7月産業地産運營發展報告·觀點月度指數

觀點指數 回顧7月份，多家産業地産商動态頻發，聯東、上海臨港、中電光谷、中集産城、中南高科等均有新項目動工。

其中，漕河泾綠洲芯城項目，為上海臨港與常熟本地企業共建，上海臨港承擔園區日常招商及經營管理。中新集團則加大産業投資力度，參與設立四支投資基金。

理論上，産業投資是産業地産商形成商業模式閉環的必有之義，但實際上，行業内目前真正投入資金和資源、建立專業投資團隊的仍然不多。其中，國資背景的有張江高科、中新集團、東湖高新等，民資背景的則有星河産業和金地威新。

聯東擴張持續，中新集團加大産業投資力度

7月，聯東集團繼續有多個新項目開工，包括聯東U谷·寶山機器人創新港（占地43畝，建築面積8.84萬平方米）、聯東U谷·新鄉新東産業園（占地170畝，建築面積12萬平方米）、聯東U谷·嶽陽國際企業港（占地350畝，分兩期，一期占地約110畝）、聯東U谷·石家莊科技創新中心（總建面7.4萬平方米，研發載體22棟）。

另外，作為蘇州市區首塊M0用地的姑蘇區聯東U谷·數字科技産業園，亦于16日開工，項目建築面積約15萬平方米，首次在蘇州将産業園容積率做到3.0。

除此之外，聯東U谷·福山生态科技園在7月17日實現開園，項目位于煙台市福山區夾河新城，項目一期約4萬平方米，已于2020年5月如期交付；二期招商進行中。

數據顯示，截至今年6月，聯東U谷在全國布局了69座城市，投資運營産業園區超310個。

作為國内標準化廠房開發另一代表的中南高科，7月26日參與建設的貴州中醫藥和醫療器械産業園項目開工。項目位于貴陽市烏當區，總體規劃範圍約40平方公里。未來10年，累計固定投資預計将達500億元。

中南高科IPO招股書顯示，截至2021年2月28日，中南高科全國共擁有産業園70個。

而今年起屢屢在産業投資上有動作的中新集團，7月份繼續有四項投資更新動态。據觀點指數統計，中新集團7月份參與設立了4支投資基金，公司及控股子公司累計出資3.8億元。

2019年12月，中新集團在完成對自身房地産業務的剝離後，成功完成了IPO。成功上市後，中新集團将産業投資作為公司的戰略級業務。

通過産業直投和産業基金投資，中新集團實現 “以投帶招、以招促投，投招聯動”，並在2020年初步形成了母基金、産業子基金及項目直投的多層次産業投資業務布局。

據觀點指數了解，2020年，科創闆蘇州新上市公司共有6家，其中華興源創、瀚川智能、博瑞醫藥、江蘇北人四家企業都位于蘇州工業園區，顯示區内優質企業資源較多。

投資標的豐富，本土平台屬性以及一衆兄弟企業聯合作戰，使得中新集團較快建立起自身的産業投資邏輯。

共享收益：産業投資的前置與後置

産業投資能對園區内企業提供全生命周期的園區生态綜合服務，以此将園區和入駐企業綁定。

對于園區或地方政府來說，進行産業投資能夠加大高能級招商的可能性。因此，近年來地方在引進産業地産商時都或多或少有相關要求，越來越多産業地産商也開始将産業投資作為公司策略，並以此對外宣傳。

但實際上，行業内目前真正投入資金和資源、建立專業投資團隊的産業地産商仍然不多，更多企業僅僅停留在官網上的一個可點擊選項。

從現狀劃分，産業投資可分為後置和前置兩種，即産業地産商開始進行産業投資的時間節點是在園區成熟後，還是在園區建設早期。

從現存案例來看，産業投資後置多為國資背景，代表企業有張江高科、中新集團、東湖高新等，前置則多為民企，其中較為突出的有星河産業和金地威新。

以張江高科為例，張江科學城主要産業集群包括集成電路、新一代信息技術、生物醫藥、金融和智能制造，均為國家發展的戰略性産業，且已經過多年培育形成了有效的産業集聚，相當部分企業已成為行業龍頭。

而張江高科則在近兩三年明顯加大了産業投資力度，使産業投資成功由戰略的核心往盈利模式的核心轉變。2020年，張江高科投資收益大幅上升，至23.12億元，同比上漲350.48%，是園區綜合開發毛利的5.53倍。

張江貫徹 “投資一批、股改一批、上市一批、退出一批、儲備一批”的理念，並從投資基金參與者逐漸轉變為投資基金管理者，形成産業投資良性滾動循環。

星河産業則在南京星河WORLD項目上展現了産業投資前置的操作，通過産業投資前置說服地方政府。

2016年，深圳星河控股與南京玄武區政府舉行簽約儀式，雙方達成多項重大項目合作，包括在南京落地34.5萬平方米的星河WORLD産業項目等。

項目位于鐵北紅山新城恒嘉路以西，可建載體34.5萬平方米，打造無人機、人工智能、雲計算産城融合創新孵化集群，同時投資設立紅土創業基金。

可以見到，星河為拿下南京項目做出了兩項比較重要的承諾，一是産業落地承諾，拉上一批深圳星河WORLD的入駐企業站台，二是與深創投合作，強調自身産業投資能力，並出資3億元（深創投出資1.5億元）成立南京星河産業投資基金，基金總募資額5億元。

星河産業在發展産業園前後不同階段都有建立産業投資基金，且與深創投和張江都有合作的經驗，使得星河産業能夠構成自身獨特的産城融合護城河。更何況星河集團已開始從所投企業IPO上獲取收益，這亦給予了企業信心。