7月長租公寓發展報告·觀點月度指數

觀點指數 為規範租賃市場健康穩定發展，最近一段時間以來涉及租賃住房供給端、資金監管、稅收政策等方面的各項利好政策不斷。

同時，高端租賃市場活躍，雅詩閣、城家、招商伊頓、自如等企業均有布局高端租賃市場，其中雅詩閣月内在廣州、上海共計新開業四家門店。

要關注到的是，青客公寓發布了2021财年中報（2020年10月1日-2021年3月31日）數據。财報期間，青客公寓營業收入6.15億元，同比下降1.9%，資産負債率攀升至423.38%。

高端租賃市場活躍，存量資産改造前景廣闊

在當前消費結構快速升級的背景下，體驗式消費需求日漸強烈，服務式長租市場需求旺盛。

月内，服務式公寓雅詩閣新開業四家門店，分别是位于廣州的環貿中心雅詩閣服務公寓、廣州環貿中心越秀星廷公寓、盛捷海珠中心服務公寓，以及位于上海的盛捷虹口外灘界服務公寓。

來源：觀點指數整理

此外，針對中高端租賃市場，月内招商伊頓、城家、自如等企業均有項目開業。其中，在北京東城區由自如寓與Funhub聯合運營的首家高端“Funhub自如寓”開業。

當前高端租賃市場活躍度提升，越來越多的企業布局高端租賃市場，其中不乏保利公寓、方隅公寓、自如、碧家等企業。

早于今年4月份，自如便宣布将旗下豪宅業務與“曼舍”戰略合並，曼舍将成為自如發布高品質租賃住宅業務的高端品牌。當前，自如已經成為了分散式、集中式、高端服務式公寓全品類的運營商。

自如新的收房模式“增益租”今年春節推出以來，截至7月底在全國房源持有量達18827間。“增益租”模式下，自如角色由以往的提供裝修、出租的服務，轉變為資産保值、增值的資産管理模式的“合夥人”

随着行業内分散式龍頭企業蛋殼公寓的受挫，業内更多的資源重現市場，對于其他企業而言，這是不錯的機會。自如推出的“增益租”模式，也是針對房源供給側推出的創新模式。

長租行業内創新模式的出現需要經過一段時間的市場驗證，就如剛出現的租金貸模式，有人拍掌叫好，亦有人強烈反對。經過一段後，市場自有判斷及發展。同樣，自如新模式的發展，交給市場驗證便能道清方向。

随着城鎮化進程加速以及流動人口規模擴大，城市青年住房問題突出。為解決城市住房問題，月内，《關于加快發展保障性租賃住房的意見》、《關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》等相關利好政策相繼出台，從租賃住房供給端、資金監管、稅收優惠等方面緩解住房緊張問題。

來源：政府網站，觀點指數整理

城市方面，廈門提出非住宅類存量住房符合條件可申請改建為保障性租賃住房；鄭州提出非住宅類存量房屋符合條件下可改建為租賃住房。

為盤活存量資産，提升閑置資産的利用價值，此前早有北京、上海、深圳、南京等多個城市發布“非改居”“非改租”的相關政策。

其中，月内開業的誼·魔方公寓上海吳泾華師大店，是魔方公寓與華誼合作，是為舊廠房改造而成的長租公寓項目。誼·魔方公寓項目是魔方第一個通過審批的項目，對于後續魔方非改租項目的籌備具備一定的指導作用。

在鼓勵發展租賃住房市場，多渠道增加租賃住房供給的背景下，存量資産改造租賃住房項目具有廣闊的市場前景。未來，預計越來越多的辦公、廠房、倉儲等閑置存量資産改建租賃住房入市。對于集中式運營商而言，加強國企合作，有效盤活存量資産是擴大市場占比的重要渠道。

先行者衆生相，青客公寓排雷遭遇消費者信心下降

青客公寓作為最早一批進入長租行業的企業之一，在2019年頂着“長租第一股”的標簽上市。月内，青客公寓公布了2021财年中報的财務數據。

來源：企業财報，觀點指數整理

中報數據顯示，2020年10月1日-2021年3月31日，青客公寓營業收入6.15億元，同比下降1.9%；淨虧損3.08億元，同比縮減26.11%。

6個月期間，青客公寓平均入住率為86.6%，較2020年同期87.7%有所下降，尚未恢復至疫情前水平。

當然，疫情給青客帶來了影響，但並不是造成業績連年低迷的根本原因。

青客公寓采用“高收低租”、“長收短付”等二房東運營模式，可以預見的是規模與營收攀升的同時，運營成本也在逐年上漲，稍有不當，便會引起較大的資金壓力。

來源：企業财報，觀點指數整理

此外，青客公寓2021年中報數據顯示，至2021年3月31日，青客公寓負債總額29.21億元，資産負債率423.38%，逐年攀升。

在現有模式問題之下，嘗試轉型及時止損或成為青客新的發展方向。中報數據中可以看出，增值服務收入同比有所上浮，加之從青客近期動作來看，轉型意圖顯現，如清理租金貸業務，将房源轉讓給建信住房，僅從中承擔服務上的角色。

不過即使成功轉型，但是消費者對于青客的品牌信心是否留存還需打個問号。

且在近期青客公寓與上海唯品會小額貸款有限公司的服務合同糾紛事宜中，青客公寓欠款的8萬多元已無力償還，法院經過财産調查，裁定書中判定青客公寓已無财産可供執行。

此外，最早一批進入長租行業的企業除魔方公寓、樂乎公寓、安歆公寓仍舊保持增長外，其他多數企業或是規模擴張停滞，或是項目轉讓，或是被並購。

例如長租老玩家優家目前對于拓張規模積極性不高，早期企業灣流項目轉讓，貝客被自如並購，蘑菇租房陷入資金危機。

早于今年2月份，蘑菇租房便宣布由寓小二接手蘑菇租房相關業務。月内，寓小二宣布對清償方案完成三次升級，目前方案簽署比例已超過80%，絕大部分用戶已逐步恢復繫統的使用及線上交易。