7月房企融資能力表現報告·觀點月度指數

觀點指數 7月房地産領域在資金端出現明顯縮減，主要體現在國内貸款層面的縮水。自年初開始，銀行貸款增速呈現穩步下滑的趨勢，而且並未有回彈迹象。

相對而言，房企發行的境内債券在融資成本方面稍有下降，但整體規模縮小，行業處于償還負債階段。

同樣還有海外債市場，未來一年内需償還的海外債總計超過400億美元，再融資困難将是一個亟待解決的問題。

信托領域，平均收益率較去年有明顯下降。資産支持類債券方面，應收賬款與購房尾款等債權類基礎資産合計超過半數。

資金端出現縮減，内生回款成主要來源

根據國家統計局最新數據，2021年1-7月本年到位資金累計值為118970億元，同比增長18.2%，剔除疫情低基數影響，比2019年1—7月份增長19.2%，兩年平均增長9.2%。

單月來看，今年6月同比增長6.00%，達到年内第二個高位；7月到位資金出現明顯下滑，同比下降7.69%，今年以來首個單月出現負增長。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

具體來看，1-7月國内貸款15402億元，下降4.5%；利用外資44億元，下降44.4%；自籌資金35533億元，增長10.9%；定金及預收款45398億元，增長38.3%；個人按揭貸款18953億元，增長17.0%。

在“房住不炒”的大環境下，去化和降杠杆成為了幾乎所有房企的主要目標，以往通過高負債帶動經濟效益的模式在如今看來危如累卵，擴大淨資産類資金是大勢所趨。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

銀行貸款增速持續放緩，資金審查力度加大

銀行及相關金融機構是房地産企業最主要的融資渠道，7月最新數據表明，自2019年開始，銀行信貸資金流向房地産領域增速明顯下滑。

觀點指數獲悉，從個貸余額增量數據來看，2021年上半年個人住房貸款余額淨增加2.14萬億元，略低于去年上半年；其中，第一季度淨增量為1.23萬億元，第二季度淨增量為9100億元，環比下降26.02%。

在LPR連續15個月保持不變，並且預期短期内保持穩定的情況下，個人住房貸款利率持續上漲的主要原因如下：2021年上半年住房交易市場量價齊升，個人住房貸款需求旺盛；在銀行業金融機構房地産貸款集中度管理制度全面實施的情況下，個人住房貸款余額增速持續下降，導致部分商業銀行個貸額度難以滿足市場旺盛的需求。

因此，出現個人住房貸款的發放審核趨嚴、發放周期增加、甚至暫停二手住房貸款發放等現象，平均利率水平也開始上行。

截至2021年6月末，國内主要金融機構房地産貸款余額50.78萬億元，同比增長9.50%，增速較往年一季度末均有所下滑；同時，根據央行最新公布的反洗錢法修訂草案，“拟将提供房屋銷售、經紀服務的房地産開發企業或者房地産中介機構等納入反洗錢調查範圍”。

結合此前央行曾表示要繼續嚴格控制房地産在新增信貸資源上的占比，實施信貸資源的增量優化和存量調整，觀點指數預計在“房住不炒”政策的大環境下，主要金融機構仍将控制房地産貸款的增速。

央行會逐漸控制貸款在房地産行業的集中度，並嚴防信貸資源過度流向房地産闆塊。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

債券市場維持縮緊态勢，信用分化增大

觀點指數統計，7月房地産開發領域共發行60只信用債，發行總額達588.21億人民币，同比減少3.46%，已知存量債券余額為4185.01億元。公開債券發行總額區間為0.01-32.00億元，平均值為10.01億元，中位數為8.0億元，企業間發行額度相差較大，且大額度債券占比更高。

票面利率區間為2.49%-9.00%，平均利率為4.28%，中位數為3.50%，高債務成本的債券比例更高，相較于6月均值4.87%，債務成本稍有下降；觀點指數監測的重點企業中，陽光城7月發行的拟用于償還到期或回售的公司債券票面利率為7.30%，居于高位。

年初至今信用債券市場收緊，觀點指數預計境内外融資市場仍将持續波動。據悉，7月信用債券市場共發生26起違約事件，其中14起為房企違約。房地産開發商違約日債券余額合計116.9億元，逾期本金合計34.3億元，逾期利息合計2.58億元。個别企業違約等負面消息傳出之後，債券市場以及投資者信心保持疲弱。

後疫情時代，房企日常經營基本恢復，但發債融資的實際監管力度全面升級，房企債券淨融資額顯著下降。“三道紅線”政策的全面推廣，倒逼房企加速降負債、促進銷售，增大自有資金比例，同時金融監管升級效果逐漸顯現。

7月信用債淨融資規模為負，達到39.83億元，相較于2020年同期，淨融資額減少94.83億元，總發行量與同期相比無明顯差異，償還量增加71.04億，同比增長12.75%。整體而言，2021年1-7月房企信用債淨融資仍處于收緊态勢，房企信用債淨融資總額為-186.79億元，相較于2020年同期減少了1728.79億元。

數據來源：WIND，觀點指數整理

從債券類别來看，7月公司債依舊是發行總額占比最高的債券種類，總額為322.28億元，相較于6月增長45.72億元，加權債務成本為4.37%。

資産支持類證券增幅明顯，是7月占比第二大的債券類型，加權債務成本為4.35%；中期票據自4月以後規模縮減顯著，加權債務成本為4.94%；短期融資券的發行規模波動性更強，但依然是企業緩解資金燃眉之急的重要手段，加權債務成本為2.97%。

數據來源：WIND，觀點指數整理

海外債券市場淨融資量走跌，再融資壓力持續壓迫

中資房企7月共發行20只海外債券，發行規模51.42億美元，較去年同期增加10%；7月中資離岸債券到期金額為43.51億美元，同比減少10%；淨融資額為7.91億美元。

7月海外債利率區間為2.25%-12.50%，平均票面利率為6.17%，中位數為5.38%。

與境内債券類似，高利率占比更高。2021年7月，融資成本較往年同期的平均利率8.65%明顯減少，並且高利率債券比例以及與中位數差異減小，中資離岸債券利率有下降趨勢。

新發行的海外債中，一年内到期存量債券余額分别為：正荣地産2億美元、佳兆業集團2億美元、合生創展集團0.93億美元以及正荣地産2.47億美元。

數據來源：WIND，觀點指數整理

總體來講，3月份後海外市場的發行規模保持緩慢增長趨勢，但相對于去年同期有所縮緊。1-7月償還量規模明顯增大，體現在淨融資額即便為正也居于較低水平，而且同比變化顯著。

穆迪發布報告指出，截至7月26日，受評開發商未來2個月内到期及可回售的境外債券金額達到92.32億美元，境内債券625億元；未來一年内仍有443.68億美元境外債券、2415億人民币境内債券到期或可回售。行業整體的短期償債壓力偏高，部分企業會面臨流動性不足風險，這意味着中資房企在未來仍然要面對較高的再融資壓力，尤其是資信水平欠佳的中部房企。

穆迪在7月1日至7月26日期間共有4次評級活動，其中藍光發展集團因債務違約事件被撤銷評級；華南城控股、花樣年控股市場對其再融資能力信心不足，被下調展望。

房地産信托領域規模縮小，融資成本持續走低

根據公開市場數據，7月共有503只信托産品投向了房地産相關領域，總資金規模達到607.88億元，平均年收益率約7.34%。相較于2020年同期，産品數量增加75只，資金規模減少105.89億元，年平均收益率減少0.22%；相較于今年6月，産品數量減少22只，資金規模減少89.13億元，年平均收益率增加0.11%。

總體而言，投向房地産領域的信托産品規模銳減，原因包括個别企業的失信事件以及平均收益率的減小。

監管層對房地産信托的政策持續收緊，本質是防止房地産違約風險向金融機構蔓延，落腳點是地産項目的前融和拿地問題，亟需緩解企業的高杠杆問題。因此，對融資類房地産信托業務進行了強有力的管制措施，房地産信托産品的新增規模大幅下滑。

觀點指數認為，2021年以來，部分房企出現資金鍊斷裂問題以及供應商、員工催債事件，部分民營中小房企的處境則更加艱難。從市場整體來看，下行壓力顯著，信用風險亟待解決。

在2021年7月23日八部委發布《關于持續整治規範房地産市場秩序的通知》前後，樓市一繫列調控以及土地招拍挂的政策讓整個行業監管上升了一個等級。

從資金供給層面來看，市場上出現的幾個現象讓業内對投資者是否還會青睐房地産領域有所遲疑：

一、資金供給方活動受限。國企類實業公司、國央企類投資機構等對地産機構，尤其是前融的供給受到了限制，目前不少國企類機構都接到了收縮指令，另外放款通道的限制越來越多，後續如何放款還面臨很多難題。

二、銀行的放款程序将會愈發嚴格。商業銀行都基于穩健性考慮，偏好國央企、穩健的頭部房企發放貸款，中小房企由于缺乏擔保和增信手段很難在銀行取得融資，馬太效應突顯。

三、資金流入風向轉變。目前市面上的地産投資機構，尤其是前融機構，很多都只做存量業務，主要内容是改善手上存量業務的結構及風險，其他機構已經開始轉向别的投資方向，如光伏能源、锂電池、航天科技等新興産業。

數據來源：用益信托網，觀點指數整理

月度走勢來看，3月信托産品發行規模最大，資金規模達到767.15億元；2月受“兩壓一降”政策的影響，發行規模最低；4-7月發行總額呈波動狀态，但是相比2020年同期均有小幅度減少。

資金運用方式來看，7月股權性投資和權益性投資的規模最大，股權投資環比減少9.18%，權益投資環比減少11.73%。

兩者相對于債權型和貸款融資，首先産生的利潤分配在所得稅進行，減少所得稅應納稅額，起到杠杆效應；其次，權益性與股權型籌資一般沒有固定期限，所以投資者不能從企業撤資，只能将權益轉讓，減少了流動性不足風險。

觀點指數預測，後半年股權投資與權益投資的比例與規模都會上升。

數據來源：用益信托網，觀點指數整理

2021年1-7月，房地産信托領域平均收益率即主要融資成本並無顯著差異，維持在7.0%-7.5%的區間内。

今年，國内貨币流動性較為充裕，整體利率下降，信托領域融資成本有所降低；另一方面，融資類業務規模持續縮減，標準投資類産品的出現拉低整體的平均收益。

資料顯示，2020年信托平均收益率約為7.28%，較2019年同期下降約0.09個百分點，2021下半年信托産品收益下行趨勢或将延續。

數據來源：用益信托網，觀點指數整理

7月，貸款類信托産品的平均收益率最低，達到7.00%，股權投資與權益投資的利率差逐漸減少。

公開數據顯示，單月房企資産支持類證券發行額為98.62億元，同比增長18.12%，主要以應收賬款與購房尾款為主。

數據來源：Wind，觀點指數整理

上半年，房企發行的資産支持證券中，基礎資産主要以應收賬款與購房尾款為主，分别占到了35.67%、29.10%。