7月商辦運營商發展報告·觀點月度指數

觀點指數 7月，全國商辦市場整體呈現波動上行趨勢，環比辦公樓新開工面積、開發投資額等各項數據的增速普遍下滑。

主要商辦市場方面，一二線城市的平均租金水平有升有降，但下降幅度在合理區間。一線城市中，北京、廣州實現環比上升，而上海、深圳則出現一定幅度下降。

樣本企業方面，以世茂、越秀等為代表的重點商辦運營商旗下項目在出租率、新增租賃面積、租金水平方面的表現較為穩定。

面對市場競争，對于企業而言，除了維持運營水平外，尋找新增長點也非常重要。

市場波動上行，北京、廣州租金環比上升

7月，全國寫字樓新開工面積2948萬平方米，累計增速-19.9%，環比下降4.9個百分點，竣工面積累計值為1413萬平方米，增速為17.1%，同樣環比有所下降。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

開發投資和銷售方面，月内全國辦公樓開發投資額為3383億元，累計增速3.7%；全國辦公樓銷售額則為2405億元，累計增速9.1%，兩者增速環比均有輕微下降。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

從全國重點一二線城市的整體租金水平來看，北京是唯一日租金超5元/天/平方米的城市，上海4元/天/平方米左右，廣州和深圳相近，均約為3.5元/天/平方米。其余的二線城市則在1-2元/天/平方米，其中南京、武漢的租金水平相對較高。

租金環比上，一線城市中，北京、廣州實現環比上升，幅度分别為0.55%和2.45%。得益于穩定的租賃需求和租戶結構，廣州寫字樓市場在一線城市中一直較為穩定。而上海、深圳則出現一定幅度下降，前者降幅相對較大，為-4.24%。

數據來源：中國房價行情網，觀點指數整理

商辦自用型買家頻現，辦公需求與保值是根本

大宗交易上，不少互聯網企業選擇購買一線城市的商辦物業，其中上海的項目最受歡迎。

月内，字節跳動買下鐵獅門上海正在開發的尚浦領世辦公項目，總面積約19.5萬平方米，為尚浦領世城市綜合體項目的一部分。此前，字節跳動已租賃了約4.2萬平方米的辦公空間。通過租賃和購買，其已占據了該項目約三分之一面積。

前程無憂也斥資20.7億元在上海購買一座辦公樓，作為公司新總部。購買項目的資金将來自公司現有資金和債務融資。

當下，企業在上海購置總部物業的需求較為旺盛。除互聯網企業外，證券企業也對商辦物業較為青睐。

月内，長江證券9億從武漢中心大廈開發投資有限公司手中購買了泛海創業中心大廈，資金為長江證券自有資金。這也並非券商首次購買商辦物業，去年以來包括長江證券、國海證券、中泰證券等紛紛斥資10-20億資金在上海購買辦公樓。

長遠來看，企業購買辦公樓主要基于對未來業績增長的樂觀以及一定的投資需求。

一方面，可以滿足擴張下的自用辦公需求，減少未來的高額租金支出；另一方面，商業不動産投資能獲得穩定收益，且資産具有較強保值性。

除大宗交易市場月内持續活躍外，商辦物業的行業標準也日漸規範。今年以來，可以看到主要一二線城市對于商辦物業行業規範化的推進。

以廣州為例，相關部門積極推進寫字樓物業的評級。根據最新統計數據，全市有標準寫字樓2095棟，稅收超10億元的樓宇有23棟。租戶結構上，進駐甲級寫字樓企業的行業主要集中在TMT、金融業以及商貿業。

相信随着國内商辦物業行業標準的逐漸規範化，樓宇經濟将為整體經濟發展貢獻更多動力。

輕資産趨勢延續，項目去化維穩成重點

7月，部分商辦企業的輕資産業務也在不斷推進。

世茂股份目前在寫字樓業務上踐行“輕重並舉”的發展戰略，已進駐全國10余座城市，獲得15個寫字樓項目，其中在營寫字樓項目8個，租賃面積約50萬平方米，這為其發展輕資産打下一定基礎。

輕資産輸出對于完善産品線要求較高，世茂寫字樓涵蓋了SCC office、世茂大廈、世茂智匯園等三大品牌，基本可以滿足輕資産擴張需求。

商辦運營商處于不同發展階段的物業，發力重點不一樣。對于入市不久仍處于爬坡期項目而言，更多在于招商引進，更快實現去化；對于發展一定時期的穩定期項目而言，通過各種方式維持穩定出租率，将空置率控制在一定水平更為重要。

以商管業務上市的合景悠活，目前商辦業務上則主要着力于項目租賃，旗下位于廣州的廣州合景科盛廣場、廣州環球都會廣場、廣州環匯商業廣場、廣州南沙彩匯中心等項目均實現了新簽約或者續約。

而越秀商投旗下廣州IFC寫字樓作為標杆，上半年實現新簽面積約1.6萬平方米，表現出良好的招商能力，並且順利完成重點客戶續租。

續租對于商辦資産的穩定去化有積極影響，如果成功實現原有租戶的續租，将會減少空置成本、二次招商費用如免租期、傭金等，租戶結構也更為穩定。

越秀商投另一標杆項目越秀金融大廈，截止今年6月底年平均入駐率近96%，市場租金溢價超26%。目前入駐企業與機構總數近200家，主要以金融業和商業服務業為主，總計占比約57%，包括大衆集團、平安集團、中國五礦等多家500強企業，租戶結構抗風險能力較強。

值得注意的是，對于商辦運營商而言，面對市場競争，除了維持運營水平外，尋找新增長點也非常重要。目前，不少企業都在進行數字化轉型，如越秀商投通過數字化平台悅享會，一定程度上實現不同行業、城市的企業會員間的交流共享。