7月房地産債券市場報告·觀點月度指數

觀點指數 7月15日，金融機構存款準備金率下調0.5%，釋放長期資金約1萬億。

中國人民銀行有關負責人表示，此次降準是貨币政策回歸常态後的常規操作，釋放的一部分資金将被金融機構用于歸還到期的中期借貸便利（MLF），還有一部分資金被金融機構用于彌補7月中下旬稅期高峰帶來的流動性缺口。

具體而言，降準大概釋放1萬億左右流動性，扣除7月MLF到期4千億左右以及7月份公開市場操作資金回籠超3600億元後（不包含MLF等工具），效果為釋放不到3千億左右流動性，而且下半年将有更大規模的MLF到期。

數據來源：Wind、觀點指數整理

此外，存款類機構間質押式回購（DR001）自7月初從1.5%一路上升，DR007保持穩定，在2.0%以上。這表明央行正在給市場積極信号，避免降準導致市場對流動性寬松形成過于強烈的預期，防止債市過度加杠杆。

商票納入監控 地産行業迎來強監管

為切實降低房企的“真實負債率”，2021年6月30日，央行開始啟動“将商票納入房企債務監管”的工作，要求試點房企每月上報商票數據。

在“三道紅線”壓力下，商票作為監管之外的融資工具，規模迅速增長。據上海票據交易所數據顯示，2021上半年，票據市場業務總量84.14萬億元，同比增長8.14%。其中，承兌金額12.3萬億元，增長5.34%。

在信貸環境收緊之際，商票納入監管将擴大行業的信貸差異。對于财務狀況較弱的開發商來說，獲得融資可能愈加困難，而大型以及财務狀況良好的開發商預計能夠在2021年剩余的時間里繼續通過債券市場進行再融資。

7月23日，住建部等8部門聯合發布關于持續整治規範房地産市場秩序的通知，強調“標本兼治、長效整治”，並且确立了“力争用3年左右時間，實現房地産市場秩序明顯好轉”的主要目標。

重點整治範圍也有了大幅擴圍，包括房地産開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務等多個領域，幾乎覆蓋了房地産市場的各個環節。

利率債收益率下行，市場寬松符合預期

數據來源：中國債券信息網 觀點指數整理

7月，10年期國債到期收益率下降約16BP，5年期下降22BP，1年期下降21BP。觀點指數認為，債市利率下降的原因可能是由于全國疫情反復，廣東、湖南等省份出現變異新冠病毒,市場風險偏好下降。

物價方面，7月PPI同比回升至9%附近，CPI同比則上漲1%。社融方面，7月信貸額度增速回落至10.9%。

此外，7月份，河南、浙江等地遭遇強降雨，部分地區洪澇災害嚴重，基建、地産投資受雨水天氣影響步入淡季。

總體而言，市場對下半年流動性預期整體偏緊張，貨币政策寬松符合預期，國常會定調後下半年市場流動性應該會趨于緩和，帶動利率進一步下降。

股債性價比方面，從過往一年歷史數據看，股債性價比均值在3.42%附近。今年4月份開始，股債性價比便迅速攀升到1個標準差（0.422%）附近，7月份後，股債性價比繼續上升至2個標準差附近振蕩，這段時間股市的表現比債市亮眼許多。

來源：Wind、中國債券信息網、觀點指數整理

信用債到期收益率整體下行，信用利差擴大

信用債方面，7月信用債到期收益率整體表現以下行為主。以AAA級公司債為例，1年期品種從7月初的2.97%下降了21個基點，至月中的2.76%，随後震蕩下行至2.69%。3年期品種和5年品種走勢與1年期大同小異，其中3年期品種收益率下行29個基點，5年期下行30個基點。

AA級公司債中，1年期品種收益率下行25個基點，3年期品種下行21個基點，5年期品種在月中時急劇下降58個基點至3.89%，然後逐漸上升回到4.19%，整體下行27個基點。

A級公司債中，1年期品種下行25個基點，3年期品種下行20基點，5年期品種下行20基點。

數據來源：中證指數 觀點指數整理

7月，信用債市場情緒整體消極，高等級信用利差小幅擴大。其中，1年期品種信用利差從月初的38基點逐步上升至41基點，3年期品種利差小幅擴大至71基點。5年期品種經歷較大變化，月中時利差最低收窄至31基點，後迅恢復高位最終擴大至84基點。

房企有效控制融資成本

2021年以來，針對房企的融資監管愈發嚴格，7月多家房企在債市“搶跑”。據觀點指數不完全統計，截至7月底，有23家房企發行債券。

數據來源：Wind、企業公開資料 觀點指數整理

可以看到，境内中長期（年限超過1年）公司債占據主流。在觀點指數梳理的發債名單中，發行中長期公司債的房企有8家，占比約為34.78%，共發行了12只公司債，募集資金超CNY142億元；中資離岸債發行方面，包括新城控股、龍光集團、雅居樂集團以及融創中國等在内的9家房企，合計發行債券金額超25億美元。

從發行年期來看，本輪房企發行的債券主要集中在3-5年期，超過5年期的債券僅有3筆，其中，萬科企業、保利置業以及遠洋集團各有1只境内債券期限在7年以上。期内，也出現了一筆超短期債券：7月21日，首開股份公告披露發行16.3億元規模超短期融資券，發行期限28天，票面年利率2.5%。

從融資成本來看，“馬太效應”特征不明顯，票面利率集中在2%-5%的有碧桂園、新城控股、萬科企業、首開股份、保利置業等14家房企。其中，遠洋集團以及碧桂園近期發行的中長期美元票據利率最低，均為2.7%。

8月5日盤後數據顯示，遠洋集團的流通市值為126億元，而碧桂園市值為1746億元，其他較小規模房企本輪融資成本控制得亦不錯。

29只境内信用債違約 多家房企評級遭下調

7月以來，據觀點指數獲悉，境内合計有29只信用債發生違約，違約日債券余額超213億元。其中有2家房企，分别為四川藍光以及重慶協遠，兩家公司都已經不是首次違約。

7月藍光新增信用債違約金額108億元，部分為觸發交叉條款被金融機構要求提前還款。截至2021年8月2日，藍光累計到期未能償還的債務本息金額合計159.97億元（包括銀行貸款、信托貸款、債務融資工具等債務形式）。

7月22日，啟迪控股股份有限公司就其擔保的2只逾期未兌付海外債券（2021年8月15日到期的4億美元7.95%債券和2022年6月18日到期的5.5億美元6.95%債券）的展期計劃征求債券持有人的同意。

此次計劃将以其在世紀互聯剩余的11%股權為增信擔保並預付5%的本金，以展期33個月分批兌付違約美元債。

評級方面，多家房企評級遭下調。

——標普全球評級将藍光發展的長期主體信用評級從“CCC-”下調至“D”。同時，将該公司優先無抵押債券的長期債項評級從“CC”下調至“D”。

——惠譽國際評級将中國恒大集團及其子公司恒大地産集團和天基控股的長期海外票據發行人主體評級從B下調至CCC+。

——穆迪評級機構對花樣年控股集團的評級展望從”穩定”降至”消極”，並确認企業的企業家族評級為B2。

——穆迪投資者服務公司将荣盛房地産及其子公司荣興達發展的評級展望從穩定下調為負面。

總體而言，評級變動主要是由于房企在信貸緊縮和離岸資本市場波動的大環境下，将面臨更大的再融資不确定性。再加上投資者信心缺乏和融資渠道減弱，還款壓力大的中國開發商流動性緊縮的可能性加大。