7月聯合辦公發展報告·觀點月度指數

觀點指數 1-7月，全國辦公樓竣工面積1413萬平方米，同比增長17.1%，辦公樓銷售面積為1676萬平方米，同比增長6.3%，辦公樓銷售額為2405億元，同比增長9.1%。

辦公樓的供給穩定增長，為聯合辦公行業供給側注入活力。

企業層面，多家頭部企業有新項目落地，其中開業的夢想加長壽路189項目和Distrii辦伴·靜安寺晶品辦公空間是由購物中心打造的商辦融合項目。

針對商辦融合，此前亦有多家聯辦企業有項目入市，但值得關注的是要在選址方面注重辦公與商業需求的良性結合。

此外，月内辦伴針對中小型企業用戶尋求更私密辦公空間的需求，推出獨立精裝小戶型的産品線——DPLUS，目前辦伴DPLUS在上海已簽約4個項目。

聯辦企業規模擴張加速，商辦融合項目受追捧

7月，多家頭部企業辦公空間新開業，其中優客工場位于長春的CBS·優客工場項目正式營業，月内亦簽約多個輕資産項目，加速規模化擴張。

來源：觀點指數整理

其中，杭州西迪港店是夢想加與杭州錢投公司合作打造的首個城市TOD項目。西迪港是位于杭州東站的交通樞紐商辦綜合體，夢想加在其中打造700+個工位、20+個獨立辦公室等多種辦公空間，同時連接空中花園，打造休閑娛樂的生活空間。

近些年，夢想加先後與酒店、書店、購物中心等多種業态合作，創造多樣化辦公場景。後續計劃與更多商業綜合體合作，在推廣“未來辦公”理念的同時，為業主帶來資産價值優化。

此外，月内開業的夢想加長壽路189項目和Distrii辦伴·靜安寺晶品辦公空間，是由購物中心打造的商辦融合項目。

後者是辦伴首個進駐購物中心的項目，提供了5383平方米、833個工位的辦公空間。項目所在晶品購物中心聚集潮流品牌、美食、科技等，為白領、時尚人群提供全方面的購物體驗。

此前優客工場、WeWork、夢想加、寰圖、米域Mixpace等聯辦企業已與商業業态合作，今年來亦有WeWork上海廣場二期、成都交子OFFICEZIP等商辦融合的辦公項目開業。

随着存量經濟的發展，聯合辦公品牌也開始加強與酒店、購物中心、産業園等業态的合作，實現資源共享，提升經濟效益，或許未來這将會成為聯合辦公行業的常态。

事實上，聯合辦公與商業業态結合過程中的矛盾無法忽視。如辦公需要安全、私密的空間，辦公場所與商業人流需要有所隔離。如創業公司有注冊辦公地址的需求，購物中心、商業街等或許無法滿足，需要有相關的政策支持等等。

換而言之，聯合辦公選擇商業項目的過程中，要有所條件地篩選，動靜結合，才能形成良性新經濟、新生活、新辦公場景。

優客工場輕資産規模超自營，突破租金x空間限制成共識

月内，優客工場發布了二季度财報，實現營業收入2.61億元，同比增長34.3%。

數據來源：企業财報，觀點指數整理

财報數據顯示，優客工場2021二季度輕資産模式收入規模1520萬元，同比增長292.1%，輕資産毛利同比增長228.6%。

輕資産模式為優客工場帶來規模與營收的雙增長，目前已拓展至52個城市，簽約154個辦公空間，輕資産合同管理面積43.9萬平方米。輕資産模式下，二季度城市布局、項目數量、合同管理面積分别同比增長63%、141%及98%。

數據來源：企業财報，觀點指數整理

截至2021年6月30日，優客工場輕資産合同管理面積和項目數量比重達62.56%和51.61%，已超過自營項目。

數據來源：企業财報，觀點指數整理

二季度，優客工場工作區會員收入同比下降12.8%，主要是由于關閉未盈利的辦公空間以及縮減自營辦公空間。相較一季度環比增長6.4%，主營業務持續穩定發展。

營銷和品牌服務收入同比增長80.8%，其他服務收入同比增長162.3%，廣告業務與其他服務業務協同效應逐步釋放，在盈利模式方面不斷優化。

而優客工場輕資産規模強勁的增長勢頭、營銷和品牌收入，以及其他服務收入的增長是其優勢所在。多個城市的大規模覆蓋，也擴大了優客工場在全國範圍内的影響力。

但優客工場的虧損、市值偏低、資金等問題尚未得到明顯改善，二季度淨虧損1.569億元，較2020年同期有所增長。調整後EBITDA虧損為2194萬元，較2020年同期及一季度有所縮減。

事實上，走輕資産化路徑的企業本質上是将運營成本嫁接給業主端，将風險與收益再分配。輕資産化更加注重企業的精細化運營管理能力，憑借運營管理能力和品牌溢價，助力資産的保值增值，以此進入資管市場，獲取資産增值收益。

目前，輕資産運營管理公司BEEPLUS100%輕資産運營模式的項目占比達九成以上，多個項目實現半年滿租，提升租金坪效。此外BEEPLUS的輕資産模式對標酒店的管理模式，裝修費用完全由業主承擔。

聯辦企業對標的是B端的企業租戶，但是使用辦公空間的個體是由C 端用戶組成。因此，BEEPLUS在場景打造方面會挖掘個體消費的場景可能性，提升C端用戶消費體驗的同時，加強與B端租戶的粘性，從而突破租金*空間的收入限制。

除了優客工場、BEEPLUS外，目前多家聯辦企業在輕資産模式方面多有涉及，業務類型不再僅限于提供聯合辦公空間和基礎的企業服務，更多的是轉型企業定制和運營管理等。如氪空間目前聯合辦公業務、大客戶定制業務、資産管理業務三大業務並行，定位為全周期企業辦公服務商。聯辦企業定位“去聯辦”化成新趨勢。