1-7月房地産企業新增土地儲備報告·觀點月度指數

觀點指數 7月土地供應數量回升，成交下跌明顯。

觀點指數監測的100個重點城市數據顯示，7月土地供應數量環比增加195宗，同比減少117宗；供應土地規劃建築面積環比減少0.9%，同比減少21.4%；供應土地起始樓面價環比上升110.6%，同比上升66.0%。

土地供應量的上升，主要得益于沈陽、天津、蘇州、上海、青島、杭州等一二線城市進行年内第二次集中供地。對比第一次集中供地，部分城市對第二次集中供地的競價規則進行調整：限制土拍溢價率上限、增加土地繳納金額等，将有利于土地價格穩定合理。

成交方面，7月100個重點城市成交土地數量環比減少446宗，同比減少650宗；成交土地規劃建築面積環比減少45.8%，同比減少49.4%；成交總價環比下降67.1%，同比下降63.9%；成交樓面均價環比下降39.3%，同比下降28.8%。

在集中供地的間隔期，出讓優質地塊數量少，疊加拿地銷售比不能超過40%的監管指標壓力，房企拿地積極性降低，土地成交量出現大幅下跌。

城市更新方面，據觀點指數不完全統計，7月7家房企在城市更新業務上有新進展，雅居樂與珠江股份聯合體簽下廣州荔灣區坑口聯社舊改項目合作意向協議，踏出了荔灣區首個“國企+民企”聯合體參與城中村改造新模式的第一步。

另外，廣州、深圳相繼發布城市更新新條例，為改造工作提供法律支撐，确保城市更新的進度和規範合法性，同時保障政府、村民、企業等多方利益。

15家房企新增貨值超1000億，拿地銷售比改變投資節奏

觀點指數發布的“1-7月房地産企業新增土地儲備報告”顯示，碧桂園、保利和萬科新增全口徑土地儲備分别為4045.2萬平方米、1930.6萬平方米、1834.4萬平方米，暫時領先其他房企。

新增貨值方面，截至7月底，已有15家房企新增貨值超過1000億元，較6月底增加3家。

數據來源：觀點指數整理

從7月拿地力度來看，前50房企總拿地金額（權益口徑）為1438億元，環比下降41.7%。一方面是7月處于集中供地的間隔期，另一方面是市場上再傳出監管層強調拿地銷售比不大于40%的要求。

由于部分城市首輪集中供地的市場熱度高漲，在第二批集中供地前夕，拿地銷售比（權益）不得超過40%，作為去年8月與試點房企“三道紅線”要求共同出台的兩個觀察指標之一，此次被再次重點提及，顯示出了監管部門控制房企拿地節奏，為土地市場合理降溫的決心。

從今年樣本房企權益拿地銷售比來看，約有26%的房企這項指標超過40%的阈值。未來部分房企将嚴控土地投資支出，将拿地銷售比這一指標降至合規範圍。

土地供應回升，第二輪集中供地競價規則或将調整

觀點指數監測的100個重點城市數據顯示，7月土地供應數量1267宗，其中供應住宅用地506宗，商服用地155宗，工業用地542宗，其他用地64宗，整體供應量環比增加195宗，同比減少117宗；供應土地規劃建築面積10740.2萬平方米，環比減少0.9%，同比減少21.4%；供應土地起始樓面價4406.5元/平方米，環比上升110.6%，同比上升66.0%。

數據來源：wind，觀點指數整理

7月單月，一二三線城市供應土地數量為77宗、657宗、518宗，供應土地建築面積為703.2萬平方米、5652.7萬平方米、4226.1萬平方米，環比增速分别為47.1%、85%、-41.1%，同比增速分别為-33.1%、-3.7%、-32.9%，供應起始樓面價為8050.6元/平方米、5668.7元/平方米、2420.4元/平方米，環比增速分别為235.4%、352.5%、0%，同比增速分别為11.9%、83.5%、41%。

從供應量變化來看，月内沈陽、天津、蘇州、上海、青島、杭州等一二線城市進行年内第二次集中供地，拉動土地供應量回升。

對比第一次集中供地，部分城市對第二次集中供地的競價規則進行調整，例如杭州提出，競買單位需足額繳納20%競買保證金後方可參與競買；溢價率上限由30%調整為20%；出讓地塊達到上限價格後，由原來的“競自持房屋”改為“競無償移交政策性租賃住房”。

另外，杭州還創新性提出“競品質”試點，即采取一次性公告和線下“競品質”、線上“競地價”兩階段操作方式，從源頭上引導房地産市場供應高品質住宅産品。

此次杭州競價規則的調整明顯是基于第一次集中供地的結果提出的，提高繳納金，限制房企參與土拍次數，降低溢價率上限，給房企留有更多的盈利空間。在“穩地價、穩房價、穩預期”的方針下，預計部分城市競價規則會繼續調整，土地價格将往平穩合理的方向發展。

數據來源：wind，觀點指數整理

成交方面，7月100個重點城市成交土地數量728宗，其中成交住宅用地176宗，商服用地95宗，工業用地426宗，其他用地31宗，整體成交量環比減少446宗，同比減少650宗。

成交土地規劃建築面積6635.3萬平方米，環比減少45.8%，同比減少49.4%；成交總價1619.6億元，環比下降67.1%，同比下降63.9%；成交樓面均價2440.8元/平方米，環比下降39.3%，同比下降28.8%。

數據來源：wind，觀點指數整理

分城市能級來看，一二三線土地成交均出現明顯下跌，其中一二線城市成交總價環比下降9成。在集中供地的間隔期，地市出讓優質地塊數量少，疊加拿地銷售比不能超過40%的監管指標壓力，房企拿地積極性降低，土地成交量如預期出現大幅下跌。

南通成交最熱，廣深發文完善城市更新條例

數據來源：Wind，觀點指數整理

以成交總價來看，7月南通、徐州、常州、佛山以及湖州5個城市土地成交總價名列前茅。

數據來源：觀點指數整理

從全國涉宅用地成交總價數據來看，南通市有6宗大宗地塊成交，競得人均為南通國資委旗下的南通城建，涉及金額222.7億元，另外佛山、貴陽、東莞、常州均有一宗大宗地塊成交。

當月最貴地塊是萬科競得的佛山南海區桂城街道環島東路以西地段地塊，該地塊位于南海三山新城東部，地理位置優越，與廣州僅有一路之隔，引來8家房企争搶。經過59輪角逐，最終萬科以封頂50.9億元+25000平方米保障房的代價奪下。按照出讓要求，競得人需要配建1所三級綜合醫院，投資總額不低于13億元。

來源：觀點指數整理

城市更新方面，據觀點指數不完全統計，7月7家房企在城市更新業務上有新進展，其中雅居樂與珠江股份聯合體簽下廣州荔灣區坑口聯社舊改項目合作意向協議，跨出了荔灣區首個“國企+民企”聯合體參與城中村改造新模式的第一步。

另外，卓越集團、廣東中天集團以及華潤置地獲得佛山、東莞以及深圳的舊改項目前期服務商資格，為日後成為舊改實施企業奠定先發優勢。

值得注意的是，7月廣州和深圳相繼發文，推進和規範城市更新相關條例，确保加快城市更新進程。

7月7日，廣州市住房和城鄉建設局發布《廣州市城市更新條例（征求意見稿）》，向公衆征求多方主體權益保障、歷史文化保護及活化利用等城市更新問題方面的意見。

7月30日，深圳市規劃和自然資源局發布《市規劃和自然資源局關于公開征求《深圳市城市更新未簽約部分房屋征收規定（征求意見稿）》意見的通告》，向公衆征求城市更新搬遷難題方面的意見。

城市更新工作涉及多方主體權益，其間利益糾紛錯綜復雜。廣州、深圳發布新條例，為改造工作提供法律支撐，确保城市更新的進度和規範合法性，同時保障國家、村民、企業等多方利益。

據廣州公共資源交易中心披露數據，2021年上半年，廣州交易中心共組織實施城市更新招商項目24宗，同比增長26.32%；交易金額達1960.99億元，同比增長99.46%；改造土地面積2083.24萬平方米。

在政策條件逐漸完善的前提條件下，廣州城市進程明顯加快。目前，廣州海珠聯星村舊改項目、黃埔區班嶺村舊改項目、增城南崗村舊改項目、黃埔劉村社區舊改項目以及黃埔洋城村舊改項目正在推進。