解局 | 舊改搏擊台 萬科參與上海城更基金後再與滬簽約

觀點地産網 萬科進入上海已經三十年，其主戰場正從土地開發轉移到存量改造上。

8月18日，萬科官微發布消息，郁亮、祝九勝一行與上海市委書記李強等領導層會見，上海與萬科簽署戰略合作框架協議。

這是萬科繼6月初參與上海城市更新基金之後的又一大動作。

根據協議，萬科将以此次簽約為新的起點，進一步深化與上海在城市更新、物業管理、住房保障等領域的合作對接。

有業内人士向觀點地産新媒體表示，在整體方向上，上海的城市更新正從“頂層設計上推節奏”和“改變算賬方式”兩方面着手。現階段房企入局上海舊改的主要途徑是與政府層面接洽。

萬科接連參與政府層面的合作，可見在上海鋪開城市更新計劃的意圖明顯。

上海舊改計劃

在算賬融資方面，6月初上海為吸引社會力量參與上海舊改，加快舊改資金平衡，由上海地産集團主要發起成立了上海城市更新基金，萬科也參與其中。

這個總規模達800億元的基金，是目前全國落地規模最大的城市更新基金，未來将全部投放到上海中心城區的舊區改造和城市更新項目。

據了解，其在出資和分工上，類似于此前的廣州城市更新基金，為母子基金架構，打造“基金+土地+運營”的模式，一級市場土地整備和二級市場物業運營為重點投資方向。

具體而言，該基金的母基金層面和自持層面的資金主要由開發商提供。各企業均是入股上海地産集團的投資形式，保險等社會資本主要進行财務投資，萬科等地産商則是産業投資。

至于涉及的舊改規模，據悉該基金的主體上海地産集團可以自己做舊改項目，也可以和開發商合作，承擔了全市約60%的舊改工作任務。

可以發現，該基金參與者均為國資背景的房企和險資，也包括了上海市場的老面孔保利和招商蛇口。有業内人士表示，沒有民營企業參與的原因，一是因為上海市中心不少舊改項目投資回報率較低，其次因開發周期長，“能拿出數十億元去作基金的LP方，很多企業都會選擇直接去拍地了”。

另外，上海的舊改尚存難題，對開發商提出的要求亦不容小觑。即現階段普遍改造資金壓力大，拆遷安置難度大。

時間“硬指標”下，目前上海剩余的舊改項目情況更為復雜，包括明确長期擱置項目的處置方案、針對利益僵持局面的項目激活改造意願、合規解封被司法查封的項目等。

一個月前上海萬科對媒體的回應是，目前基金尚未落到項目層面。

根據萬科的介紹，其進入上海30年，至今所有重要業務都完成了落地布局，同時萬科集團開發經營中心、物流地産、酒店與度假、2049未來城市實驗室等業務總部或機構均設立在上海。其中2049未來城市實驗室主要涉及業務之一便是城市更新。

觀點地産新媒體了解，2019年上海萬科就啟動了城市計劃，其中重點包括參與特大超大城市的舊改項目；功能轉換、混合用地的項目；TOD軌交項目以及職住一體的産城融合項目等。

按照2020年上海萬科媒體交流會上管理層的設想，其理想的未來城市單元在未來兩到三年内，甚至五年以内應該能做到基本成型。

實際上，上海萬科有意介入城市更新是從2012年開始，彼時其作出研判，認為上海“再城市化”階段已經到來。而孫嘉也曾解釋他對上海萬科的戰略布局，認為萬科初期在上海多布局浦東以及闵行、嘉定、青浦、寶山、松江五個郊區，産品則基本為剛需或中端。

由此上海萬科近些年意圖向核心城區轉移布局，更側重高端住宅以及商業、辦公、産業等向城市更新靠攏。但主要是在近兩年才有了更多大動作。

萬科的焦慮

上海萬科向城市更新傾斜，一定程度上與公開市場拿地受阻有關。

上海一向是萬科的主要市場之一。2020年，萬科上海區域的合同銷售額達2,377.33億元，穩居萬科四大區域之首，同比增長達到16%，占萬科集團合同額約33.76%。其中上海市場銷售近300億。

近年來随着房企全國性布局及總部遷進上海的趨勢，萬科此前在上海市場的領先優勢有所減弱。其銷售權益金額從2016年至2018年分别錄得218.36億、150.15億、128.28億，呈逐年下滑趨勢。

2019年萬科在上海的排名重返第二，錄得權益銷售190.6億元，被融創趕超。2020年錄得200.64億元，距離第一名的中海約27億元。該年，“地王”項目中興路壹号銷售遇冷，據悉這對上海萬科利潤産生了不小的影響。

去年3月底的圍標事件背後，或許就暴露了上海萬科的規模焦慮。

受圍標風波影響，傳聞中海、華潤、萬科被上海土拍拒收報名參拍資料，6月份上海首次集中供地确實未見萬科的身影。而根據上海去年對三家房企發出的“禁令”，萬科三年内在公開市場拿地也将受到限制。

舊改戰場對萬科的重要性可見一斑。

近年來其在項目獲取上有了更大積極性，但布局仍然有限。目前上海舊改項目主要采取協議出讓和招拍挂並舉的模式，此前萬科的寶山楊行舊改項目便是通過招拍挂拿下，這是其自2018年以來在寶山區獲得的第5宗。

此外，萬科在上海較有名的城市更新項目便是2016年中標的延安西路1262号地塊，如今打造成了網紅案例“上生·新所”。

如果從整體的投資策略變化來判斷，觀察範圍應當不僅限于上海。可以發現，萬科今年在全國招拍挂市場拿地並不手軟，但在北京、廣州、深圳三個一線城市均未有斬獲。

這也就有了萬科投資者的疑問：“所以管理層準備的大額現金做什麼用的？”

可以肯定的是，土地紅利消失，一線城市拿地門檻越來越高，即便是龍頭的萬科，也在考慮成本和盈利空間。

在廣州，萬科過往三年在公開市場拿地相當謹慎，其中2018年未落一子；2019-2020兩年僅花費115億元補充在增城的布局；在今年廣州首次集中拍地的激烈競争中，萬科未有所獲。

但萬科有意加注舊改。今年3月份，萬科繼續推行“大江大海”人才計劃，原廣州萬科總經理李升陽調任新成立的南方區域事業集團城市更新公司總經理，這家新公司是廣州萬溪之後萬科第二個專門的城市更新平台。

本身舊改這塊難啃的骨頭多有難題，而萬科所涉及的文沖、雙沙、劉村、葵蓬等舊改項目或多或少顯示出入局倉促、溝通受阻、資金測算出現偏差等問題。

另外今年在北京首輪集中供地中，萬科也未見一子落地。土地端的停滞與其轉型關注存量改造等“慢變量”也有很大關繫，這些存量則包括城市更新、文創園、科創園、TOD、長租公寓等。

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