7月物流地産運營發展報告·觀點月度指數

觀點指數 國内中東部多個地區在7月份遭遇台風天氣帶來的強降雨，運輸環節受阻，倉庫進出庫速度減慢，部分受災嚴重地區停止出入庫作業。

數據上看，中國物流業景氣指數較上月有較大程度回落，但仍位于景氣區間。倉儲指數跌落至荣枯線之下，倉儲業務7月明顯進入衰退期。不過企業對未來業務仍保持樂觀，後市需持續關注天氣變化的影響。

本月，國際投資者對物流資産的青睐是可見的，普洛斯在中日兩國同步完成了物流基金的新募集；ESR則繼續增持中國物流資産；黑石方面公布了旗下中國物流平台龍地物流的CEO人選。

倉儲指數跌落至荣枯線下，極端天氣影響顯著

根據中國物流與采購聯合會發布的數據，2021年7月份中國物流業景氣指數為50.3%，較上月回落4.3個百分點；中國倉儲指數為49.1%，較上月回落4.1個百分點。

數據來源：中國物流信息中心、觀點指數整理

7月，受高溫多雨等季節性因素影響，中國物流業景氣指數較上月有較大程度回落，不過仍位于景氣區間，倉儲指數則已經跌落荣枯線之下。

倉儲業務在7月明顯進入衰退期。國内中東部多個地區在7月份受到台風天氣帶來的強降雨影響，運輸環節受阻，倉庫進出庫速度減慢，部分受災嚴重地區停止出入庫作業，倉儲業務活動受到較大沖擊，業務量顯著下滑，庫存周轉效率明顯降低。

反映到具體分指標，7月份倉儲業務量指數為48.9%，較上月下降3.3個百分點。平均庫存周轉次數指數為49.5%，較上月下降7.6個百分點。

數據來源：中國物流信息中心、觀點指數整理

由21類商品組成的2021年7月期末庫存指數為48.3%，較上月回落3.3個百分點，反映出庫存水平有所下降。

分品種來看，生産資料類商品中，鋼材、有色、化工、建材、機械設備類商品庫存較上月有所回落；生活資料類商品中，家電、農副産品類商品庫存較上月有所回落。

另外，主營業務成本指數為52.7%，較上月下滑7.4個百分點，但仍位于荣枯線以上。該指數上月剛創下四年來新高，本月仍位于擴張區間，表明在暴雨災害的影響下，企業成本支出較前期繼續攀升。

在此背景下，企業利潤出現顯著下滑，7月業務利潤指數為45.7%，較上月下降9.4個百分點，未能延續之前四個月以來連續上漲的态勢，降幅較為明顯。

從後期走勢看，業務活動預期指數為57.4%，較上月上升0.2個百分點，仍位于高景氣區間。反映出企業對未來業務恢復正常保持樂觀，但後市仍需持續關注天氣變化的影響。

從全國倉庫需求看，根據物聯雲倉數據，7月一線城市需求面積61.22萬平方米，環比下降22.5%；二線城市需求面積34.19萬平方米，環比上漲35.8%；其他城市需求面積5.09萬平方米，環比下降19.5%。

數據來源：物聯雲倉、觀點指數整理

從倉庫報價的數據上看，一線城市倉庫報價35.88元/平方米/月，環比上漲3.1%；二線城市報價27.04元/平方米/月，環比上漲2.2%；其他城市21.58元/平方米/月，環比上漲6.5%。

總體而言，盡管除二線城市外，各線城市倉庫需求均較6月有相當幅度的下跌，特别是一線需求下降較顯著。但在倉儲報價上，仍然持上升的姿态，表明倉庫業主對後市的信心是充足的，對倉庫租賃業務的恢復保持樂觀。

普洛斯中日兩國同步擴募，黑石對物流資産繼續看好

全球投資人對物流基礎設施資産持續看好，普洛斯和ESR都在近期有較多的資本動作，包括但不限于整合地區新投資平台、投資基金擴募等。

普洛斯投資于物流不動産的私募收益型基金新增募資超18億美元，涉及普洛斯日本收益基金（GLP JIF）和普洛斯日本收益夥伴基金I（GLP JIP I）兩支。

其後普洛斯還完成了旗下普洛斯日本不動産投資信托基金（普洛斯J-REIT）首次面向國際和日本投資者人的全球加速發售，募集資金280億日元（按發行價計算，約2.5億美元）用于收購東京都市圈及大阪地區4處位置優越的現代化物流基礎設施。

另外，在中國，普洛斯于28日宣布中國收益基金III（China Income Fund III）完成募集，總投資規模約為45億元人民币。該基金投資的資産為位于上海、天津、成都、蘇州、無錫以及常州的11處完工且穩定運營的先進制造産業園及倉儲物流園。

普洛斯模式下，基金管理收益和投資收益才是營收主要部分，與普洛斯有諸多牽連的ESR對這套模式亦是把握純熟。

ESR于7月6日增持中國物流資産600萬股或0.17%，每股平均價3.329港元，涉資1999.7萬港元。ESR于2018年起投資中國物流資産，經過3年時間的持續加碼，加上本次的增持，ESR對中國物流資産最新持股量已增至18.1%。

近年黑石集團對中國市場上各類物業資産亦顯露出濃烈興趣，其在7月中旬為旗下中國物流平台龍地物流公布了聘任黃詠祥為首席執行官，這是龍地首次聘任該職位的高管。黃詠祥在入職龍地前成功主導了多個並購項目，在國際大宗交易上擁有豐富的經驗，且擅長參與復雜交易，而這正是黑石投資理念下最需要的能力。

普洛斯、ESR和黑石都是典型的輕資産模式，投入少、回報大，以基金管理和投資業務的營收作為主要的收益組成部分，因此決定了其必須不斷擴大資産管理規模，三家公司都明确表示會加大在中國物流市場的投資，同時日本、澳洲、韓國的物流資産亦在重點關注之列，亞太地區的物流收並購市場競争已進入白熱化。