7月上海房地産市場報告 | 調控升級

觀點指數 7月，上海新建住宅持續火熱，新建住宅供應與成交保持高位運行，共有40個項目入市，其中28盤日光，26盤觸及積分制。

新建住宅項目火熱的重要原因之一，是一二手房倒挂現象突出，二手住宅銷售價格上漲幅度顯著高于一手住宅。

國家統計局數據顯示，2021年6月上海新建住宅銷售價格同比上漲4.6%，而二手住宅銷售價格同比上漲10.1%。

針對一手住宅認購熱度和二手住宅過度上漲現象，上海月内出台了二手房源價格核驗、贈與新規與房貸利率上調等政策，調控效果初步顯現。

調控連續升級，房貸利率上調

7月9日，上海市房管局召開上海市規範二手住房房源挂牌管理會議，堅持“房住不炒”，落實“滬十條”、“滬七條”關于規範二手住房價格等信息發布行為要求。

會議指出，自7月9日起，在已實施房源挂牌核驗的基礎上，增加價格信息的核驗。上海市房地産交易管理部門将以市場真實價格為依據，對每套房源進行核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外發布。

通過二手房源價格核驗有助于降低存量市場熱度，政策落實後二手成交回落明顯，多家中介機構挂牌數顯著降低，熱度下降。

針對新建住宅“打新”熱度，上海也加強了政策補丁以降溫，減少代持現象。

7月23日，上海市住房城鄉建設管理委、市房管局、市自然資源确權登記局出台加強住房贈與管理規定。新規明确，自2021年7月24日起，通過贈與方式轉讓住房的，在住房限購政策執行中，該住房自轉移登記之日起5年内仍記入贈與人擁有住房套數；受贈人應符合國家和本市住房限購政策。

該項政策的實施是上海進一步深化落實“滬十條”“滬七條”等文件精神，加強房地産市場調控，強化市場監管，進一步嚴格執行住房限購政策的舉措。政策對上海申購漏洞持續打補丁，和上次堵住假離婚獲取購房資格的漏洞同質，有利于打新熱的降溫。

同時，上海也在利率方面做出調整。人民銀行上海總部與在滬銀行召開會議，确定房貸利率上調事宜。上海首套房貸利率将從4.65%調整至5%，二套房貸利率從5.25%上調至5.7%，新規将于7月24日零時開始實行。

上海的房貸利率長期處于全國較低水平，此次上調後接近一線城市水平，但一套利率仍低于其他三個一線城市。數據顯示，上海上調利率後首套利率為5%，而深圳為5.1%，北京、廣州依次為5.25%、5.65%。

數據來源：觀點指數整理

集中供地預熱，供應宗數減少

7月30日，上海土地市場披露，2021年第二批住宅用地，拟于8月第二周（8月9日-8月13日）集中出讓公告，總計共有23幅地塊，對比第一批集中供地28宗，有所減少。

從地塊分布來看，臨港自貿區5宗，青浦區、金山區3宗，楊浦區、奉賢區和崇明區各2宗，浦東新區、徐匯區、闵行區、寶山區、嘉定區及松江區各1宗。

數據來源：上海土地市場、觀點指數整理

40盤集中入市，成交持續火熱

7月，上海新建住宅持續火熱，因多盤集中入市影響，供應與成交保持高位運行。

據觀點指數監測，共有40個項目入市，其中28盤日光，26盤觸及積分制。40盤供應套數10807套，入市套數環比下降4.7%，入市套數在年内僅次于上月，入市套數受集中開盤影響持續高位運行，帶動成交保持高位。

入圍積分最高的項目為復星珑禦，入圍分數接近滿分。復星珑禦位于黃埔老西門闆塊，成交均價為13.6萬/平方米，僅加推47套。該盤因一二手倒挂現象突出，疊加入市套數稀少，成為上海首個入圍積分超百的項目，入圍積分高達112.8。

據了解，該盤社保繳納繫數為0.24分/月，即上海戶口+已婚+無房+5年内無購房記錄的滿基礎分客戶，要入圍必須繳納220個月以上的社保，而社保積分從2003年1月起算，截止該項目認購期，最高的社保繳納為221個月，入圍客戶大部分為繳納221個月社保的滿分客戶。

臨港新片區購房政策采取“統一認購、分批入圍、分批搖号選房”的認購規則，具備基礎購房資格的所有人都可以參與認購，但按3個批次分批入圍，開盤搖号選房也按3個批次先後進行。

數據來源：政策文件、觀點指數整理

臨港月内有三個項目入市，其中陸家嘴滴水漣岸及滴水湖馨苑（五期）入圍組均為3.1類人才，采取對3.1類人才組進行搖号選房的方案。而臨港首府（三期）由于3.1+3.2類人才認購未超130%，開放第三批客戶進行積分認購，入圍積分為60分。

數據來源：中原、觀點指數監測及整理

月内，開發商表現活躍。其中，融創、融信各有3個項目開盤，萬科、碧桂園、大名城、禹洲、中糧、金地、等均有2個項目開盤。

融創3個項目分别為未來金融城A、未來金融城C及融創青雲壹号，其中融創未來金融城項目分為A、C兩個區域，分别由13A-01地塊和13C-01地塊打造。兩個地塊的戶型也有較大的區别，其中未來金融城A項目主推88-119平3房，而未來金融城C主推100-142平較大3房戶型，A、C項目均價均為6.8萬/平方米。

融創的3個開盤項目均觸及積分制，融創青雲壹号，入圍分數為71.9，月内推售269套，成交均價為10.5萬/平方米，而融創未來金融城A入圍積分為56.28分，融創未來金融城C入圍積分為61.3分。

融信三個開盤項目中有兩個觸及積分制，分别是融信旭輝世紀古美推售364套，成交均價為8.25萬/平方米，入圍積分為72.04；融信海納印象入圍積分為52.09，該項目位于嘉定新城，月内加推340套，成交均價為5.9萬/平方米。

總體而言，目前取證代開項目處于低位，未來一兩月供應将處于低位，帶動新建住宅交易量下行。

二手房源價格核驗政策下，在供應方面将壓制存量房源挂牌數量，並且買家觀望情緒濃烈，成交低迷。

後續是否會推出更具體的二手住宅指導價格政策仍是未知數，料未來存量住宅交易量将低位運行，並且不排除有更嚴格的調控政策出台。