7月商業地産資産管理能力表現報告·觀點月度指數

觀點指數 7月，商業地産資産證券化有2單大額産品引起關注。其中，合生CMBS産品規模達到80億元，打破了單體購物中心CMBS的規模記錄。

大宗交易方面共錄得3筆，交易總金額43.55億元，比較受到關注的是“中植繫”北京卓睿物業收購樂視賈躍亭旗下資産世茂工三。

内資資管機構方面，招商局商業信托發布2021年前六個月中期業績公告，整體物業組合出租率較上年末上升2.8個百分點，營業收入及租金收入相比2020年同期均有20%左右的上升。

在深圳甲級寫字樓高供給的情況下，招商局商業信托出租率不降反升，得益于長期培養的客戶黏性和資産改造升級，另外TOD的稀缺性也給其物業帶來了額外附加價值。

外資方面，新加坡豐樹集團在甯波的首個商業項目——甯波怡豐匯舉辦了招商發布會。此舉響應了8月11日發布的《城市商圈建設指南（征求意見稿）》，該指南指出将根據城市經濟發展水平、人口規模和消費升級需求，合理确定城市商圈總體規模，重點補齊社區商業發展短闆，促進城市商業适度均衡發展。

中高端銷售表現堅挺，資産運營契合消費者需求成關鍵

7月，商業地産資産證券化有2單大額産品引起關注。其中，合生CMBS産品規模達到80億元，打破了單體購物中心CMBS的規模紀錄。

北京朝陽合生匯坐落于北京朝陽CBD東區，兩大交通要道廣渠路和西大望路的交匯處，周邊高端社區、地鐵站帶來的消費群體近100萬，是北京最火爆的商場之一。

來源：觀點指數整理

大宗交易方面共錄得3筆，交易總金額43.55億元，比較受關注的2筆交易分别是吉寶數據中心信托首次收購中國數據中心資産、“中植繫”北京卓睿物業收購樂視賈躍亭旗下資産世茂工三。

來源：觀點指數整理

世茂工三原本由世茂股份開發，與北京三里屯太古里一街之隔。在賣給樂視之前，世茂工三曾定位為體驗式消費的高端物業，但客流始終無法與太古匯相比，商場的主要支撐基本來自于餐飲品牌。

2016年，樂視控股以29.72億元買下世茂工三，當時樂視将其規劃為展示樂視産品和生态圈的互動空間，但僅僅3個月後樂視就遭遇了資金鍊危機，不得不将該物業抵押給中信銀行，換來20億元貸款。

5年過去，世茂工三盡管一直在營業，但由于缺乏專業化運營，不少門店大門緊閉，生意冷清，與隔壁太古里的熱鬧格格不入。

同樣位于炙手可熱的黃金商圈，世茂工三單就位置來說屬于稀缺資源，之所以經歷4次流拍，多是因為改造成本太大，另外可能也受到太古里壓制影響。

再看太古地産，上半年旗下内地零售物業租金收入增加40%至15.38億港元，其中三里屯太古里銷售額上升85%，出租率為100%。

一直以來，太古地産的“首店模式”都讓其他購物中心無法超越，三里屯太古里更是匯集了多個内地第一，包括内地首家蘋果旗艦店。

與此同時，太古里還在不斷向高端定位升級調整，2020年下半年引入多個高級餐飲首店，對蘋果等部分品牌進行了裝修升級，今年上半年更是引入多個中高端品牌旗艦店和首店。

曾經的三里屯太古里定位為年輕化快時尚，然而在疫情中這類消費品遭到了電商嚴重打擊，反倒是中高端的銷售表現堅挺。

北京高淨值人群需求一直很穩定，特别是疫情打擊了海外購物後，國内奢侈品消費增長明顯，定位為高端消費的廣州太古匯在上半年的銷售額就增長了88%，增長幅度為太古地産零售物業第一，租金收入增長52%，超過了平均水平。

在察覺這一趨勢後，三里屯太古里調整業态組合迎合市場需求，力争擊中消費痛點實現精準轉化。

招商房托租戶調整收入上漲20%，社區商業成發展重點

月内，招商局商業信托發布2021年前六個月中期業績公告。

截至2021年6月30日，招商局商業信托基金整體物業組合出租率較2020年 12月末上升2.8個百分點至87.1%。其中，寫字樓物業出租率上升4.3個百分點至86.5%，零售物業出租率出現輕微下跌。

數據來源：招商局商業信托中期業績公告、觀點指數整理

收益總額按年增加19.1%至人民币2.12億元，同比上升19.1%；租金收入相比2020年同期，亦有20%左右的上升。資産估值由2020年末的66.44億元增加6400萬元至2021年6月末的67.08億元，扣除改造成本613萬元後，資産值上升了5787萬元。

租金收入大幅提升，除得益于疫情間招商局商業信托努力調整租戶策略、積極招租外，還與科技大廈進駐了重要客戶，承租了其所有空置和可騰挪面積分割不開。

科技大廈一座實現滿租，騰挪出來的租戶轉移，給科技大廈二座和數碼大廈帶來了額外的租戶增加，租金收入分别上漲39.1%、28.4%。

為了不斷提升租戶滿意度，招商局商業信托旗下寫字樓均已完成不同程度改造升級或改造方案，預計下半年完成並投入使用。此外，購物中心花園城預計2022年完成改造。用現代設計和科技對資産進行提升，增強物業品質的同時，也提高了市場競争力。

此外，招商局商業信托也在不斷調整租戶結構，為優化租戶結構，每個細分租戶類型不超過35%，其中科學技術、房地産類型占最大比例，總體來說房地産以9%的面積占比率貢獻了13.7%的租金收入，是租金效益最大的類型。

8月11日，商務部網站發布通知，對《城市商圈建設指南（征求意見稿）》面向社會公開征求意見。對城市中心區商業過度飽和的商圈實行商業設施規模總量控制，嚴格控制新建、擴建商業建築規模，重點補齊社區商業發展短闆，促進城市商業适度均衡發展。

實地訪問不少社區商業就會發現，實用型商業客戶往往是買完就走，很少能夠讓人流長期駐足、保持人氣。而且社區商業往往承包給不同商家，缺少合理設計商業分布，對人流聚集更加沒有幫助，這也是社區商業很難與區域大型購物中心競争的主要原因。

7月29日，新加坡豐樹集團在甯波的首個商業項目——甯波怡豐匯舉辦了招商發布會。此次怡豐匯是社區商業項目，對運營經驗更加成熟的外資企業來說也是比較少見的項目類型。

要關注到的是，社區商業也有着自己的優勢。社區商業體量小、成本也相對較低，周邊居民客流穩定，而且擁有最重要的距離優勢。不過換角度來看，缺點則是客流限定在本區域内，如果不能讓消費者有物超所值的服務體驗，便會陷于不上不下的地位，食之無味，棄之可惜。

相比普通社區商業的親民屬性，豐樹集團有着大型購物中心經營經驗，更注重品牌組合與綜合功能，相信更能抓住不同消費者的喜好，塑造出獨特的社區體驗。