觀點直擊 | 傾斜資源 奧園今年任務以降負債為主（實錄）

觀點地産網 2020年年中宣布的“三道紅線”政策在今年1月1日起全面推行，該政策通過控制房地産行業參與者的杠杆率，倒逼房企們将降負債、降杠杆提上日程，每一家開發商都要學會适應這個時代的節奏。

奧園在年末進行了一繫列管理架構變動，集團主席郭梓文稱之為主動求變。而在2021年年中業績會，該公司轉變經營思路的态度更加明顯。

過去強調規模增長需求的奧園，最新表示要成為一間“穩健經營的長壽企業”。目前全面負責奧園地産闆塊業務開發及運營管理的聯席總裁馬軍說：“我們已經進入一個管理紅利時代的‘節奏跑’。”

這是奧園管理層提出的一個新概念，其将2015年至2019年那段高速增長時期，稱為規模紅利時代的“全速跑”。當時，奧園還被視為行業黑馬，這5年内的銷售復合增長率達到67%。

面臨增速拐點，奧園指要将高質量發展作為公司重要的戰略舉措，接下來只要保持适度的規模增長則可。

因為“目前的任務還是以降負債為主。”另一位聯席總裁陳志斌稱，今年公司的資源将往這方面傾斜。

紅線

在強監管的大環境下，奧園集團有計劃盡早達到三道紅線要求。因此各方面的要求都提早或者提前了。

按照管理層在今年年初業績會上的發言，奧園原本計劃是在2023年實現三道紅線全部達標，如今這個目標定在2022年末前。同時，奧園原本計劃有息負債每年将下降5%，而現在郭梓文希望2021年至少要減少10%，降到千億以下。

為此，奧園将實施“促回款、調節奏、降成本、快交付”的達標對策，分别對應銷售、土地、現金流以及利潤與結轉幾項重要指標。它體現出一種全新的“高周轉模式”。

地産黃金時代的高周轉模式，要求企業提高資金的周轉效率，力求盡早拓展及開發新項目。開發商的目的是實現規模的增長。如今的高周轉則強調謹慎投資，盡早回流資金償付債務，房企的關注點變為财務之安全。

“我們現階段的主要工作，還是加緊布局三條紅線的問題。”馬軍說。陳志斌也表示，奧園目前非常重視三道紅線問題，尤其是在降負債、促回款方面進行了大力的傾斜。在公司内部，上半年就組織了考核和架構方面的調整，包括将回款納入績效考核體繫。

據了解，今年上半年奧園實現合同銷售約675.8億元，回款率達到87%，即回籠了587.9億元現金。與之對比，奧園2020年全年的回款率錄得85%，2019年則為78%。

另一方面，在此之前，加快結轉從未正式成為奧園的主要策略之一。過去由于結轉速度與銷售速度長期不匹配，可能為了節省建築成本，奧園積累了大量已售未結轉金額。截至2019年12月底該數據為1705億元，是2019年銷售額的1.5倍。

奧園管理層在去年年初提到要處理結轉滞後的問題，當年該公司新開工面積首次突破1000萬平方米，但截至2020年年末已售未結的銷售額仍高達1960億元。

對此，奧園管理層透露加快物業交付結轉的具體目標：全口徑物業确任銷售額年復合增長率要達到25%或以上。據了解，奧園2020年全口徑物業确認銷售額為695.17億元，按此計算，奧園今年需要結算約869億元。

奧園希望通過加快項目交付及例如結轉來快速增厚淨資産，他們亦為此設定目標：希望2020至2023年淨資産年復合增長率達到15%或以上。資料顯示，奧園目前擁有淨資産532.9億元。

債務方面，奧園半年内将有息負債從1149億元下降至1113億元，按照全年下降10%-15%的目標，奧園今年至少還要下降78.9億元。換句話說，到年末要降至1034.1億元水平。

用最新披露的平均利率7%計算，奧園今年全年至少能節省8余億元的利息開支。

體現在三道紅線具體指標，截至半年度，奧園已有兩條線達標。其中，淨負債率從年初的82.7%下降至80.7%；現金短債比率為1.3倍，與之相對的是683億元現金。另悉，奧園下半年到期的所有債務大概是150億元左右。

一條未達標的紅線數據為剔除預收款項後的資産負債率，最新的表現是78.5%。按照計劃，這條線将在2022年底前完成達標。

土地

資金向降負債傾斜，其他方面的投入不免的有所削減。最集中的體現，就是奧園上半年在土地購置上的克制。

據披露，奧園期内僅在廣州、珠海、徐州和天津新購置107.1萬平方米土儲，樓面地價6161元/平方米，總購地支出約70億元。

這購地力度與過去幾年相比可謂天差地别。回顧奧園的發展歷史，該公司2017年北上進入多個省市，建立環渤海、華東、中西部核心區和華南四大片區。年内就新增了1286萬平方米土地儲備。

2018年奧園全年新進入25個城市，購入1258萬平方米土地。翌年，奧園年内新增可開發建築面積達1609萬平方米。

面臨疫情的2020年，奧園的購地力度更是前所未有，年内在購地上支出就達到454億元，新增建築面積2015萬平方米，新增貨值2426億元。其中上半年就買入44個項目，695萬平方米土地。按管理層說法，奧園在2020年“提前部署，積極換倉。”

這段高速發展的時期，奧園強調收並購的作用，幾年内通過收並購拿地面積占年内新增總面積比例達到80-90%。

這兩年由于發現收並購已沒有之前那般劃算，奧園有意識地下調收並購力度，将精力轉往招拍挂和城市更新方向。據了解，2020年度按貨值計算，奧園通過收並購新增的土儲占57%，而招拍挂占27%，城市更新及其他占16%。

但奧園對招拍挂的熱情，則在經歷第一輪集中供地後，基本被澆滅。“熱點城市整體的溢價率還是比較高。”馬軍稱，看上半年土地的成交，開發商獲取土地的積極性還是比較高，雖然說成交的面積對比往年有所下降，但是土地的單方造價有了明顯的提高。

這對房企的利潤是一種透支。馬軍表示，奧園對集中供地的态度是“盡量的密切關注”。其稱，聽說第二輪集中供地可能會出一些補丁和調整，他說：“希望能夠對于地價會有一個相應的緩沖的辦法。”

收並購是奧園一直以來主要的獲地方式，馬軍認為未來集團依然會堅持這種方式。但總體來說，疊加集團對降負債的現實需求，未來會預留更多資金去完成三道紅線轉綠檔，在投資方面将關注現有的舊改項目轉化。

另一方面，奧園管理層過去喜歡提紀律性購地，當時的標準是“拿合同銷售的30%-40%作為預算用于增加土儲。”例如奧園在2019年初，就根據1141億元銷售目標制定了約400億元的拿地預算，最終全年用了約392億元。

最新奧園将該標準降至“年購地預算控制在當年合同銷售額20%以内”。“我們将保持審慎購地。”馬軍稱，集團今年的購地預算仍保持年初定下的300億元金額，但並不會太過主動拿地，将以現金流的穩定為大前提調整預算，並“看時機補一些合适的貨量。”

在該方針下，奧園上半年新增土儲按建築面積分，城市更新及其他的比例提升至63%，相反收並購比例跌至23%，招拍挂更只有14%。

經過前幾年的大力擴儲，奧園目前的土地儲備也經得起上述戰略的轉變。截至本報告期末，奧園擁有已确權土地儲備總建築面積5358萬平方米，總貨值約5939億元。土儲樓面地價2826元/平方米，而奧園目前的銷售均價是11100元/平方米。

城市更新方面則擁有70個項目，鎖定貨值7543億元，其中99%即7487億元貨值位于大灣區，同時97%即7317億元貨值來自舊村項目。據悉，這批項目預計毛利潤率35%至40%，淨利潤率15%至20%。

奧園正加速對舊改項目的轉化，2021年上半年即轉化了135億元貨值，它們來自佛山南海羅村項目、珠海香洲翠微村項目一期和廣州增城南坣村項目，其中後兩者将在今年年内開盤銷售。

而今年接下來的時間，奧園預計将繼續轉化265億元貨值的舊改項目。

以下為中國奧園集團股份有限公司2021年中期業績會問答實錄節選：

現場提問：之前消息傳出的監管指標是，房企拿地銷售比不得超過40%，這個規定對公司在投資拿地上有什麼樣的影響？公司全年的購地預算情況是什麼樣的？關于融資，如何看待今年整個地産行業的融資行情？下半年奧園在降低融資成本方面的計劃是什麼？

馬軍：第一個問題我來回答，剛才已經介紹了，去年我們投資支出大概450億，超過原來的預算，今年上半年我們拿的項目並不是很多，一方面我們也在觀察現在集中供地的情況。

另外一點，現階段的主要工作還是加緊布局三條紅線的問題，所以我們現在在投資方面更多關注現有的舊改項目轉化，因為下半年還有一些舊改的項目要繼續轉化進來。我們計劃還是不超過原來300億的土地購置的金額，在這種情況下，看時機補一些合适的貨量。

陳志斌：關于融資的情況，上半年整個融資的情況是普遍收緊的狀态，這是一個客觀的情況。當然一些正常的融資，我們還是在正常進行的，包括境内外的債券發行，收緊的方面主要是前融類，其實這一塊我們也是在上半年大幅的收縮，總體來看整體的融資情況，因為我們今年還是以降負債為主，所以這一塊對公司的現金流其實還是可控的。

下半年我們還有到期的債務大概是200億出頭，在目前為止已經償還了超過50億的債務。下半年的回款預計還有超過700億左右，所以對下半年的還貸壓力，我們還是非常有信心的。現在的主要任務還是以通過一些長期的債務來置換這些短期的債務，使得我們的短債能夠降到一個比較合理的水平。

在利率成本方面，這個事情跟外部環境有關繫，我們上半年的整體利率是7%，較去年是有所下降的，我們有信心起碼可以維持在這個利率水平上。

陳嘉揚：我稍微補充一下境外的情況，剛才也介紹了，今年2月份我們成功發行了一筆6年期3.5億美元的債券，另外在6月份也發行了一個3年期的美元債券。除此之外，我們在今年3月份和5月份前後兩輪發行了3年期的境外銀團貸款，這也是有利于我們把債務的還款日期進一步延長。

另外我們今年還有三筆老的美元債券已經全部贖回，首先是在今年2月份，按時贖回了一個1.88億美金的老的美元債券；其次在今年3月份提前贖回了在今年9月份到期的一筆5億美金加1億新加坡元的境外債券，這是在3月底的時候搞定的；另外在今年5月份也是按時贖回了一個4.25億美元的老的美元債券，所以今年所有公布的境外債券我們已經全部贖回了。

現場提問：經過了第一輪的集中供地，想問一下管理層如何看待這個政策對公司的影響？公司今年定下的銷售目標是1500億，公司對于未來銷售的增長是什麼樣的看法，也想請教一下管理層對房地産行業前景的看法？

馬軍：我們看到第一輪的集中供地市場整體的表現，不同的城市，包括同一個城市里面不同的地區，它呈現的還是分化的狀态，熱點城市整體的溢價率還是比較高，大家看到上半年土地的成交，雖然說成交的面積對比往年同比有所下降，但是土地的單方造價有了明顯的提高，這說明開發商對于土地的獲取積極性還是比較高的，我們也聽說第二輪的集中供地可能會出一些補丁和調整，希望能夠對于地價會有一個相應的緩沖的辦法。

總體我們對于集中供地還是盡量的密切關注。奧園一直以來主要的獲地方式還是收並購為主的，我們依然會堅持主要的獲地方式。另外結合自身來講，我們這些舊改的項目有一個特點，它一旦推出，相應的它的土地金額也比較大，所以會結合我們自己舊改的這些項目的進展，來獲取我們相應的一些土地的支出。

關于銷售增速的問題，整體來講目前房地産調控的形勢下，大家可以看到今年的調控對比往年還有所不同，今年整體不同的城市作為調控的主體，調控的政策表現出來高頻、精準、有效的特點，同時也可以看到，現在的調控政策更加合理。

在現有的金融政策管制上，确實我們覺得無論對于開發商本身的融資還是對于客戶、居民的貸款來講，收緊的态勢對行業還是造成了一定的壓力，所以開發商都積極推貨、積極營銷，不管怎麼樣，經過這幾年整體的磨合和調整，各方還是呈現出一種比較适應的狀态，所以今年從整體的成交金額來看，達到了過去幾年來的新高。但是對于我們公司來說，我們已經進入一個管理紅利時代的“節奏跑”，所以我們接下來把高質量發展作為公司重要的戰略舉措，我們會保持适度的規模增長，這是接下來幾年的整體戰略發展方向。

我們感覺随着這一波的調控，大家能夠體現到整個行業整體表現出來穩字當頭，所以大家能夠看到經過這些調控以後，整體的成交量並沒有出現很大的下滑，反倒是維持在高位的增長，同時現在的調控更加關注于售價的調控，可以通過今年上半年的情況來看，除了幾個有限的幾個城市房價出現的增幅較大以外，其它城市的房價增速基本上都不大，新房增長不到2%，二手房也是4%左右，所以整體控制房價的目的應該還是體現出來了。

在控制住房價的情況下，整體的成交量，行業能夠呈現一個平穩的态勢，說明這個行業整體還是比較健康的，我們還是比較看好。

現場提問：公司的目標是在明年年底之前三條紅線全綠，具體會有什麼樣的措施去降低？

陳志斌：三條紅線這個情況其實我們公司是非常重視的，尤其是在降負債、促回款方面，公司在上半年通過組織架構調整、考核的調整，在這兩方面是大力的傾斜。

所以也看到上半年整個回款率、回款額都有大幅的提升，這是我們達標三條紅線的最基礎的目標。從債務來看，大家也看到我們的債務余額是往下走的，所以三條紅線的三個指標都是比去年年底是有所改善的。

現場提問：早前住建部公布了對于城市更新防止大拆大建的通知，還有廣州鼓勵國企參與城市更新，這些政策對公司有什麼樣的影響？進一步問一下，公司目前的舊改情況是什麼樣的？目前所擁有的舊改情況以及轉化情況。

郭梓甯：奧園是參與三舊改造、城市更新比較早的企業，差不多有10年了，這麼多年以來，我們都是按照國家和政府的有關政策來推進城市更新工作，這次住建部出台的征求意見稿，我認為這個政策是為了更好地推動城市更新發展模式的轉變，奧園一直以來都是倡導有機更新，也就是歷史文脈傳承、完善公共配套、植入新興産業的繫統性更新的模式，适合國家政策的導向。

奧園在舊改方面主要還是以舊村和舊廠改造為主，不涉及老城區更新單元的改造，所以拆建比是符合政策要求的，在新建方面，配建公共服務設施，提升片區功能品質。在安置方面，尊重居民安置意願，采取就地安置，在城市記憶方面，奧園嚴格開展項目調查、評估建築狀況，並因地制宜保護城市特殊資源，比如我們在珠海的翠微舊村改造項目就充分尊重歷史建築保護，原址保留歷史建築，将現代生活與傳統歷史文化相融共生，完成對廣府文化的傳承與發展，所以這個項目的方案荣獲香港城市設計學會頒發的大灣區城市設計大獎。

剛才也有媒體問到最近廣州市也征求出台一些政策，就是廣州的舊改鼓勵國企主導。我們近幾年來有一批的舊改項目都是和國企合作的，所以在這方面我們認為這對我們的影響不大，特别是奧園在城市更新方面有我們的優勢，有好多國企和央企都主動找我們合作，我們的優勢是什麼呢？第一，我們是大灣區本土企業，第二，有專業的團隊，第三，我們有專業的團隊，經過這10年開展三舊改造項目以來，培養和吸引了一大批在這方面專業化程度很高的專業團隊。

我們還有多個舊改項目的成功案例，比如2016年開發的蘿崗奧園廣場，還有珠海奧園廣場項目，這些都是舊改項目，都獲得了很好的成功。近年來我們在番禺開發的大學城學苑壹号項目，也是一個舊改項目，在珠海翠薇也是舊村改造項目，這兩個項目也即将發售，目前市場反響非常熱烈，登記認籌的客戶非常多，所以我們有多個成功的案例。

另外我們還有更大的優勢就是給政府和社會的印象，奧園是一個有高度社會責任感的企業，所以村民和政府都對我們非常信任，這是我們在大灣區開展三舊改造、城市更新的優勢。所以目前我們的舊改項目99%都在大灣區，有70多個項目，轉化後的貨值有7500多億，這也是奧園未來發展的一大優勢。

現場提問：除了奧園健康跟奧園美谷兩家上市公司之外，公司有沒有計劃未來分拆其它業務？對于非房闆塊未來的發展方向和發展目標？

陳志斌：現在我們旗下一共是有三個上市平台，一個是3883、3662還有A股的美谷612。目前我們沒有任何其它對于非房業務分拆的打算。

但是我們有參股到一些正在做上市的企業，例如中國文旅，包括之前的古兜，都有參股進去，但是這不是我們旗下的非房闆塊，目前我們還是以聚焦于這三個平台為主，這里面一個是地産平台，兩個是産業平台，我們認為在未來一段時間，把三個平台打通，能夠互相協同發展，我們未來整個公司的發展一定是非常健康，所以目前還沒有其它的分拆打算。

現場提問：看到房地産行業的利潤是有下行趨勢的，另外也觀察到半年報中奧園的毛利同比下降1.8%，股東應占利潤也有相應的下降，想問一下這方面的原因，以及對于未來利潤率的展望。

陳志斌：毛利率方面我們的指引是維持25%以上的毛利率水平，這個指引是不變的，包括上半年我們也實現了25%，未來一到兩年仍然會維持25%的毛利率水平指引，包括我們現在投資拿地，不管是舊改、收並購還是招拍挂，我們的投資標準也是以不低于25%毛利率的標準執行。

當然它會有一定的波動，它涉及到幾個因素，包括市場售價、建築成本上升等等，會有一定的波動，但是25%這個水平還是我們的目標，還是能夠維持。

在利潤方面，今年上半年我們的核心利潤率8.8%，如果對比去年全年，基本上也是維持持平，我們有信心全年不低于去年的水平。未來展望2022年、2023年，也是有信心維持甚至高于這個利潤率，随着舊改貨值更多的入市，我們有相信往更好的利潤率改善。

至于歸母核心利潤方面，受到小股東攤薄的影響，上半年有一些下降，我們也基本上能夠預期，未來一兩年我們的歸母利潤基本上維持在75%左右，這個比例我們覺得還是比較合适的。

現場提問：今年上半年集團的合同負債有小幅的下滑，想問一下原因是什麼，會不會影響到未來的結算？

陳志斌：合同負債這方面反映的是公司的收款，就是並表範圍内項目的收款。這里面分兩種，一個是合資項目，一個是並表範圍的項目，把這兩個合並起來，我們上半年是有一些增長的，但是随着一些大的合資項目的開盤，的确有一部分合同負債轉移到了合營項目里面，所以導致上半年的合同負債有輕微的下降。

總體來說我們的收款上半年還是比較高的，也符合我們的目標。所以合同負債方面不是太擔心，我們覺得全年應該是能夠比去年年末合同負債有所增長的。

現場提問：關于回購和增持的問題，看到整個房地産闆塊受到政策的影響，在股價表現上持續走弱，想問一下管理層與主席會不會有回購和增持的想法？

郭梓文：我對公司發展的前景是充滿信心的，大家也看到以往我也進行了多次增持，所以不排除在适當的時候我會繼續增持。

陳嘉揚：我稍微補充一下，從奧園上市以來，奧園大股東和高管增持，以及對公司回購的股票，累計達到了10.3億港元，這也證明了郭主席和管理層對公司的前景是充滿信心的。

剛剛主席也講了，适當的時候會毫不猶豫地增持，而且公司一貫是專注在主營業務方面，提升公司的經營業績，所以公司在資金使用方面肯定也是以企業經營以及業務的發展為我們的優先考慮因素，相信這也是符合公司長遠的發展，以及維護股東最大的利益。