觀點直擊 | 楊劍：市場充滿挑戰 商票納入監管對中梁影響不大（實錄）

觀點地産網 “今年上半年，随着中國房地産價格與交易量從去年同期的低位恢復，房地産政策調控加強。”中梁控股董事長楊劍在中期業績發布會上總結了地産人的上半年。

雖然政策不斷收緊，房地産行業出現流動性緊張甚至債務違約的現象，但另一方面，行業發展危中有機。

這還是一個好時代，但也是一個多變的時代，楊劍的話語總是充斥着兩面，在逆境中尋找希望，在優勢中尋找不足，對中梁來說亦是如此。

規模曾經是致勝的法寶，但在這個時代似乎遠遠不夠，中梁也在調整适應這個變化，“穩健”與“平衡”發展成為了楊劍口中的新目標。

據觀點地産新媒體了解，中梁上半年完成合同銷售950億元，按年增長40%，完成2021年銷售目標1800億元的53%，平均去化率70%，回款率85%，銷售均價為每平米12600元。

楊劍表示，對完成年度1800億元的合約銷售目標充滿信心。

2021年上半年，中梁控股收入329.1億元，同比增長38.5%；歸母核心淨利14.97億元，同比增長14.5%；毛利潤68.3億元，同比增長27%。

整體來看，中梁各項指標的增速都屬于一個相對合理的區間，沒有了過去埋頭狂奔的幾何式增長，也沒有陷入退步的怪圈，中梁正不斷褪去“黑馬”的標簽。

不依賴集中供地

今年上半年，中梁全口徑買地總金額為408億元，總貨值1020億元，共獲取67宗土地，平均地價5100元/平方米，地貨比約2.5。

今年年初，集中供地政策的出台改變了房企們過去的玩法，但本身並不在強一二線城市拿地的中梁，並不依賴這部分城市，受到的影響比起同體量的房企而言要小得多。

過去，中梁依靠低層級城市的牛市成功進入TOP20，但随着棚改和返鄉置業的紅利消逝，中梁也在主動轉道二三線城市。

在上半年拿地中，二三線城市占比89%，中梁的發展邏輯也在發生改變，向更安全的城市靠攏，這部分城市保證了中梁的去化和周轉。

集中供地城市在上半年拿地占比約為19%，雖然中梁正在向高層級城市改變，但在一些傳統的房地産熱門城市，中梁仍不會過多參與，所以也避開了部分沖擊。

值得注意的是，中梁這批土地的平均溢價率大約在25%，這個數字處于行業中較高的位置，由于中梁快周轉的追求，其在土地儲備上的緊迫性還是相對别的房企更強。

拿地溢價的高與低随之影響的便是毛利率表現。在速度與利潤之間，中梁過去一貫的選擇都是以周轉為重，所以公司毛利率一直也在20%左右徘徊，仍有一定的改善空間。上半年下降到了20.8%，預計全年将維持這個水平。

針對潛在可能的“第四條紅線”拿地銷售比，全年來看，中梁拿地銷售比例會比40%更低一點，大概在30-35%之間。

中梁在嘗試進一步拓展多元化投資，通過産城、商業、收購等形式增加土地儲備，在多元化拿地方面實現25%的比例。執行董事及聯席總裁何劍稱，未來這部分的比例還有希望進一步得到提升。

在區域布局上，長三角占投資總額51%；其次為中西部占比18%；海峽西岸占比12%；環渤海占比10%；而珠三角占比9%，呈現了一個銷售額和總土儲分布大致相同的區域布局，長三角為主，中西部次之，剩余幾個區域占比偏小。

截至年中，中梁全口徑總土地儲備約為6600萬平方米（含已售的建築面積），土儲平均成本為人民币4400元/平方米。可售資源方面，總可售土儲面積4180萬平方米，總可售土儲貨值5000億元。

從城市能級來看，中梁逐漸完成了全國化的布局和城市轉型，未來可售貨值中二三線城市占比89%。

新升任聯席總裁的何劍表示，中梁整體投資方向從“擴張”轉向“深耕”，中梁的投資布局不完全依賴集中供地，關注二線城市的同時注意都市圈内的三線城市，保證安全與利潤。同時，中梁還留有部分資金到下半年進行投資。

另一方面，合作也是中梁破局的重要手段。何劍透露，公司全面提升與行業頭部房企、地方龍頭企業的合作。

當然，與之帶來的便是少數股東權益分食公司利潤的抉擇。财務總監遊思嘉表示，長三角房企合作度比起其他區域房企是比較多的，中梁現在權益比例是40：60左右，随着未來利潤的結轉，慢慢會提升到50:50左右，這也是大多數房企主流的趨勢。

商票影響不大 繼續降杠杆

相較于投資拿地上的轉身，中梁在财務上做改變面臨的困難顯然更大，過去較為臃腫和復雜的債務結構雖然幫助了公司成長，但也帶來了一定的副作用。

三條紅線上，中梁保持了“黃檔”，踩中了一條紅線，剔除預收款項後的資産負債率下降到了79.3%，但距離監管要求的70%差距較大，仍需要一定的時間才能回綠，而中梁也沒有給出一個具體的時間表。

目前，中梁合約負債的規模大約在1300億元左右，而高周轉對于中梁來說是一個必不可少的環節，所以這個負債規模對中梁來說稍顯笨重。

從另外兩項指標來看，淨負債率從2020年年底的65.8%下降到56.1%，非受限現金短債比1.2倍，均有所優化。

截至上半年末，中梁有息負債546億元，相對去年年底略有增長。在具體的債務結構中，中梁短債的比例雖有下降，但仍然偏高，占到了42%，而國内非銀的比例也是有所下降，但仍占到25%。

“假設到年底或者明年年初有新的發債機會，我們會考慮。但是對我們來講，不會形成一個風險。同時，我們也會密切觀察其他大房企現在流動性問題的解決方案。”

目前，中梁融資成本也下降至8.3%。遊思嘉表示，中梁在下半年和明年會做大量的減債務和穩債務的工作，進一步降杠杆。

首先，中梁會把境外364票據余額減低不少于2億美元，中梁已經為下半年兌付準備好了自有資金。在未來12個月以内，對于境外364票據的存量，中梁會把它從現在到45%左右減低到25%。

目前，中梁的融資渠道主要為國内開發貸，國内非銀行貸以及境外美元債，而在境内債券市場的渠道比較少。

關于近期大熱的商票方面，在5月份的時候，上海中梁曾陷入一筆商票的兌付糾紛，随後進行了全額兌付。

遊思嘉表示，中梁商票規模在業内來講應該算是很少。

“去年年底，中梁的商票規模在6億元左右，上半年已經下降到4億元左右，我們的商票都是跟供應商相關，都是按時兌付的，今年之前有一些說法都是誤傳，我們的商票金額非常少。”

對于商票可能被納入監管，遊思嘉稱，這對中梁的影響也不大，我們會按國家的要求來做。

從上述幾組重要的财務數據不難看出，中梁也在努力一步步降杠杆，減少對于債務的依賴，雖然效果仍未太顯著，但對于過去曾面臨更大危機的中梁來說，只有一個選擇“相信過程”。

楊劍表示，在“房住不炒”的總基調下，貨币政策依然偏緊，預期下半年房地産市場仍然充滿挑戰。

以下為中梁控股2021年中期業績發布會問答實錄：

現場提問：請問土地供應“兩集中”新政策對中梁有什麼影響？中梁在土地市場如何确保自身優勢？下半年有什麼樣的拿地計劃？

何劍：中梁致力全國布局，深耕都市圈，不依賴集中供地城市。上半年土地投資總額約人民币408億元，共獲取67土地項目，總建築面積約為793.7萬平方米。在上半年買地投資中，來自集中供地政策的二線城市占土地投資總額約19%，其他二線城市占比14%。其余的土地投資總額，三線城市占比55%，四線城市占比約11%。

中梁已經進入超過150個城市，有不少可投資的二三線城市，我們遵守嚴格的土地收購流程和標準，因此並無購入競争激烈、成本過高的土地，不符合我們的投資標準。加大力度拓資多元化買地，透過産城、商業等增加優質土儲，多元化買地占約25%，未來随着各大區深耕，産城勾地比例有望進一步提升。

現場提問：少數股東權益增加較快，中梁是否往後會繼續維持與房企較多合作的趨勢？未來第二批集中供地或限溢價15%等政策對公司有無影響？近期有龍頭房企出現流動性問題，對公司的發債或融資可有影響？

遊思嘉：關于少數股權的情況。我們本質上是以長三角為中心的房企，長三角買地的模式一般都是以招拍挂或者是收並購為主。長三角房企合作度比其他區域包括珠三角房企是比較多的，所以你會發現無論是少數股權權益或權益比基本上都能看出來。

少數股東權益的話，上市以來我們的股權融資還是做得比較少，現在比例是40和60左右，随着未利潤的結轉，我們慢慢會提升到五五左右，基本上我們看長三角房企趨勢也應該是往五五方面發展，包括很大的房企也都在五五左右的一個趨勢。

關于供地情況，集中供地現在涵蓋的是22個城市，4個一線城市，18個二線城市，基本上在二季度都做了首輪供地。政策導向的話，第二批個别城市甚至很多城市這個政策可能會做一些微調。

我們對于集中供地的18個二線城市依賴度並不太高，而且集中供地因為限價，我們一般不一定會做並表的，未來的話我們也會觀察政策的一些進展。

合理預期是，第二批集中供地對價格的競争度以及限價的這個嚴謹度，預計到時競争沒有第一批這麼激烈，當然還有待觀察。我們現在有80%拿地的途徑都是非集中供地的城市，所以對我們來講的話，無論是風險還是利潤受影響不算過大。

關于房企最近出現的一些流動性問題，我覺得首先國家政策導向還是很清楚的，就是希望房企降杠杆、穩負債。中梁的融資渠道主要是三個，是國内開發貸、國内非銀行貸以及境外美元債，我們在境内債券市場的渠道是很少的。

在這種情況之下，應該短期之内預期境外發債市場應該不會太快重新開放，所以現在重新發債的窗口，我們覺得還是比較被動。在這個大環境之下，我們會安排下半年到期的美元債還款，用自身的現金流來做還款。随着半年持續還款，我們境外美元債的總量，應該會下降到一個非常成功的水平。

假設到年底或者明年年初有新的發債機會，我們會考慮。但是對中梁來講，我們覺得不會形成一個風險。同時，我們也會密切觀察其他大房企現在流動性問題的解決方案。

現場提問：最近行業不少地産公司裁員不斷，還有不少公司裁員比例較大，中梁在優化人員和組織架構方面會怎麼考慮？

陳紅亮：今年中梁調整幅度不大，組織架構整體穩定。但對内部人員提出了更高要求，控編制、優結構雙管齊下，以此提升人效，實現員工收入的增長。

控編制，減少外部招聘，充分挖掘内部人才資源，充分給内部人員機會。控編制的核心是人才的精細化管理，為了适應和匹配當前企業發展規模和現狀。控編過程中，中梁同步推出了内部“涌動計劃”，就是讓人才在組織内部流動起來。在精細化管理，明确職責權限之下，中梁始終強調内部員工的穩定性。

事實上，上半年中梁骨幹加薪比例接近11%，遠超同期行業其他企業。而2021年中梁整體薪酬包也增長了3.4%。中梁一直堅持符合中梁價值觀、志同道合的人，願意長遠發展的，公司會給予足夠的激勵。

現場提問：中梁的商票規模是多少？商票會否納入“三條紅線”？

遊思嘉：中梁現時商票規模很少，去年年底6億元，上半年已下降為人民币4億元，全部按時償還。暫時沒收到政府通知要納入，就算計算，對“三條紅線”的影響不大。

如果需要，我們會按照國家要求來做。