7月廣州房地産市場報告 | 淡季微調，成交下降

觀點指數 今年以來，深圳、福州、重慶等多個城市先後出台城市更新相關的法規條文，關注城市更新過程中出現的“釘子戶”、工作流程規範和資金籌措等問題，完善城市更新法律法規體繫成為城市更新政策的一大趨勢。

日前，廣州發布《廣州市城市更新條例（征求意見稿）》，将綜合考慮城市更新項目實施主體承擔的改造成本和盈虧平衡問題，制定相應平衡機制，包括核算土地出讓金和實施異地平衡等。

未來，廣州城市更新的規則将更加完善，可供實施主體發揮的空間亦更大，相信市場主體參與的熱情會更高。

根據廣州公共資源交易中心統計，上半年實施城市更新招商項目24宗，交易金額1960.99億元，同比增長99.46%，改造土地面積達2083.24萬平方米。

城市更新加強立法，加大微改造支持力度

《廣州市城市更新條例（征求意見稿）》（以下簡稱“條例”）共有8章五十三條，涵蓋規劃管理、策劃實施、用地管理、監督管理、權益保障、法律責任等多個方面的内容。

對于普遍受到關注的“釘子戶”問題，條例從集體土地使用權和國有土地使用權兩個方面分别作出明确規定。

宅基地使用權人拒不交回土地使用權，且舊村莊更新改造項目搬遷安置補償協議簽訂人數占比達到百分之九十五的，農村集體經濟組織可以向人民法院提起訴訟。

簽訂國有土地上房屋搬遷補償協議的專有部分面積和物業權利人人數占比達到百分之九十五，市場主體與未簽約物業權利人經過充分協商仍協商不成的，可以向項目所在地的區人民政府申請調解。經過區人民政府調解未能達成一致的，區人民政府可以依法征收。

另外，條例明确加大對城市更新微改造的支持力度，並鼓勵微改造項目實施節能改造，提升建築綠色低碳水平。

土地利用結構方面，廣州或将根據實際需求作出一定調整。

7月7日，《白雲區第四批重大項目留用地控制性詳細規劃》發布批前公示，對6個鎮街17條村的留用地規劃調整。

此次留用地規劃調整主要特征是提高建設量，一些此前未有控制性詳細規劃的地塊也納入了此次公示的範圍；另外，部分地塊亦涉及土地用途調整；總體來看，調整後的地塊以商業用地、商務用地和娛樂康體用地為主，而居住用地規模則減少。

集中供地尚無音信，城市更新如火如荼

4月集中供地結束後，原計劃6月至7月進行的第二批集中供地直至7月結束依舊沒有消息，引發外界對于第二批集中供地宗地信息和交易規則的諸多猜測。

與此同時，伴随着第二輪樓市調控到來，集中供地或許能幫助市場看清廣州房地産市場的發展方向。

宅地市場風平浪靜，而商地市場則成功出讓了珠江新城“絕版”商地——珠江新城A4-3地塊。

上述地塊位于黃埔大道與華夏路交匯處，用地面積5765平方米，由合景控股以199296萬元的底價拿下；自2017年重新挂牌以來，盡管該地塊位置優越，多次挂牌卻遭遇流拍，主要是由于珠江新城發展窗口期已經過去，上一次珠江新城地塊出讓已經是9年前。

除珠江新城外，金融城和知識城也有商地成功出讓，均為底價成交，相應競得企業具有明顯的産業特征，例如，競得金融城AT091431地塊的企業為酷狗和騰訊音樂聯合體，競得科學城KXC-H1-2地塊的企業為南方電網。

此外，有4宗地塊挂牌，其中位于從化區太平鎮沙溪洞片區的地塊用地面積超過40萬平方米，将用于建設文旅、教育、健康、酒店等産業。

與土地市場風平浪靜不同，廣州城市更新一直如火如荼地進行中。

7月，廣州3個改造項目有新動态，分别為荔灣區坑口聯社舊改啟動、白雲新城蕭崗村全面改造啟動、黃埔區新溪片區舊城項目首開區建設拆除工作啟動。

本月6個城市更新項目啟動招商，其中黃埔區3個，海珠區、增城區、花都區各1個，涉及用地面積超過154公頃。

規模最大的項目是位于增城區的南崗村，屬于朱村闆塊，而該闆塊的朱村、山田村舊改已同大華集團簽約，橫塱村則被奧園、合匯及灣區産融聯合體拿下。在周邊項目的帶動下，南崗村的改造有望快速推進。

傳統淡季來臨，一手住宅成交下跌

樓市傳統淡季來臨，同時調控政策持續收緊。7月廣州一手住宅網簽量連續2月下跌，即使6月末廣州疫情平穩後網簽量大幅反彈，整體成交遇冷依然不可避免。

據觀點指數監測，7月廣州新建商品住宅成交7831套，跌破八千套水平，較上月減少約五百套；成交面積85.02萬平方米，同比下降13.6%，環比下降5.5%，7月成為今年除2月外樓市最冷清的一個月。

7月廣州新建商品住房批準預售套數10086套，環比上升15.1%，是今年繼4月以來又一供應高峰；批準預售面積104.38萬平方米，環比上升19.03%。

數據來源：觀點指數整理

7月黃埔區、南沙區批準預售新建商品住房均超3000套，黃埔區供應增加主要來源為萬科城市之光，南沙區供應增加則主要來源于領南星河荣譽；“東大倉”增城區7月批準預售新建商品住房不足1400套，供應放緩。

截至7月末，廣州市新建商品住宅可售面積869.93萬平方米，去化周期8.9個月，較上月增加0.1個月，黃埔區、南沙區受供應放量影響，去化周期上升。

另外，白雲區、增城區去化周期亦略有上升，其余7區去化周期則有不同程度減少。

企業推售意願低，優質項目去化較快

據觀點指數不完全統計，7月份，樣本企業共有17個項目加推，3個項目開盤，共推出約3.7千套住宅單位，其中約一半項目加推套數不過百，企業推貨意願較低。

三個開盤項目分别為新世界星輝、保利錦繡公館以及越秀星匯文玺。其中，越秀星匯文玺開盤去化情況較好，並于月内加推。

越秀星匯文玺位于廣州大學城二期，周邊是華南理工大學廣州國際校區和暨南大學番禺校區，附近在售項目僅思科智慧城，但實際上兩項目仍有較遠距離。開盤推售産品為94至114平方米三至四房單元，精裝修價格約4.2至4.5萬元/平方米。

另外，越秀星匯城和美的江上沄啟加推采用一口價定價方式，定價分别為2.7萬元和3.6萬元，去化均比較理想。

7月廣州樓市進入淡季，供求兩端交易熱情減退，調控政策作用持續發酵。而7月末以來，東莞、武漢、惠州等城市開啟第二輪樓市調控，鞏固此前調控成果，其他城市或将跟進。