觀點直擊 | 中南建設：堅持土儲緊平衡 争取明年到綠檔（實錄）

觀點地産網 在這個房地産的“冬天”，中南建設交出的半年成績單同樣令市場關注。

今年上半年，中南建設營業收入384.8億元，同比增長29.6%；公司歸屬于上市公司股東的淨利潤17.5億元。

在當天舉辦的業績發布會上，中南建設董事長陳錦石和總經理陳昱含、副總經理兼财務總監辛琦，董事會秘書梁潔出席會議。

陳錦石說：“從我的角度，我們中南建設上半年的成績是很滿意的，也是很不錯的。”

在他看來，從去年7月份開始“三條紅線”，再加上随後的調控，樓市放貸基本停滞且樓市疲軟的情況下，“中南建設完成的業績，我認為還是很滿意的。”

陳錦石多次提到了滿意和相信，一方面是重新給中南注入了一定的信心，另一方面也是對陳昱含接班的肯定和鼓勵，他也不忘單獨表揚女兒陳昱含的表現。

“我相信陳昱含在過去的五六年進步很多，今後會更老練，更有能耐經營好中南置地，經營好中南建設，進而會逐步經營好中南集團。”

在今年年初業績會上，陳昱含用“越過山丘”形容中南未來做大轉向做強的過程，而這次半年報将會是她執掌下的第一個山丘。

對于未來，她表示：“行業的競争從百米沖刺變成一場馬拉松，這個時候一定講合理的配速，講自我的節奏，講自我的定力，這是長期主義的展現。”

毛利率下降是趨勢

董事會秘書梁潔在業績會伊始便對市場最關注的淨利潤問題做出了解釋。

今年上半年，中南建設的房地産業務收入273.8億元，同比增長31.5%，在全部收入占比68.3%，建築業務收入113.5億元，同比增長17.2%，在全部收入中占比28.3%；其他業務收入13.5億元，同比減少19.7%，在全部收入中占比3.4%。

細分來看，中南建設的主要兩項收入房地産業務和建築業務都有明顯增加，僅有占比不高的其他收入有所下降。

由于房地産合作權益以及並表的特殊性，房地産有不少項目如果是非並表的話是通過投資收益體現收入。

事實上，在同天舉辦業績會的德信中國也同樣面臨收入大幅增長，歸母淨利潤卻面臨下跌的局面，兩者的原因有些許相似，主要是結轉結構的問題，前者上半年實現收入約130.71億元，同比增長68.5%；公司擁有人應占利潤約6.3億元，同比下滑約9.98%。

上半年，中南並表的竣工項目相對顯著增加，這正是由于並表比例的提升，所以公司上半年的房地産業務收入還能實現31.5%的增長。

同時，由于非並表項目結算大幅減少，帶來的投資收益也減少，導致公司整體歸母淨利潤下降，去年投資收益達到17.67億元，而今年僅有6.78億元，差了近10億元。

整體來看，中南上半年竣工面積395萬平方米，同比下降25.0%，僅完成2021 年度竣工計劃的32%，完成比例和實際對比數值相較去年都有所下降。

陳昱含表示，在調控升級且公司結算資源不多的情況下，中南難以實現年初定下的91億元利潤目。

雖然無法達成預期目標，但陳昱含還是給投資者打了一劑強心針，“雖然竣工規模相比2020年下降7%，但是因為並表比例提高，總體來說，還是有利潤實現增長的可能性。”

在具體的利潤指標上，由于受建築行業原材料價格上升影響，上半年中南綜合毛利率16.31%，同比下降0.97個百分點，其中房地産業務毛利率微跌至19.06%，與去年接近。按照行業的看法，毛利率下降是一個趨勢，預期将在今明兩年見底。

另一方面，由于上半年投資收益減少，導致中南權益淨利潤率4.54%，同比下降2.36個百分點，當然公司費率也有不同程度上升，銷售費用率微漲至2.5%，财務費用率上升至1.49%。

再加上中南去年淨資産增加較快，中南上半年加權平均的淨資産收益率5.99%，下降的幅度比權益淨利潤率更大。

謹慎的土地策略

今年上半年中南新增項目41個（去年同期45個），規劃建築面積合計699.9萬平方米，同比增加1.7%；新增項目平均地價約4，100元/平方米，比去年同期下降約7.1%。

與去年同期的拿地數據對比，中南整體的拿地數額並沒有太大的變化，合計土地價款289.52億元，與去年同期相比有所減少。

面對集中供地在政策端的改變，中南的土地策略主要發生了3點變化。

首先是城市能級的下沉，中南主動将戰線重新拉回到較為熟悉的三四線戰場，避開部分土地熱門城市，按面積計算三四線城市占比78%，長三角占比40%。

其次，中南加大了多元化拿地的比例，上半年通過股權收購項目增加到11個，而去年同期為4個。

此外，中南上半年新增土儲最大的一個特點是權益比例的下降，權益項目低于50%（含50%）的項目共有26個，而有5個權益比例也僅在51%。

對于未來拿地，陳昱含說：“從來沒有一個餓死的，只有撐死的，對我們來說，審慎經營會放在第一位。”中南會合理下沉，規避熱點的方式更多投資在非兩集中城市，能給公司帶來更多騰挪空間。

截止2021年6月末，中南全部開發項目505個，其中在建項目規劃建築面積合計約3193萬平方米，未開工項目規劃建築面積合計約1547萬平方米，可竣工資源總面積4740萬平方米，其中一二線城市面積占比約33%，三四線城市面積占比約67%。

由于中南奉行較為謹慎的土地策略，導致公司在拿地上是有一定的緊迫性，中南通過主動下沉三四線、加大多元化拿地比例以及合作項目的基礎上，謹慎的度過了較為迷茫的上半年。

陳昱含表示，中南堅持土儲緊平衡的戰略，公司拿地銷售比不高，在目前來說，地價和房價都在受限的當下是意義非常重大的。

市場關于中南的另一個疑慮主要出現在布局，是對三四線樓市熱度的不确定。

2021年上半年公司房地産業務實現合同銷售金額1089.8億元，同比增長33.9%，銷售面積790.1萬平方米，同比增長29.7%。平均銷售價格13793元/平方米，同比增長3.2%。

年初，公司定下了2500億元的目標，上半年僅完成了43.59%。

陳昱含表示，由于政策調控和疫情的原因，中南要實現全年10%的銷售增速，确實是存在壓力的，公司會争取合理的增速。

争取明年到綠檔

銷售與拿地與中南的财務表現息息相關。随着三條紅線中對拿地銷售比不得超過40%政策的逼近，房企們需要做到更平衡。

截止上半年，中南總負債3206.9億元，比年初增加3.2%，有息負債767.6億元，比年初下降3.9%，占總負債的比重23.89%。其中銀行貸款占比約53%，非銀行金融機構貸款占比約30%，債券占比約17%。

雖然有息負債整體呈現了下降的趨勢，但是中南的非銀占比從過去的22%上升至了30%，這部分負債往往是高息貸款，也是房企們調整債務結構時力主削減的方向。

财務總監辛琦表示，今年整個融資環境，直融的難度會相當大。信托融資都是基于項目層面，會有土地作為抵押然後利用回款作為還款，後續會用開發貸做置換作。

今年上半年，中南少數股東權益達到237.8億元，相比年初增加了21%，主要來自于合作公司的注冊資本增加和並表合作項目公司。

針對很多投資者會關心少數股東權益和明股實債的問題，梁潔否定了這種可能性，“我們是不存在這種情況的，雖然公司融資里面，存在一些在股權回購的融資，但是這一類都是放到有息負債，而不是放到少數股東權益里面。”

三條紅線方面，中南剔除預收賬款後資産負債率為77.42%，比上年末下降1.27%；淨負債率95.27%，比上年末下降2個百分點；非受限現金余額269.7億元，現金短債比1.03。

中南依舊保持了黃檔的數字，踩中一條紅線，不過無論是淨負債率和非受限現金短債比都處于監管要求附近，淨負債率距離100%只有不到5個百分點的距離，而1.03相較1的標準屬于剛剛達標。

而在踩中的剔除預收賬款後資産負債率紅線上，距離監管要求的70%仍有不小的差距，且由于中南的特點一定程度上依賴合同負債，但公司還是給出了明确的時間表，“希望到明年的時候能夠實現三條紅線全部的綠檔。”

以下是江蘇中南建設集團股份有限公司2021年中期業績發布會問答實錄：

現場提問：随着各地集中拍地政策調整，公司在拿地策略會不會有改變？未來1-2年，在行業強管控的背景之下，公司的整體戰略會不會進一步優化？

陳昱含：這是對國家形勢發展的問題，這個問題在整個拿地策略上還是堅持在城市輪動上尋找機會，同樣運用輪動的布局，在尋找在獲地端口上可以找到一些空間，總體說，這個問題可能後續有一些更深入的問題做更多的探讨。

現場提問：公司非銀機構的負債也有一些，最近國家對于信托收的比較嚴，相對信托類負債以後再獲取的可能性以及少數股東權益最近政策對私募股權投地産有一些限制，未來這塊會不會有一定的風險？關于拿地，公司土地儲備相對少一點，現在土地競争比較激烈的情況下，會不會面臨有些時候拿不到地或者拿地的利潤率會比較低的情況？

辛琦：我們原來的設想是希望直融的比例能夠增加一些，今年整個融資環境直融的難度會相當大，到期的規劃今年上半年也還了很多。信托這個端口還有很多的融資是基于項目層面的，新獲取的土地或者原有土地上抵押品比較充足的情況下還是可以做的。它到期以後，我們一般有了回款作為還款來源，另外用開發貸做置換的動作，還款來源問題不大，開發貸能夠如期争取到，問題不大。

我們少數股東權益增加，更多的是在並表範圍的擴大，另外並表合聯營公司資本金做大，金融機構的權益類投資。

陳昱含：目前，整個國家管理的形勢下，對拿地大家都非常關心後續的發展問題。從行業來看，行業的競争已經從百米沖刺賽跑變成了一場馬拉松，這個時候更講究配速，更講究自我的節奏，也有可能是階段性的領跑或者階段性的做跟随的策略，也有不被對方對手幹擾的能力，其實這恰恰是一種長期主義的能力。

在未來經營觀上，中南的态度是審慎經營，而且是長期主義的整體的導向，這是我們整體的經營策略方向。對拿地來說，從來沒有一個餓死的，只有撐死的，對我們來說，放在目前的當下，審慎經營放在第一位，在土儲平衡的前提下，我們會抓住機遇，理性投資，通過輪動布局，合理下沉，規避熱點的方式，确保獲地比是我們主要的方向。兩集中的出讓帶來很多不确定性，我們更多的投資在非兩集中的城市也有更多的騰挪空間，這是每家公司的戰略不同，也會有一些不同的表現。

現場提問：基于今年年初的銷售，全年2500億的銷售目標是否有下行的風險？公司如何展望下半年的市場銷售狀況？今年結算的並表比例怎麼樣，較去年是什麼樣的變化趨勢？

陳昱含：關于銷售這塊，上半年合約銷售規模實現了1089億元，保持了穩定的增長，7月份來看，全國的單月銷售同比在下降了7.1%，原因可能也是跟調控升級、疫情的影響，我們7月份的銷售業績是在177億，總體來說相對來說表現的比較穩定。

放在這兩個基礎點上，實現全年10%的銷售增速，确實是存在壓力的，但是我們也會争取合理的增速的規模的增速。

梁潔：關于並表比例，未來的結算還要看具體的項目情況，我們只能大概講一下竣工計劃。按照竣工的情況來說，今年上半年大概45%左右，去年不到40%，按照年度公布的今年全年的計劃來說，應該是在50%左右。總體上來說這個趨勢是增加的，我們這幾年也是在強調從公司的經營角度來說也在增加並表的比例，從今年竣工的面積來說應該能反應到這樣的趨勢，這個比例會是逐漸增加的。

現場提問：今年上半年公司多元化拿地的局面有所打開，在多元拿地可能有一個什麼新的規劃和打算？第二、公司面臨降杠杆和補充土儲之間的平衡問題，能不能給一下今年現金流的指引？全年盈利的增速可能會落到什麼區間？

陳昱含：大家看到了确實今年公司在多元化拿地有所發力，總體來說，我們在獲地比的表現會顯得更好一些，這也會為後面的盈利留有彈性的空間。第二個方面，從發展形勢上來看，在未來的拿地上是被管控了，比如40%的銷售比例關繫。

我們會加強中南置地和中南建設之間緊密的配合，在整個生産優勢上能夠發揮出來。我們也希望跟中南建築和中南置地形成多元化取地的空間，中南從城市運營起來的，确實給了我們未來在發展空間中有一定的空間的方向。我們還有一些在度假産品的方向，但是這些确實不是我們的主營的方向，也是屬于探索的方向，主流還是我們聚焦在主業上，還是可售性的物業方面。

辛琦：整體現金流因為降低負債，管控好現金流，已經成為了頭部房企的主旋律，所以對我們來講，到年底可能經營性現金流仍然是正的。未來得發展還是需要有些投資在里面，但是負債持續下降也是主旋律，我們到年末可能現金流維持緊平衡。

陳昱含：關于結算，從竣工面積上來說，大家會關心我們91億的利潤目標能不能實現的問題。确實調控的升級，在公司結算資源不多的情況下，我們是難以去實現的，總體來說，這塊我們會加大去努力，能夠盡最大的努力交出我們業績的水平。