地比例。

繼《國有土地上房屋征收與補償條例》、《深圳經濟特區城市更新條例》、《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》之後，深圳繼續在城市更新的立法上面進行補充完善，發布《深圳市城市更新未簽約部分房屋征收規定（征求意見稿）》。

拟建立市場主體與區城市更新和土地整備部門之間關于項目基本情況的雙向溝通機制，及時追蹤城市更新項目進展。

對于依法實施征收的城市更新項目舊住宅區未簽約部分房屋，拟實行“先審查，後決定”機制，設置房屋征收啟動條件及必要性的審查程序；在房屋征收 批準實施後，将進入房屋征收決定預告程序。

上述規則的制定反映出深圳一方面繼續大力推進城市更新進程，另一方面充分尊重民意的立法原則。

另外，深圳市房地産中介協會發布《關于開展房地産中介機構規範經營專項整治工作的通知》，将重點整治中介機構及從業人員在交易過程中隐瞞房産關鍵信息、誘導消費者購買“産辦公寓”、使用“氣球貸”，僞造假流水等違法違規行為。

第二批集中供地出爐又中止，核心區地塊占比近2成

7月9日，深圳第二批集中供地挂牌，将出讓22宗地塊，供應區域涉及南山區、寶安區、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區及深汕合作區，總用地面積約83.4萬平方米，總建築面積約280萬平方米，總起拍價約421.98億元。

其中，位于都市核心區的地塊共有6宗，合計占地面積11萬平方米，建築面積53.1萬平方米，占比18.98%。然而，此次集中供地交易前夕，卻傳來中止出讓的消息。8月6日，深圳市公共資源交易中心發布公告，宣布上述宗地的挂牌出讓工作中止。外界猜測，此舉或是由于出讓規則與“穩地價”要求不能完全契合所致。

深圳此次中止的第二批集中供地計劃中出讓的居住用地多數采用“雙競雙限”方式出讓，且設置人才房配建最低標準，僅南山區西麗街道地塊和龍華區觀湖街道地塊采用“單限雙競”出讓規則，不設置出售限價，且競配建無償移交的公共租賃住房面積。

而其他地塊的“雙競”規則亦有所不同，前海地塊為“競地價、競無償移交市前海管理局只租不售的人才住房面積”。

部分地塊（序号2至12）為“競地價、競配建無償移交的公共租賃住房面積（先行扣減地塊初始配建的出售型安居型商品房面積，不足的再扣減普通商品住房面積）”。

另有部分地塊（序号13至18）為“競地價、競配建全年期自持的市場租賃住房面積(先行扣減普通商品住房面積，不足的再扣減出售型安居型商品房面積）”。

另外，純住宅用地為16宗，商住混合用地2宗，其他土地用途包括城市道路用地、生産防護綠地、公共綠地、教育設施用地等。

其他用地方面，7月位于寶安區西鄉街道的一宗商業用地成交，由深圳市和荣源酒店管理有限公司以18500萬元競得，溢價率99.4%；另外有兩宗含商業用地的地塊挂牌。大鵬新區一宗遊樂設施用地亦于7月挂牌，該用地只能用于深圳樂高樂園項目的建設。

深圳成為率先全面應用標定地價的城市，2021年度標定地價成果于日前發布。

此次標定地價以標準宗地為單位，以2021年1月1日為估價期日，分為住宅、商業、辦公、工業等四種用途，土地使用期限按住宅70年、商業40年、辦公40年、工業30年計算，是在現狀開發利用、正常市場條件下的土地權利價格。

其中，住宅用途地塊共430塊，商業用途地塊438塊，辦公用途地塊193塊，工業用途地塊254塊。

一手住宅供應放量，成交回升

7月深圳一手住宅市場受供應放量影響，成交輕微回升，二手住宅市場則持續低迷，成交量自今年3月以來持續下降。

據觀點指數監測，7月深圳新建商品住宅成交3028套，較上月增加5.65%；成交面積28.75萬平方米，同比減少17.48%，環比輕微上升2.4%，90平方米以下的戶型成交占比提升11.6%至44.7%。

數據來源：觀點指數整理

成交前三的區域依次是龍崗區、坪山區、寶安區，寶安區有2個新項目入市，其中萬科大都會家園去化較好；龍崗區有1個新項目入市，去化情況較差，坪山區7月無新開盤項目，以消化庫存為主。

深圳市房地産信息平台數據顯示，7月全市新批預售住宅項目9個，共5099套，新批供應面積51.17萬平方米，較上月增加94.1%%，供需比1.18，實現供大于求。

截止到7月末，深圳市新房庫存面積183.19萬平方米，庫存套數17481套，去化周期為3.6個月，庫存面積增加，套數減少，去化周期與上月持平。

二手房方面，成交2557套，較上月減少18套，已連續4個月出現下跌，成交面積24.02萬平方米，同比下降79.07%，環比上升1.2%。

二手房市場持續低迷，深圳市房地産中介協會預計，全市中介門店關停總量應在500余間門店，占全市比例小于10%。

六項目開盤，僅一盤日清

7月寶安區、龍崗區、龍華區和光明區共有6個項目入市，合計推出約4100套住宅單元，另外南山區、寶安區各有1個公寓項目開盤，合計供應量約2200套。

住宅項目有京基智農山海禦園、萬科大都會家園、頤璟名庭、錦順名居、勤誠達正大城樂園和星河天地華府，公寓項目分别為創智公館和會展灣雲岸。

6個住宅項目中僅有1個項目開盤售罄，為星河天地華府。該項目位于光明區光明街道，是星河天地項目的第三期，臨近地鐵6号線光明大街站，本次推售573套98-137平方米三至四房單元，備案均價為51900元/平方米。

創智公館位于南山區留仙大道與創科路交匯處，由深圳市特區建設發展集團開發，屬于創智雲城二期項目，本次推出的單位建面約37至108平方米，均價約7.7萬元/平方米。

會展灣雲岸位于寶安區福永街道大空港南岸園區，由招商蛇口和華僑城共同開發建設與運營，此前會展灣項目已推出會展灣東城、會展灣水岸等項目，此次推出910套21至102平方米的公寓産品，均價約4.8萬元/平方米。

深圳加大居住用地供應的方向逐漸清晰，對于購房者而言是利好消息，購房選擇空間有望擴大，住宅價格亦将保持平穩；與此同時，新批預售供應逐漸增加，若維持供應放量，短期内一手住宅市場熱度将會繼續回升。

土地市場方面，盡管第二批集中供地供應增加，但都市核心區地塊較少，城市更新仍然是深圳土地供應的重要來源。