觀點直擊 | 停止收並購 奧園健康的外拓目標與大健康首入表（實錄）

觀點地産網 8月23日下午，奧園健康以網上語音形式舉行2021中期業績發布會，分為廣州及香港兩個會場。

董事會主席郭梓甯帶領總裁鄭炜、非執行董事阮永曦、财務總監劉江濤出席廣州會場，香港會場則由執行董事陶宇單獨坐鎮。

總結過去半年的表現，郭梓甯用了“穩健”來形容業務基本面的表現，認為發展和營運上整體順暢。

根據半年報，期内奧園健康實現收入10.03億元，同比增長83%；毛利3.47億元，同比增長57.2%；毛利率34.6%，同比下降了5.5個百分點；歸母淨利潤1.77億元，同比增長60.16%；淨利率約18.5%。

相比以往，這份财報中收入結構第一次分了四大闆塊，智能化工程服務和達安健康服務首次入表。這也讓奧園健康在整體業務鋪排上有了更多思考。

郭梓甯表示：“在今天特殊的市場環境和疫情的情況下，所有的商業模式都将面臨健康發展的問題”。為更好應對未來市場挑戰，管理層思考得出十三個字的戰略方針：健康發展、聚焦主業、重塑内生力。

這些方針的具體操作也在會上被多次讨論。其中在規模擴張上，奧園健康有了新的動向。在完成全國重要區域布局和業務線鋪排後，鄭炜表示：“奧園健康已經全面進入到增量時代”。

500萬平米外拓目標

截至期末，奧園健康在管理的收費建築面積約4400萬平米，同比增長1.8倍，合約面積約8400萬平方米，範圍涉及國内22個省、直轄市及自治區94個城市的454處物業（含案場）。

商管方面共向41個商場提供商業運營服務，合同總建築面積約為190萬平米，期内新增合同建面約15萬平米，在管總建面約為89萬平米。

其中，訂約向25個合同總建築面積約為110萬平方米的商場提供開業後的商業運營及管理服務。商業運營服務分部新增的合同建築面積合計為14.9萬平方米。

去年奧園健康以收並購作為主要增長策略，收購的樂生活、甯波宏建及北京博安相繼並表並産生利率。

今年上半年則停止了收並購步伐。對此，管理層解釋道：“因為我們在每一個發展的階段要采取不同的策略。”

據介紹，目前奧園健康在物業管理方面基本完成全國重點區域布局，包括大灣區、環北京區域和長三角區域；管理業态也完成從傳統住宅到醫院、公建、産業園等非住宅領域的拓展。

“奧園健康在今年下半年會全面進入增量拓展模式”，鄭炜表示，管理層為團隊設置了一個較高的外拓目標，初步定為500萬平米。這基本是奧園健康從地産主業獲取的管理面積的近似值。

在收購標的的選擇上，陶宇稱，“當然也不限于傳統的物管，我們在考慮一些關于商業運營的企業的並購的計劃”。商管上主要是對城市的能級提出要求，嘗試拓展一線城市的運營服務，以及拓展業務差異化的商業運營布局。

非住宅資産将是奧園健康擴張的主攻方向。鄭炜強調：“下一階段的重點是更加傾向于産業化第三方資源的獲取。”

其解釋稱，現在住宅項目的拓展不是一個特别好的方向，因為比較好的標的和資源基本上已經被整合殆盡，好的資源會選擇單獨上市，不會選擇被整合；而整合後投後管理也是一個很大的挑戰。

“現在關注的領域尤其是産業型的公共服務設施，包括醫院、學校、産業配套的科技園區等，這些與奧園健康以及中國奧園的核心競争力非常相關”，比如城市更新的商圈改造等。

5月6日，奧園健康與奧園城市更新集團進行戰略合作簽約，旨在為母公司主導的城市更新項目提供前期策劃及後期運營等服務。預計合作框架确定後，奧園健康管理面積将新增超千萬平方米。

不過上半年，奧園健康暫時未錄得來自前期城市更新項目的收入。有投資者向觀點地産新媒體表示，管理層于業績會上透露，目前雙方已有項目在對接過程中。

奧園健康的毛利率多保持在30%以上，只不過當前收並購的區域差異也會帶來毛利率上的波動。期内其毛利率錄得34.6%，同比下降了5.5個百分點。

下降的主要原因是去年收並購的樂生活和甯波宏建位于北方區域，整體的毛利水平相比南方地區略低8%左右，由于樂生活的體量較大，整體拉低了上半年大概5%的毛利率水平。

劉江濤表示：“整體毛利潤水平保持在30%到35%這樣一個空間，我們是非常有信心的。”這有賴于後續加強投後管理，整合樂生活、甯波宏建及北京博安原有項目，降本增效。

但管理層亦坦承，“如何在物管的第三方擴張上将競争力體現出來，這是我們下一步要考慮的問題。”

智慧化、大健康首入表

本次财報中，收入結構第一次分了四大闆塊：物業管理服務、商業運營服務、智能化工程服務及大健康服務的收入分别占總收入79.8%、15.6%、3.6%和1.0%。

主要業務物業管理上半年收入約8億元，較去年同期大幅增長101.6%。其中物業管理服務收入占比為65.5%，收入約5.2億元，同比大幅增長124.8%，主要由于在管的收費面積增加所致；增值業務收入占比提升至18.7%，則主要由于增加了多種多樣的社區多經服務所致。

不過，在物管行業發展迅速且需要不斷細化拓展服務邊界的當下，物業企業仍然需要更多深層次的思考。

值得注意的是，在物管的多種經營方面，鄭炜提出了新的思路——過往物管項目都是在交房之後才提供服務，我們現在的想法是把物業服務向前置，甚至介入到房地産主業的項目策劃、銷售、交付驗收等各個階段，並在其中深耕傳統社區的增值業務。

而城市更新涉入，“有可能在規劃這個商圈的時候，我們的招商團隊就已經進去了，跟大家一塊兒來讨論這個事情該怎麼做”。

商業運營服務方面，上半年該業務收入約1.6億元，同比增長16.2%，占總收入的15.6%，收入占比有所下降。

有業内人士表示，這主要受疫情影響，招商活動和商業化運營遇到挑戰；此外因區域布局較分散，綜合疫情影響及過往經營情況，整體的利潤率有所下降。

不過管理層在會上則着重介紹了積極的表現——購物廣場在今年陸續開業，收入增加約32.1%至3350萬元。2021年上半年新開業的威甯奧園廣場、大埔奧園廣場及寶應奧園老東門示範區，入住率達94%以上。

在商業運營的收入和利潤提升上，管理層更關注到的是消費群體的轉變。

“90後和00後到底喜歡什麼，将會是我們商業綜合體未來運行需要考慮的重要問題，因為他們将會成為消費主力。”這也是目前管理層強調“商業+文化IP”重要性的原因。據了解，目前廣州奧園城市天地已經應用國潮IP概念，對客流量和租金水平有了明顯提升。

此外值得注意的是，智能化工程服務及大健康服務都進行單獨立項，意味着後續有橫向擴大該兩項業務的打算。

其中在大健康領域的角色和業務定位上，管理層确定了其資源整合和産業賦能的職能，主要為地産賦能提供咨詢、規劃以及資産增值和去化的服務。

“大健康是一個很大的範疇，我們不會拘泥于某一個領域”。

鄭炜透露：“我們會與産業基金合作，孵化大健康闆塊中的細分資源闆塊，並将其應用于現有小區的商業生态圈，同時我們會積極引入外部産業資源，引入社區生态，共建小區。”

而在智能化工程服務業務方面，鄭炜表示，其将親自領導布局，“通過賦能獲取相關的咨詢、顧問和相關增值業務分成的收入，開拓的業務比如送餐、社區養老中心運營等。

在增值業務方面，今年奧園健康更關注的是社區新零售，這要求奧園健康有強大的供應鍊平台。

據介紹，奧園健康将就此與互聯網巨頭合作，包括拓展布局。鄭炜表示：“我們會以前所未有的聚焦，關注科技和數字化為物業管理帶來的變化”，這些思考的最終目的是真正做到降本增效。

鄭炜賣了個關子：“去年我們社區新零售大概做了1000萬元的收入，今年能做多少？大家可以拭目以待。”

以下為奧園健康生活集團有限公司2021中期業績發布會現場實錄：

現場提問：今年公司拆分了智能化工程服務及大健康業務的收入，也看到增速不錯，請問這兩個闆塊未來的成長是怎樣的？未來盈利能力如何？

鄭炜：智能化也就是智能化社區和智能化建築，以及數字化改造。我們在整個奧園健康内部布局了一家新公司，叫新奧達，這家公司專門提供相關的服務和工程的施工，包括一些技術解決方案、算法、雲服務，目前情況來看，經營的效果還是非常好的。

科技類的服務或者智能化的服務有兩個先決的條件或者重要的因素，第一個就是看團隊，團隊的科研水平、工程施工能力、對技術未來的發展方向的把握非常重要。嚴格意義上來講，地産行業和物業行業的智能化服務公司實際上是一個跨界公司，它既需要懂物業、懂地産，也需要懂算法、懂互聯網、懂智慧社區，懂優化推薦，懂各種智能硬件，所以它對人的素質要求是非常高的一個領域。在奧園健康的智能化的體繫里面，我會親自領導智能化業務的布局。

對于其它的增值服務的業務，包括大健康業務，我們現在的定位非常清楚，大健康是一個很大的範疇，我們會不拘泥于某一個領域。

現在我們做得比較有特色的是社區養老、居家養老的模式，我們把它定義為一個大健康賦能的職能，通過賦能獲取相關的咨詢、顧問和相關增值業務分成的收入，它賦能的房地産項目越多，收入就會越大，所以這完全取決于未來我們的大健康項目的賦能，同時它自身也會跟政府、養老社區中心開拓自身的業務，比如說送餐業務、社區養老中心的運營，這一塊就看政府在規劃的時候對它實際運營的測算，我們只要達到了這個運營測算的水平就算達標。

現場提問：公司未來打造内生力的具體策略有哪些？

鄭炜：傳統的物業上市公司，大家主要講的收入增長來源是來自于地産主業的資産注入，嚴格意義上來講，這個叫寄生模式，不是内生模式。奧園健康希望在未來能夠培養出一種内生力的模式。

這種模式包含兩個層面，一個層面是底層資産。我們希望通過第三方的拓展，包括一些産業的布局，底層資産逐漸變得開放、公開、透明，當底層資産來自主業和第三方的比例達到一定占比平衡的時候，我們就會逐漸衍生出具備自身盈利能力的可能，而不是等待着主業來哺育，甚至在未來我們還能反哺地産行業，幫它做一些前期的設計和賦能。

第二層面，從現在看，多種經營是現在物業公司的一個重點所在。大家為什麼這麼重視多種經營，其原因是由于多種經營不會局限于社區。多種經營帶來的最大好處是，其實與一些互聯網創業公司相比，互聯網創業公司積攢100萬的種子用戶要付出幾個億甚至幾十個億的代價，而物業公司天然就有幾百萬的用戶、幾百個社區，我們培養一些種子型的業務或者新型的業務，天生就有種子用戶，我們把這個種子用戶運營好，再拓展到小區之外，做得更大更好，越過了互聯網公司早期創業的那一步，所以在這個角度我們更容易培育新的優質資産，也不排除這些新的優質資産在資産市場上變現、上市，或者是被收並購，擴大我們的優質資産的規模。

總體來看，我們的内生力源自于底層資源的設計和對多經業務的布局，這兩點缺一不可。

現場提問：公司上半年34.6%的毛利率較去年同期下降了5.5個百分點，原因是什麼？新增的收購標的會否對公司整體利潤水平産生影響？

劉江濤：奧園健康整體的毛利率34.6%，在行業内是一個比較高的水平，當然跟去年同期比較，今年的毛利率确實是有所下降。

下降的主要原因是，我們去年收並購的樂生活和甯波宏建位于北方區域，整體的毛利水平相比南方地區是略低的，大概相差8%左右。由于樂生活的體量也較大，整體拉低了大概5%的毛利率水平。

除此之外，去年上半年由于疫情的影響，政府對社保、公積金有所減免，這部分大概有2500萬元，這部分的減免我們今年也通過組織優化和架構調整，以及區域合並等措施把它拉平了，所以總體來說主要還是由于收並購的區域差異所造成整體毛利有所下降。

但是我們通過對樂生活、甯波宏建等投後的項目進行管理優化，以及各種管理工具、繫統的導入，我們非常有信心這些項目會逐漸跟南方區域的毛利水平保持一致。我們對奧園健康整體的毛利潤水平保持在30%到35%這樣一個空間是非常有信心的。

現場提問：母公司在市場調控的壓力下，對奧園健康的運作跟管理是否有影響？特别是在三舊改造方面，奧園健康跟母公司有沒有什麼合作發展的機會？

郭梓甯：母公司上半年的業績情況，還是令大家比較滿意的。當然，政策的因素對房地産會造成一定的沖擊，對其它行業也是一樣。奧園由于提前布局了城市更新、三舊改造，在差不多10年前就開始涉足三舊改造的項目，所以對母公司未來的發展會源源不斷提供優質的土地資源。

通過這幾年的拓展，我們手頭上掌握的三舊改造項目有70多個，而且99%集中在大灣區，這些項目轉化後的可售貨值達到7500多億。随着這些舊改項目的轉化，對奧園健康也是一個很好的帶動，一方面增加了項目，物業管理的面積就會增加，服務的人口也會增加，多種經營的市場又會加大，對物業管理非常利好。

另外對商業運營、商管這一塊也會帶來很多的機遇。因為目前進行三舊改造，政府和村民都會要求我們導入産業，此外回遷給村民除了住宅以外，還要返還一部分商業、産業的物業，這些物業返還後，我們的商業管理公司就可以幫助這個村進行招商運營，又增加了我們的業務量。

我們6月底就取得了一個規模非常大的項目，是東莞松山湖片區綜合城市運營的服務商資格，這個項目有10平方公里，我們成為綜合運營商之後，會将整個10平方公里進行策劃、規劃，然後進行招商、建設、運營。這也給我們奧園健康以及其它産業帶來好多的業務。