原報告 | 融創文旅千億資産沉澱與拓展邏輯

觀點指數 2017年，融創以438.44億元收購萬達13座文旅城的91%股權，高起點布局文旅闆塊；次年10月，融創再次以62.81億元分三部分對萬達文旅項目余下股權進行收購：同年，融創文旅集團正式成立，實現對13個文旅項目的全掌控。

2019年，融創文旅再以152.69億元收購環球世紀以及時代環球51%股權，實現了會展中心等其他業态上的布局，助力融創“未來城”繫列項目的打造。

歷經近4年的發展，融創文旅機遇與挑戰並存——巨額的資産沉澱，但同時這批文旅資産也顯露出潛在的融資能力，亦拉動了融創其他商業及住宅項目的業績增長。疫情期間，融創文旅更是有着不錯的表現，恢復能力遠超行業平均水平。

除此之外，融創文化也在拓展。無論是文旅城自身表現出來的生命力，還是多業态協同下顯露的發展潛力，都展現出融創對于文旅發展的希冀。

文旅營收暫難挑大梁，資産質量有待提升

據融創中國年報，截至2020年12月31日，融創文旅實現營收38.8億元，同比增長36%，管理淨利潤6.27億元，同比增長311%。

2020年由于疫情防控，全國文旅項目經歷了幾個月的關停。在此情況下，融創文旅收入增長率相較2019年的41%依然沒有落後很多。從總體收入來看，文旅城建設及運營收入僅占融創中國總營收的1.7%。

文旅資産總量方面，2020年融創文旅城建設及運營分部資産總額約為1250.71億元，可劃分為商業體、樂園以及酒店。細看每一組成部分的盈利情況，商業體帶來租金收入約8.85億元，樂園及酒店實現經營收入29.95億元。

數據來源：融創中國年度報告，觀點指數整理

在文旅行業整體受疫情打擊的2020年，融創文旅營收增長速度比較理想，沒有跌到冰點，而是實現小幅上漲。對于成長期的文旅企業而言，實屬不易。

文旅資産沉澱，對融創來說是甜蜜亦是煩惱。年報顯示，融創中國剔除預收款後的資産負債率尚未達到監管要求。截至2020年末，流動負債6839.15億元，其中一年内到期的短期債務為916.07億元；非流動負債2466.59億元，主要為長期借款，長期有息負債合計為2118.31億元，擁有現金余額為1209億元。

從另一方面來看，文旅資産作為底層資産，也可以為融創獲取更多的資金。此前，深交所固定收益信息平台顯示，融創昆明文旅城23億ABS獲通過，而融創也曾以其酒店、商業體等文旅資産為標的發行ABS。

盡管文旅資産並不是融創目前進行融資的主要標的資産，但随着融創首個文旅城ABS獲通過以及國内融資環境的不斷優化，未來文旅資産或可為融創引入更多資金，並降低融創的融資成本。

數據來源：上海證券交易所、深圳證券交易所，觀點指數整理

土地拓展先頭部隊，溢出效應明顯

萬達出售的13個文旅城合約面積為5897萬平方米，占當年融創新增土地儲備的85%以上；通過文旅城的收購，融創迅速獲得了一二線城市的商業、酒店、樂園等資産，土儲規模得到提升。

文旅項目實際上也成為融創開拓一二線城市的先頭部隊，憑借着這些已落地項目，融創在全國一二線城市布局的進度愈加快速。

上半年，融創文旅共落地了8個文旅項目，涵蓋了樂園、冰雪綜合體等多個業态，其中包括融創文旅落地的第14城——貴陽融創文旅城。

數據來源：觀點指數整理

至此，融創已于全國39個城布局了文旅項目，共有13座文旅城，5個旅遊度假區，8個會議會展中心、近30個文旅小鎮，其中涵蓋逾50個樂園、近90個商業及近150家高端酒店。

文旅城擴張的同時，融創得到的還有配套住宅用地。原萬達文旅城拿地時，80%都是住宅用地，只有20%是自持文旅用地。雖然融創近年來並沒有單獨公布文旅城住宅銷售收入，但回顧2018年融創公布的部分數據，即文旅城在管項目一年半銷售收入達到了1200億。

可見，文旅城可售資源包價值巨大，這一數字證實融創以住宅現金流和利潤覆蓋文旅城的投入與運營，策略是可行的。

除此之外，憑借該運營邏輯，融創文旅項目在疫情之下仍然顯示出較強的恢復及持續運營能力。2020年融創文旅項目一二季度客流量分别較2019年同期增長4%、33%；營收方面，盡管一季度仍未恢復至2019年同期水平，但第二季度實現了64%的同比增長。

數據來源：觀點指數整理

而在節假日，融創文旅的表現也十分亮眼。據融創披露，在2020年4個重點節假日——五一、端午、中秋國慶以及2021年春節假期里，融創文旅均實現了遠超行業平均水平的恢復。

在行業整體受疫情打擊期間，融創文旅着力調整經營策略，推出“融創文旅俱樂部”，注冊會員逾千萬人。而融創于2019年創設性地推行的開放式樂園，也為其帶來了71%的客流提升以及47%的收入提升。

數據來源：觀點指數整理

冰雪熱度不退，融創文化同時發力

雪世界作為融創文旅城標志性的項目，随着冬奧會臨近，熱度持續高漲。

截至2020年末，融創文旅共有7個在營滑雪場，5個在建室内滑雪場以及6個已簽署框架協議室内滑雪場，未來将建成分布超20城、總建築面積超100完平方米的冰雪王國。

室内滑雪場突破了季節以及地域的限制，已開業的7家滑雪場已共計接待333萬人次，在建的5家滑雪場預計2024年全部開業，屆時将吸納年超500萬的客流。

随着國家對冰雪旅遊投入的不斷增大以及冬奧會渲染的冰雪運動氛圍愈發濃烈，加上先一步卡位冰雪市場，融創文旅在設備、口碑以及經驗上都已優于同行，有望實現進一步增長。

與此同時，為加強持續經營能力，融創文化的作用開始凸顯。

随着國内旅遊大環境的日益火熱，各色各樣的文旅項目崛地而起，但多數文旅項目都仍然走着體量小、模式單一的老路子，有特色的文旅項目少之又少。文旅項目的核心是IP輸出，參考迪士尼的經驗：迪士尼之所以在全球都備受歡迎，是因為其長久以來打造的IP早已深入人心，遊客在入園遊玩的時候得到的是一種沉浸式體驗。

在這個方向上，融創文化正在進行積極的嘗試。

經過兩年的發展，融創文化戰略定位“IP+内容+新消費新場景”，在真人電影、真人劇集、動畫電影、動畫番劇以及短視頻五大賽道上發力。在動畫領域上，融創文化現已成立7個動畫工作室，並聯合出品了多部動漫電影；旗下IP羅小黑亦推出首部動畫電影、Base Media首部原創動畫《許願神龍》上映；通過版權引進電影《利刃出鞘》。

融創文化在現階段上的重點放在了電影上，投資成立了融創科幻影業有限公司，以影視作品為載體，向觀衆輸送内容，以此來确立自己的IP。IP的來源有兩種：一是收購，二是合作。在此前舉辦的融創文化發布會上，管理層提到原創IP會在2023年大量發布。

于融創文旅而言，IP輸出的價值會極大地體現在文旅項目上，帶來經濟效益。融創收購夢之城所獲的IP——阿狸已經開始實現線下融合發展，其打造的“夜夜夜阿狸”IP主題夜遊，實現了客流23%的提升以及收入29%的增長。以IP為基礎，新的消費場景也可以拓展原有項目的商業價值，而這與融創文化發展實景娛樂的方向是一致的。

融創文旅之于融創集團，營收雖然微不足道，但于自身而言，增長速度理想。目前來看，還有較大的成長及增長空間。

原報告 | 敏于數，追本溯源，解讀地産深層次脈絡。笃于行，揭行業整體發展規律。